自從樓市調(diào)控政策實施后，被打壓的房地產(chǎn)市場始終表現(xiàn)平平。而與之相關聯(lián)的二手房交易也一度迎來市場“寒冬”，之前有一些二手房交易公司倒閉，從業(yè)人員跳槽或改行頻現(xiàn)。時至今日，這一切似乎已成“過去式”，湘潭二手房交易市場逐漸呈現(xiàn)繁榮的景象，隨著二手房交易量逐漸增多，隨之而來的房屋買賣糾紛也逐漸增多，所以在購買二手房時，更應注意規(guī)避二手房交易糾紛。

　　讀者疑問：交了二手房買賣定金怎么退？

　　律師答疑：在二手房交易中，中介公司一般要求買方先交定金，先把要買的房子定下來，一般是交一萬元或二萬元，也有要求交五萬元的，數(shù)額不等。如果買房人因自己或賣方或中介公司的原因想退定金，那么是相當困難的，因為中介公司往往在定金方面做文章，設置陷阱。產(chǎn)生定金糾紛主要有四個方面的原因：

　　第一個方面就是中介公司說假話，不披露房屋交易方面的真實信息，引買方上鉤，待買方交了定金，發(fā)現(xiàn)問題后想退定金中介公司說買方違約，不想要這套房了，因此定金不退。

　　二是房主方面的原因。房主有時覺得房子的價格賣低了，不想賣了，找理由提高交易的成本或提交買方的支出，這樣導致交易不成，

　　三是房主自己的原因，交定金時一時沖動，冷靜下來后不想買了，想退定金。

　　四是買賣雙方或買賣雙方與中介公司三方對買賣合同的履行方式達不成一致意見，比如是付款在前還是過戶在先，最終合同不能簽訂。這四種情況，無論出現(xiàn)什么情況，定金都是很難退的。

　　在這四種情況當中，大多數(shù)是中介公司的問題，中介公司利用二手房交易的經(jīng)驗，占有定金可謂屢屢得手，中介公司一般采用下列方式套取定金：

　　一是以不存在假房屋詐騙，收取定金。這種情況屬于刑事犯罪。

　　二是簽訂的合同對中介公司非常有利，一旦買房人與賣房人不能簽訂買賣合同，則中介公司就說買房人沒有來簽合同，是買房人單方不想要房了，屬于買房違約，定金當然要扣了。

　　三是在簽訂買賣合同時中介公司對買房人的合理要求不同意寫在合同中，導致不能簽訂合同，如果購房人起訴到法院，在購房人陳述完不能簽訂合同的理由時中介公司馬上會說合同的條款我們?nèi)?，簽訂不了合同的原因不在中介公司，中介公司完全可以把這套房子賣給你，但起訴到法院買房人一般不會再買這套房屋了，也可能買了別的房子了，中介公司正是抓住這點說購房人不想買了，屬于單方違約。

　　四是中介公司與賣方串通，一般中介公司與賣方都有一個約定，如買方違約，買方的定金不退，賣方與中介公司一人一半，這樣賣方就與中介公司結成了利益方面的“統(tǒng)一戰(zhàn)線”。五是一般定金都由中介公司收取，如果買房人要求退定金時，中介公司說定金已經(jīng)交給房主了，你找房主，中介公司又不把業(yè)主的住址及聯(lián)系方式給買房人，即使找到房主，買房人也不能確定該定金就是房主收了，即使起訴到法院，房主說我沒收，那買房人沒有證據(jù)肯定會敗訴。

　　如何解決定金陷阱并能順利退回定金呢？

　　筆者建議采用下列方式：

　　一是將交給中介公司或房主的錢約定為預付款，比如“買方繳納賣方(或中介公司)1萬元，屬于預付款，如果買賣雙方?jīng)]有簽訂協(xié)議了，此款全部退還買方”。按照法律規(guī)定，預付款與定金的法律性質不同，無論什么原因，只要合同沒有簽成，預付款都是可以退的，而定金則不同，如果一方單方悔約，不想買房了，則定金不退，有時并非買方不想買房了，而是沒有證據(jù)證明。

　　二是不與中介公司簽訂居間協(xié)議或委托代理協(xié)議，而是直接簽訂買方、賣方及中介公司的三方協(xié)議，因為交納定金并不是簽訂買賣合同的必經(jīng)程序。

　　三是如果交定金，控制在一千元以下，這樣做一是表明誠意，二是一旦有糾紛，定金退不回來這樣損失會小。

　　四是如果交了定金，寫明一定時間之內(nèi)(比如30天)，買賣雙方或者買賣雙方與中介方?jīng)]有簽署正式的房屋買賣協(xié)議，定金交給誰誰退還。

　　五是簽訂定金協(xié)議前一定據(jù)理力爭，將對自己有利的條款寫入?yún)f(xié)議或合同，購買二手房在簽訂認購協(xié)議時與一手房存在很大不同，一手房的定金協(xié)議很難改，但二手房的認購協(xié)議比較好改，只要購房人堅持基本都能成功，因為中介公司有幾千元利潤也想賺，不想讓這筆錢跑掉，因此會在協(xié)議的內(nèi)容上讓步，購房人正可以抓住中介公司想賺錢的弱點，簽訂對自己有利的協(xié)議，如果沒有這方面的專業(yè)知識，可以聘請專業(yè)人士幫助。

　　讀者疑問：房屋中介公司在二手房交易中起什么作用？

　　律師答疑：按照工商行政管理部門的登記的要求，房屋中介公司的經(jīng)營范圍是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，這種業(yè)務按照合同法的規(guī)定，應該是一種居間的業(yè)務。房屋中介公司是居間人，購房人或售房人是委托人。中介公司的工作分兩種：

　　一種是為買賣雙方提供房屋交易的信息，另一種是提供房屋交易的信息，并努力促成買賣雙方交易成功。買房人或售房人與中介公司之間應簽訂居間合同。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。所謂媒介服務，是指居間人不僅為委托人提供訂立合同的機會，而且斡旋于交易雙方之間，從而促成雙方的交易。按照合同法居間合同的規(guī)定，中介公司從事的業(yè)務范圍相當明確，但相當一部分中介公司并不與委托人簽訂居間合同，而是利用委托人對法律知識及房屋交易知識的不了解，與委托人簽訂代理合同，由居間合同變成的代理合同，則中介公司與買方或賣方在二手房交易中的法律地們則完全不同，承擔的法律后果也完全不同。

　　律師提醒：買房人或賣房人在與中介公司簽訂合同時，一定要明確簽訂的是居間合同，而不是委托合同。

　　讀者疑問：中介公司并未為我買到合適的房屋，所收定金能退還嗎？

　　律師答疑：上一個問題已經(jīng)明確，中介公司是從事居間服務的，所收定金不能作為居間服務的報酬，也不能自動轉為居間服務的費用，中介公司未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但是可以要求支付從事居間活動支出的必要的費用，必要的費用包括中介公司辦理居間事務支出的電話費、交通費等。

　　讀者疑問：我能與中介公司簽訂委托代理合同嗎？

　　律師答疑：前面的問題已經(jīng)提到，中介公司是從事居間業(yè)務的，要與買賣雙方簽訂居間合同，如果從事委托代理業(yè)務需征得買方或賣方的同意。一般中介公司并不向業(yè)主告知居間合同與代理合同的區(qū)別，即要求簽訂委托代理合同，取得代理人身份。按照合同法的規(guī)定，代理人代理的后果應該由委托人即買方或賣方承擔，因此后果應該由買方或賣方承擔。本來購房人找中介公司的目的是享受其中介服務，提供信息或促成房屋買賣的交易，而非尋求代理服務，但很多中介公司在買方或賣不知不覺中將居間服務關系變成了委托代理關系，經(jīng)常在合同條款中約定“甲方委托乙方”做某某事，既然合同約定委托了中介公司，那么委托人就要對中介公司與買方或賣方洽談的買賣事宜承擔責任。

　　讀者疑問：中介公司說房屋實際面積168平方米，為了少交稅登記成88平方米可信嗎？

　　律師答疑：買房人在購房前一定要了解房屋的實際面積，應查看房屋所有權證上登記的面積。中介公司說房屋實際面積168平方米，為了少交稅托了關系走了后門登記成88平方米，對于這種說法購房人不要輕易相信，而要以產(chǎn)權證上確認的面積及平面圖為準。目前北京市房地產(chǎn)測繪及交易中心的管理應當說還是相當嚴格的，基本不會存在有關系想少交點稅費就能少登記面積的情況。