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目前在昆山 相比新房，大多數(shù)人更青睞購買二手房 因?yàn)樵谑鄣男路吭瓷僦稚?/span> 合心意的房源就更別提了 因此二手房的交易市場一直很火爆 那么，小編要問了 你們真的知道二手房怎么買嗎 買房有哪些必須知道的常識要知道 有哪些坑要規(guī)避呢 小編今天一一給你解釋，收好哦！ 1、昆山二手房交易流程 1.準(zhǔn)備買房 買房需要了解自身購房資格、買房需準(zhǔn)備的信息材料，尋找靠譜中介、買賣咨詢，審核自己的經(jīng)濟(jì)情況等等，為購房做好充足的準(zhǔn)備。 2.看房選房 一般中介根據(jù)委托人的要求尋找到合適的房源，預(yù)約看房時間并在中介的陪同下看房，選擇自己滿意的房屋。 3.產(chǎn)權(quán)查詢 當(dāng)你選中房屋后，需核查所購房屋的產(chǎn)權(quán)證書，審核房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。明確房屋的所有人信息、賣方是不是產(chǎn)權(quán)人、房屋是否可以交易等等，預(yù)防因產(chǎn)權(quán)帶來不必要的糾紛。 4.簽約訂房 這一環(huán)節(jié)包括購房合同的簽訂、定金的支付等，是二手房交易中重要的一環(huán)，諸多購房協(xié)議在此刻生成，而這些簽訂的合同也是重要的憑證。在簽訂二手房買賣合同后需找評估公司做評估。 5.支付房款 支付房款的方式不盡相同，有全款和貸款，依據(jù)個人情況而定，貸款買房的程序比全款買房復(fù)雜的多，貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款的，則要向公積金中心申請。這是整個二手房自行交易過程中耗時間的階段。 6.繳稅過戶 繳稅 買賣雙方帶上產(chǎn)權(quán)證、身份證、結(jié)婚證、戶口本、二手買賣合同到產(chǎn)權(quán)交易中心地方稅務(wù)局涉稅窗口繳納相關(guān)過戶稅費(fèi)。 過戶 買賣雙方繳完二手房過戶稅費(fèi)拿到稅票后，到不動產(chǎn)登記中心二手房網(wǎng)簽窗口，網(wǎng)簽及轉(zhuǎn)移登記。 7.物業(yè)交割 一般涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否要更換或搬走，交割完成后業(yè)主交付鑰匙，交易完成。 2、簽訂合同時注意事項(xiàng) 1.合同的建立 中介公司大多會提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎(chǔ)上做改動，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動，提出自己的意見看法，以達(dá)成最后的統(tǒng)一。 2．約定付房款 一般有一次性付款、按揭付款付款二種方式，憑自身實(shí)力選擇。 3．確定交房細(xì)節(jié) （1）交房的時間和條件 時間好辦，條件可以提哪些？ 比如賣方要留下給購房的家具及電器等。 （2）物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等 賣方要負(fù)責(zé)結(jié)清交房前所產(chǎn)生的水、電、物業(yè)等相關(guān)費(fèi)用。 （3）過戶 ①時間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時間。 ②費(fèi)用：過戶所涉稅收和費(fèi)用誰出，這些要在合同里訂好。 ③上證的人數(shù)：房產(chǎn)證上要寫幾個人的名字？老婆、孩子的如果要加，現(xiàn)在就一起寫上，以后再加，麻煩得很。 ④戶口遷出：大點(diǎn)的最后一個問題，簽訂合同的時候就協(xié)議好賣方戶口遷出的時限。 4．明確違約責(zé)任 這事真常有，如果合同簽完，原房主A哥突然發(fā)現(xiàn)：我去，房價飆升了?。。。∫阃朔苛?。咋辦？這時就先明確違約責(zé)任，注意以下幾點(diǎn)： （1）合同上的時間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。 （2）每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金（但是別定太高，太夸張好像法院也不認(rèn)） （3）定下如果違約，賣方要承擔(dān)買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等各種花費(fèi)。 3、需要準(zhǔn)備的材料 1、身份證及復(fù)印件，如已婚還需配偶的，單身則不需要。 2、戶口本及復(fù)印件，如已婚還需配偶的，單身則不需要。 3、結(jié)婚證或者離婚證，離婚協(xié)議。 4、收入證明：一般去所在單位人事/財務(wù)部門開，加蓋單位公章。 5、銀行流水單：去銀行柜面，加蓋柜面公章，攜帶身份證、銀行卡，需要本人到場。（一年或者半年，銀行不同，需求不同） 6、征信報告：同時需要去銀行調(diào)取的還有征信報告，用于銀行對購房者進(jìn)行貸款資格評估。 4、二手房交易稅費(fèi)大全 2017年3月13日起，買房先繳稅后過戶！4月1日起，房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)取消！盡管有些稅費(fèi)是要賣家支付的，但是在實(shí)際交易之中，賣家往往要的是一個凈到手價，所以，稅費(fèi)基本上都是買家承擔(dān)！昆山購買二手房到底要交哪些稅呢？ 契稅
增值稅
征收方法：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。 “滿2年”如何界定？ ① 房改房：以公有住房買賣契約、購房發(fā)票或收據(jù)、產(chǎn)權(quán)證等注明的時間，按“孰先”的原則。 ② 商品房：以契稅完稅證、產(chǎn)權(quán)證等注明的時間，按“孰先”的原則。 ③ 繼承、遺囑、離婚、直系親屬贈與、遺失補(bǔ)辦等方式取得的住房以原購房時間連續(xù)計算。 ④ 拆遷償還、非直系親屬贈與取得的住房，以本次領(lǐng)證時間計算。 個人所得稅
征收方法：不滿五年或者不為房主唯一住宅的住房、及非普通住宅按照房屋總價的1%征收個人所得稅。房產(chǎn)證滿五年且為房主唯一住房的普通住宅，免征個稅。 中介費(fèi) 二手房中介費(fèi)即通過房屋中介公司進(jìn)行二手房交易時支付給中介方的服務(wù)費(fèi)，一般中介費(fèi)為房屋成交價格的1%。房屋出售方與房屋購買方都需要向中介方支付費(fèi)用。中介服務(wù)費(fèi)目前沒有統(tǒng)一規(guī)定，一般按照行業(yè)內(nèi)的習(xí)慣收取。 評估費(fèi) 評估費(fèi)只產(chǎn)生在公產(chǎn)過戶和私產(chǎn)過戶貸款情況下。 ①公產(chǎn)的評估費(fèi)為50元人民幣整。 ②私產(chǎn)貸款的評估費(fèi)規(guī)定為房屋評估價格的千分之五，但按行業(yè)常態(tài)千分之五里會反點(diǎn)給介紹給評估公司的中介，一般評估公司競爭十分激烈，房屋評估價格的千分之一一般就會出評估報告了。 自己評估的話，關(guān)系好的可能也就幾百塊。建議和中介談?wù)?，少一些，但還是讓中介幫你做，省心。（組合貸款和純商貸都需要交） ③純公積金不需要評估。去房產(chǎn)交易中心一樓評估公司咨詢下，輸入小區(qū)名字，就會跳出來價格。 工本費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。個人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)。 5、昆山二手房買賣熱門問題 Q：我買的房子，已經(jīng)網(wǎng)簽備案，貸款審批通過，現(xiàn)在拆遷辦上門登記號碼，房主不肯賣，我可以起訴房主要求繼續(xù)履行合同，并賠償違約金嗎？需要保留哪些證據(jù)？ A：買賣雙方中任何一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，另一方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。雙方協(xié)商不成可訴訟處理。可選擇繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理過戶事宜，或要求房主承擔(dān)違約責(zé)任?？梢蕴峁┖炗喌臅婧贤?，網(wǎng)簽完成的材料，銀行同意下款的短信或郵件等，房主不愿履行的短信、微信截屏等及其它證據(jù)。 Q：房主拒絕履行合同，拒絕和我去過戶，法院會強(qiáng)制執(zhí)行，辦理過戶手續(xù)嗎？ A：起訴之后，法院會根據(jù)相關(guān)訴請判決，之后可以根據(jù)判決書申請強(qiáng)制執(zhí)行。 Q：父母給子女買的婚房或資助購買的婚房，房屋產(chǎn)權(quán)究竟歸誰？ A：實(shí)踐中，父母為子女結(jié)婚購房，離婚產(chǎn)生糾紛，有兩種情況居多： ①父母出資購房，登記在父母名下，由子女使用，子女離婚，房屋權(quán)屬的確認(rèn)。這種情況，房屋歸出資的父母一方所有。因?yàn)楦改概c子女婚姻的關(guān)系屬于婚姻外部關(guān)系，與夫妻的特殊身份無關(guān)，因此應(yīng)堅持物權(quán)變動以登記公示為準(zhǔn)的制度。房產(chǎn)登記在父母名下的，房屋雖交付子女使用，但房屋仍歸父母所有，子女只是享有使用權(quán)，雙方共同負(fù)有返還的義務(wù)，離婚時該房產(chǎn)不能分割。 ②子女一方的父母出資購買的房屋，登記在子女名下，子女離婚，房屋權(quán)屬的確認(rèn)。這種情況應(yīng)按《婚姻法解釋(二)》第22條的規(guī)定處理，夫妻婚后父母出資購買的房屋已登記在子女名下，出資認(rèn)定為父母贈與夫妻雙方的共同財產(chǎn)，除非父母明確表示只贈與一方；如果夫妻婚前父母出資購買的房屋，該出資就認(rèn)定為是對子女的個人贈與，除非父母明確表示贈與雙方，才能認(rèn)定為共同財產(chǎn)。 Q：你好。房本上是夫妻兩個人名字。現(xiàn)在想去掉一個人名字。該怎么去？大概稅費(fèi)怎么收。120㎡，購買時190W。 目前夫妻倆名下一共就這一套。 A：是婚內(nèi)房產(chǎn)的話，（婚內(nèi)房產(chǎn)指的是先領(lǐng)完結(jié)婚證后，再買的房子《以房子的契稅票時間晚于結(jié)婚證領(lǐng)證日期》）可以走更名手續(xù)。只要工本費(fèi)。 Q：你好，買房時中介要求簽合同的時候順便把中介費(fèi)也給交了，還是硬性要求，必須交。這合理么？ A：不合理！簽合同，是二手房交易的開始，別看之前又是看房，又是討價還價的，只要沒簽合同，一切都是幻影。但是簽完合同之后，后期還有很多事情需要中介來幫忙張羅，此時千萬別輕易給中介費(fèi)，一方面是中介擔(dān)心買賣雙方違約，自己勞而無獲，另一方面，買家就不擔(dān)心給了中介費(fèi)，中介不好好干活嗎？畢竟那么多流程，單靠自己是忙不過來的。 Q：買房子首付交了貸款下不來怎么辦？ A：交了首付后，要是貸款沒辦下來的解決辦法如下：
6、關(guān)于買二手房的一些建議 ①一定要在交定金之前把所有的費(fèi)用談好，否則有些中介還會跟你提出要交諸如貸款服務(wù)費(fèi)等本可不必被收取的費(fèi)用。 ②關(guān)于意向金，也是要在交納之前喝中介商談好，若房屋成交需補(bǔ)交多少，若房屋未成交是否返還。 ③中介費(fèi)用要提前讓中介方為你算出來看看，同一個房源可能被很多中介掛出，所以多談?wù)剝r格，才能找到更好更實(shí)惠的中介公司。 ④多問問買過房子的人，多聽聽別人的意見。 ⑤買過后就不要后悔，有些中介會故意說你買虧了什么的，不要輕信就好。 ⑥在昆山通過買房落戶是需要房屋面積至少在80㎡以上，所以有落戶需求的在面積上一定要多注意，以免買了房卻不能落戶。 最后，祝大家都能買到心儀的房子！ |
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