歲末年終,又到了各小區(qū)物業(yè)集中催繳物業(yè)費(fèi)的時(shí)間。物業(yè)費(fèi)難收,早已不是什么新鮮話題。然而,在位于工業(yè)園區(qū)湖東的第五元素小區(qū)和春之韻小區(qū),物業(yè)費(fèi)收繳率卻連續(xù)多年突破98%。在這些規(guī)模不算小的商品房小區(qū)里,這個(gè)98%是如何做到的呢?物業(yè)公司又有什么秘訣,能讓居民心甘情愿地繳納物業(yè)費(fèi)呢?記者進(jìn)行了一番調(diào)查。 環(huán)境整潔 服務(wù)暖心業(yè)主:這點(diǎn)物業(yè)費(fèi)交得值 1月15日早上9點(diǎn)半,車輛陸續(xù)進(jìn)出第五元素小區(qū)東門,智能道閘系統(tǒng)把記者攔了下來,門崗的保安詳細(xì)詢問了記者去往何處、探訪時(shí)間,才打開道閘放行。隨即,在另一位保安師傅的指引下,記者將車停在了指定的訪客車位。除了劃定的車位之外,小區(qū)路面幾乎沒有亂停亂放的車輛。沈老伯,你給自行車打氣啊?需“要幫忙嗎?”“李阿姨,你剛從超市回來啊?需不需要幫你拎東西?”小區(qū)里,保安師傅跟老居民們熱情地打招呼,居民們以笑臉回應(yīng)。 第五元素在湖東算是老小區(qū)了,于2006年交付。19幢高層,現(xiàn)住有業(yè)主2188戶,業(yè)主絕大多數(shù)是新蘇州人。第四季度是小區(qū)集中收繳物業(yè)費(fèi)的時(shí)間,2016年小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳公示一貼出,便有業(yè)主來物業(yè)管理處繳費(fèi),截至2016年12月31日,98.09%的業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)。這已經(jīng)是連續(xù)第四年,物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到98%以上。 “2013年之前,我們小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率僅為40%。居民們對原來的物業(yè)管理怨聲載道。”現(xiàn)任第五元素業(yè)委會主任王成文告訴記者,2009年搬進(jìn)小區(qū)時(shí),物業(yè)形同虛設(shè),小區(qū)草坪裸露、車輛亂停亂放,物業(yè)服務(wù)態(tài)度極差,對于公共維修和居民報(bào)修置之不理。忍無可忍之下,業(yè)委會通過業(yè)主大會罷免了原物業(yè)。2013年元旦后,連云港楊輝物業(yè)競標(biāo)進(jìn)駐第五元素,執(zhí)行1.83元/平方米/月的物業(yè)費(fèi),至今未調(diào)過價(jià)。 拿小區(qū)矛盾最突出的停車問題來說,過去該小區(qū)2000多輛私家車,地下地面車位加在一起卻只有1200多個(gè),租不到車位的業(yè)主,時(shí)常把車“見縫插針”隨意停放。王成文說,新物業(yè)入駐后,不僅在不影響綠化和消防通道的情況下,劃出臨停車位,監(jiān)控、巡邏崗和門崗實(shí)時(shí)配合,定人定點(diǎn)定位定車,對每一臺臨停車輛進(jìn)行合理安排和追蹤,保證沒有臨停車碾壓綠化和侵占業(yè)主車位。不僅如此,小區(qū)電動車擺放整整齊齊、小區(qū)掃得清清爽爽,裝修管理和電動車等大物件出小區(qū),需要提前備案…… “我兒子住在20幢,我住在15幢,前段時(shí)間,我想把兒子家的沙發(fā)床搬到自己家,保安隊(duì)長知道了,二話沒說,第二天就帶了幾個(gè)人幫我把這事兒搞定了?!奔易?5幢的居民王洪斌提起物業(yè)贊不絕口。他還告訴記者,去年11月的一天半夜,鄰居兩口子吵得不可開交,一氣之下把手機(jī)、iPad等貴重物品丟下樓,巡邏保安就在寒夜里,打著手電筒,在草叢里把這些電子產(chǎn)品一一找回,完璧歸趙?!靶^(qū)物業(yè)真正替我們辦實(shí)事,物業(yè)費(fèi)我交得情愿?!?/p> 怎樣才能令業(yè)主滿意?物業(yè):變被動服務(wù)為主動服務(wù) 在距離第五元素小區(qū)不遠(yuǎn)的春之韻小區(qū),現(xiàn)有892戶居民,僅有10%的房屋出租。2014年更換物業(yè)公司后,連續(xù)三年物業(yè)費(fèi)收繳率突破98%。而在這之前,小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率不足一半。居民最為埋怨的是安全問題。覆蓋小區(qū)的100多個(gè)攝 像頭,以及樓道的門禁,將近一半“罷工”,而原物業(yè)置之不理, 導(dǎo)致小區(qū)入室盜竊時(shí)有發(fā)生?!艾F(xiàn)在我們小區(qū)很安全,這幾年都沒聽說過誰家失竊?!闭谛^(qū)散步的居民周惠蘭告訴記者,物業(yè)不僅修復(fù)了監(jiān)控,還嚴(yán)格管理門禁,業(yè)主進(jìn)門要刷卡,訪客進(jìn)行身份核實(shí),樓道沒有關(guān)好防盜門的,巡視的保安幫忙關(guān)上,尤其是晚上?!拔屹I了止煙閥不會裝,毛巾架沒電鉆,一個(gè)電話,物業(yè)就上門服務(wù)了?!敝芑萏m說,前不久他在物業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺上繳納了2605元的物業(yè)費(fèi),還賺了23個(gè)積分,可以用來抵扣家政服務(wù)和維修費(fèi)用。 “做物業(yè)沒什么竅門,關(guān)鍵是能否把業(yè)主家的事情當(dāng)成自己的事情,變被動服務(wù)為主動服務(wù)?!钡谖逶匦^(qū)的物業(yè)經(jīng)理方明從事物業(yè)管理已有13個(gè)年頭,在他看來,物業(yè)服務(wù),離不開與業(yè)委會、居委會的配合以及業(yè)主的理解,這樣一來,才會形成良性循環(huán),大家共同營造一個(gè)舒適的居住環(huán)境。自2013年接手第五元素,物業(yè)公司就把原本30萬元的投標(biāo)保證金,轉(zhuǎn)化成改善小區(qū)綠化的投入。半年時(shí)間,小區(qū)面貌煥然一新。小區(qū)管家和居民志愿者擔(dān)任的樓道長,共同巡視,如“啄木鳥”般糾察小區(qū)的不足,急事急辦,大事必辦。 去年10月,小區(qū)17幢回填土沉降,污水管斷裂,整幢樓的污水排不出去,物業(yè)得知情況,第一時(shí)間與業(yè)委會協(xié)商,由物業(yè)先行墊付1.4萬元,邀請維修隊(duì)伍。在當(dāng)天晚飯前,斷裂的管道就被修好了。2016年,第五元素社區(qū)成立理事會,集合了物業(yè)、業(yè)委會、居委會三方力量以及社會組織、熱心居民,協(xié)商解決小區(qū)重大矛盾。小區(qū)20幢、21幢以北的路面原本不平坦,加之去年冬天的一場極寒“雪上加霜”,坑洼路面嚴(yán)重影響居民駕車。經(jīng)過理事會商量,物業(yè)率先出人出力,把路面暫時(shí)鋪平。業(yè)委會跟上,擬問卷,居委會則發(fā)動小組長入戶簽名,很快集齊了2/3業(yè)主同意動用維修基金,“資金已經(jīng)到位,目前修路項(xiàng)目已進(jìn)入招投標(biāo)階段。爭取2017年春節(jié)后動工,完工后,路面坑洼的問題就能解決了。”業(yè)委會主任王成文說,因?yàn)榇蠹业呐浜虾屠斫?,原本漫長的流程大大縮減。 小區(qū)的地面停車費(fèi)、會所租金等歷年積累的小區(qū)公共收益,前年240多萬公共收益分配給業(yè)主,攤到每戶業(yè)主頭上,相當(dāng)于5個(gè)月的物業(yè)費(fèi)?!白×四敲炊嗄?,沒想到我們居民還能有‘返現(xiàn)’?!本用裆蚶贤琳f,小區(qū)管理不僅是物業(yè)的責(zé)任,小區(qū)是個(gè)家,責(zé)任靠大家。 物業(yè)費(fèi)收繳率低如何破解?專家:社區(qū)治理體系也要現(xiàn)代化 “物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主是唇齒相依的關(guān)系,但目前很多小區(qū)還是存在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司降低服務(wù)質(zhì)量這種惡性循環(huán)的關(guān)系。從法律層面來看,我們不建議這種‘報(bào)復(fù)’做法?!弊蛱?,上海小城(蘇州)律師事務(wù)所合伙人張玉律師告訴記者,近年來,小區(qū)業(yè)主的維權(quán)意識、法律意識有很大程度的提高,各個(gè)小區(qū)的業(yè)主通過成立業(yè)主委員會來管理自己的小區(qū),譬如園區(qū)都市花園、玲瓏灣、和喬麗晶等小區(qū),業(yè)主不再單純、野蠻地通過拒絕繳納物業(yè)費(fèi)來維權(quán)。 2016年,上海小城(蘇州)律師事務(wù)所代理各小區(qū)成立業(yè)主委員會的案例占比達(dá)1.34%,代理物業(yè)費(fèi)糾紛的占比達(dá)6.16%,代理業(yè)主與物業(yè)公司之間糾紛的占1.4%。與2015年相比,這些數(shù)據(jù)有了極大提升,這說明業(yè)主維權(quán)途徑的成熟性,這也為小區(qū)和諧打下一定基礎(chǔ)。 “業(yè)主按照合同積極繳納物業(yè)費(fèi),對物業(yè)公司來說也是一種激勵。當(dāng)然,物業(yè)服務(wù)好,業(yè)主也更樂意和配合繳納物業(yè)費(fèi)。”昨天,蘇州市物業(yè)管理協(xié)會一位工作人員表示,每個(gè)小區(qū)的環(huán)境維護(hù)和日常管理都需要經(jīng)費(fèi),物業(yè)進(jìn)駐一個(gè)小區(qū),如果有業(yè)主和社區(qū)居委會的協(xié)調(diào)和支持,物業(yè)服務(wù)肯定會越來越好,因?yàn)樾^(qū)里很多事情可能不在物業(yè)服務(wù)合同條款內(nèi),這時(shí)就需要社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)相互協(xié)調(diào)。而業(yè)主支持,尤其是業(yè)主積極繳納物業(yè)費(fèi),對物業(yè)來說就顯得尤為重要。物業(yè)對于業(yè)主遇到的各類難題,也都會積極處理,也就形成了一個(gè)良性循環(huán)。 “經(jīng)過社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)三方努力,物業(yè)費(fèi)收繳率大幅提高,幾近足額,這正是社區(qū)治理體系現(xiàn)代化發(fā)揮作用的一個(gè)有效事例。”昨天,蘇州市社會工作督導(dǎo)師覃小珊表示,每位居民都希望自己住在一個(gè)管理有序、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧的社區(qū)之中。而這樣的居住環(huán)境,并非依靠單純的高房價(jià)、居于“富人區(qū)”就能實(shí)現(xiàn)。居住客觀條件的現(xiàn)代化,也需要匹配上社區(qū)治理體系的現(xiàn)代化,這樣才能真正體會到作為一個(gè)社區(qū)居民的安全感、歸屬感和幸福感。而社區(qū)黨組織作為社區(qū)工作的領(lǐng)頭羊,指導(dǎo)居委業(yè)、業(yè)委會、物業(yè)三方各自行使好自己的職責(zé),同時(shí)又緊密合作:居委會牽頭搭建自治平臺,建立良好的溝通協(xié)作機(jī)制,引導(dǎo)社區(qū)治理主體的多元參與;業(yè)委會一方面代表業(yè) 主權(quán)益,引導(dǎo)業(yè)主依法行使自己的權(quán)利, 對物業(yè)公司做好監(jiān)管、督促工作,另一方面也大力宣傳、動員業(yè)主應(yīng)盡義務(wù),自覺繳納物業(yè)費(fèi);物業(yè)公司則盡職盡責(zé)提供相應(yīng)物管服務(wù),用實(shí)際服務(wù)獲得越來越多業(yè)主和居民的認(rèn)可,促使物業(yè)費(fèi)收繳率提高,使小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)入良性循環(huán)。 覃小珊說,在完善社區(qū)治理體系的過程中,我們還需要重視基層民主協(xié)商,把社區(qū)是居民的這一理念逐漸深推,提升居民參與意識,引導(dǎo)居民關(guān)心并積極主動地參與社區(qū)的公益服務(wù)、公共事務(wù)治理。 通過切實(shí)有效的方法激發(fā)和維持居民參與熱情,引導(dǎo)居民有序參與、依法參與,營造有利于實(shí)現(xiàn)居民參與的社區(qū)氛圍。正是由于業(yè)主依法參與意識逐步提升、物業(yè)公司依規(guī)提供服務(wù)、社區(qū)治理多方參與體系日益完善,社區(qū)內(nèi)部日漸形成治理合力,這些成效相互作用,使得創(chuàng)建平安社區(qū)、和諧社區(qū)變得言之有物,切實(shí)可行。 |
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