小區(qū)管理與服務(wù)貼近社區(qū)居民的生活實(shí)際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對(duì)街道文明建設(shè)具有重要影響。因此，探討如何協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，對(duì)于建設(shè)和推動(dòng)街道的和諧發(fā)展具有重要意義。

一、基本情況

建寧路街道東至至中央門立交，西至大橋南路，南至城北護(hù)城河。北至鐵路，占地面積約2.3平方公里，地理位置優(yōu)越，交通便利。轄區(qū)內(nèi)有47個(gè)老舊小區(qū)，其中物管小區(qū)6個(gè)，業(yè)主自治1個(gè)，單位自管1個(gè)，街道托管小區(qū)23個(gè)，總戶數(shù)20391戶，總?cè)丝?.7萬人。多年來，我街道的物業(yè)管理不夠到位，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題，嚴(yán)重影響著社區(qū)居民生活質(zhì)量和社區(qū)和諧，已成為居民群眾反應(yīng)強(qiáng)烈、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問題。

二、存在問題

（一）小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差。老舊小區(qū)建設(shè)之初主要是為解決居民的住房困難問題，由于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)施不全，整體布局先天不足，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，結(jié)合我街道情況，主要表現(xiàn)在：一是舊小區(qū)普遍綠化面積較小，沒有園林設(shè)計(jì)，綠化功能單一，檔次低下，管理維護(hù)投資不足。二是機(jī)動(dòng)車停車位缺少，在改造中如果要增加機(jī)動(dòng)車位，一般要占用便道。另外，很多小區(qū)存在無自行車棚或自行車棚內(nèi)衛(wèi)生狀況差的現(xiàn)象。三是居民體育健身和文化活動(dòng)空間較小。四是老舊小區(qū)居民樓的雜物不易清理，極易造成鼠害或滋生其他傳染病。五是戶型設(shè)計(jì)沒有考慮儲(chǔ)藏功能，且管理不嚴(yán)，很多居民將雜物擺放在樓道里，給物業(yè)衛(wèi)生管理和防火安全造成隱患。六是小區(qū)道路老化，有些小區(qū)沒有路燈和庭院燈。七是上下水管網(wǎng)嚴(yán)重老化，化糞池?zé)o人清理，時(shí)有堵塞污水橫溢，居民多有投訴。八是由于各種原因有的小區(qū)很難封閉或根本沒有封閉，任何人都可以自由進(jìn)出小區(qū)，使居民安全感不高。雖然近年來市、區(qū)都出臺(tái)相應(yīng)的政策，使小區(qū)環(huán)境得到了較大改善。但由于缺乏物業(yè)管理，小區(qū)長期建管脫節(jié)，雖然房改時(shí)按比例收取了設(shè)施維護(hù)費(fèi)，但出現(xiàn)排水堵塞等問題后，市政管理部門只負(fù)責(zé)管養(yǎng)區(qū)域，小巷和小區(qū)只能由辦事處、社區(qū)向居民收費(fèi)、向有關(guān)單位化緣解決，部分居民只投訴不繳費(fèi)，原建設(shè)責(zé)任單位不愿意承擔(dān)疏通費(fèi)用，造成排污疏通問題得不到及時(shí)解決。

（二）各項(xiàng)管理費(fèi)收取難。老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)呈多元化格局，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求和經(jīng)濟(jì)承受能力差異大，承受能力強(qiáng)的希望得到全方位、高層次的服務(wù)；承受能力差的則認(rèn)為只要不交費(fèi)，有無管理無所謂。部分小區(qū)居民以各種理由，長期拒繳物業(yè)費(fèi)。例如，五所村小區(qū)，該小區(qū)有71棟樓，封閉較好，街道一直想引進(jìn)物業(yè)管理，之前一家物業(yè)公司接管，沒多長時(shí)間，物業(yè)公司突然撤離，主要就是部分業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)公司入不敷出。目前，我街道托管小區(qū)的收繳率幾乎為零，街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)不得不墊資雇傭老、弱人員清掃背街小巷和小區(qū)衛(wèi)生，導(dǎo)致衛(wèi)生管理不到位，臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重。對(duì)于個(gè)別有條件實(shí)行物業(yè)管理的老舊小區(qū)，物業(yè)管理收費(fèi)困難是一個(gè)突出的問題，多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交。

（三）治安隱患大。具有一定規(guī)模的老小區(qū)，其進(jìn)出口通道較多，四通八達(dá)，進(jìn)行封閉整治后，雖然相應(yīng)減少，但也只能做到半封閉管理。小區(qū)自行車棚無人看管，自行車丟失嚴(yán)重。小區(qū)沒有專職保安和監(jiān)控設(shè)備，小區(qū)治安狀況難以改善。

（四）綠化養(yǎng)護(hù)難。近年來，各出新的老舊小區(qū)，擴(kuò)大了綠化面積，但維護(hù)問題一直沒有解決，尤其是澆水問題不好解決，導(dǎo)致部分草坪已經(jīng)枯死。另外，一些居民畫地為牢，占用公共綠地面積種植蔬菜。

（五）物業(yè)管理介入難。對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，由于啟動(dòng)資金無法落實(shí)，加上基礎(chǔ)設(shè)施老化、無物業(yè)管理用房、物業(yè)費(fèi)收取困難，物業(yè)管理出現(xiàn)空檔，社區(qū)居委會(huì)只能勉為其難的承擔(dān)環(huán)衛(wèi)清掃保潔任務(wù)，小區(qū)物業(yè)管理無法良性循環(huán)。

（六）改造資金缺口大。老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級(jí)的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬。資金從哪里來，是困擾老舊小區(qū)改造的一個(gè)重要問題。

三、對(duì)策建議

（一）發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，有序推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治

老舊住宅小區(qū)綜合整治牽涉面廣，經(jīng)費(fèi)缺口大，是一項(xiàng)事關(guān)全局的復(fù)雜而艱巨的系統(tǒng)工程。對(duì)居住環(huán)境的改善，尤其是對(duì)過去在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代建設(shè)的老舊小區(qū)，市政府應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中拿出專項(xiàng)資金，逐年、逐步有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件。區(qū)政府應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，在對(duì)非物業(yè)小區(qū)、樓院進(jìn)行摸底和規(guī)劃整合的基礎(chǔ)上，建立相應(yīng)工作機(jī)制，明確各自職責(zé)，制定整治的總體規(guī)劃方案和各街道具體方案?？舍槍?duì)老舊小區(qū)的分布情況，首先在各街道辦事處轄區(qū)內(nèi)各選1個(gè)非物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行全面改造，重點(diǎn)維修小區(qū)道路和老化管道、修建自行車棚、設(shè)置垃圾箱、更換路燈、修建隔離柵欄，規(guī)范小區(qū)大門設(shè)置，形成相對(duì)封閉獨(dú)立的小區(qū)，進(jìn)而引進(jìn)物業(yè)。在認(rèn)真總結(jié)整治經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，本著因地制宜的原則，逐步在其他老舊小區(qū)進(jìn)行推廣。

（二）根據(jù)南京物業(yè)管理?xiàng)l例，逐步規(guī)范非物業(yè)小區(qū)管理

鑒于非物業(yè)小區(qū)難以達(dá)到物業(yè)化管理水平，為從根本上解決非物業(yè)小區(qū)管理難問題，建議對(duì)所有非物業(yè)小區(qū)統(tǒng)一實(shí)行統(tǒng)一管理。目前，南京市已經(jīng)實(shí)施了非物業(yè)小區(qū)由街道托管的辦法，在街道成立“兩站一中心”，即物業(yè)矛盾調(diào)解站、物業(yè)管理應(yīng)急維修站和物業(yè)服務(wù)中心，并在社區(qū)成立分中心，但經(jīng)過幾年的實(shí)踐，效果并不明顯，主要由于老舊小區(qū)內(nèi)人員的素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)能力造成的。所以建議：一是加強(qiáng)宣傳，使居民明白“花錢享受服務(wù)”的道理；二是托管小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須明確。因老舊小區(qū)大部分為企業(yè)離退休或下崗職工，生活較為困難，可通過調(diào)查、召開居民代表或業(yè)主大會(huì)等方式確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定期收費(fèi)，用于聘請(qǐng)保潔員和保安，高標(biāo)準(zhǔn)做好環(huán)境衛(wèi)生和安全管理工作。二是大力推廣物業(yè)化管理。對(duì)條件成熟的非物業(yè)小區(qū)，選聘物業(yè)公司進(jìn)行管理；對(duì)條件不成熟不具備的非物業(yè)小區(qū)，暫時(shí)由業(yè)主自治或街道托管進(jìn)行管理。三是收費(fèi)問題。物業(yè)費(fèi)收取難問題是制約物業(yè)管理的瓶頸因素，應(yīng)規(guī)定：房屋出售必須有物業(yè)公司或社區(qū)居委會(huì)出具的物業(yè)費(fèi)繳納證明，否則房屋不得出售并加倍收取滯納金，納入金融誠信系統(tǒng)，從根本上解決物業(yè)費(fèi)收取難問題。同時(shí)，為彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，可在小區(qū)內(nèi)劃分停車泊位，收取停車費(fèi)用。小區(qū)出現(xiàn)下水道堵塞、化糞池漫溢等問題由政府設(shè)立維修基金解決，維修事宜由管理責(zé)任主體負(fù)責(zé)，避免因資金難以落實(shí)導(dǎo)致問題久拖不決。

（三）因地制宜，建立物業(yè)管理長效機(jī)制

為確保老舊小區(qū)整治成果，老舊小區(qū)整治工作完成后，要注重解決管理責(zé)任主體、管理機(jī)制問題，促進(jìn)老舊小區(qū)管理的良性循環(huán)。要充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用，“兩站一中心”要在房地產(chǎn)管理部門具體指導(dǎo)下，把條件成熟的非物業(yè)小區(qū)作為實(shí)施物業(yè)化管理的試點(diǎn)，制定優(yōu)惠政策，吸引物業(yè)公司參與老舊小區(qū)管理，并制定多條物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，“花不同的錢就享受不同的服務(wù)”，讓居民根據(jù)需求以及經(jīng)濟(jì)能力自己選擇，待試點(diǎn)成功后逐步在全市推開，使老舊小區(qū)逐步走上物業(yè)化管理的軌道。

（四）處理好社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系

物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)建設(shè)則是一種社會(huì)職能，二者不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、相互依存的。在社區(qū)建設(shè)中，街道、社區(qū)居委會(huì)處于領(lǐng)導(dǎo)地位，一方面要通過加強(qiáng)社區(qū)的精神文明建設(shè)，使居民群眾牢固樹立良好的思想道德風(fēng)尚，另一方面也要積極促進(jìn)居民群眾物業(yè)管理觀念的轉(zhuǎn)變，積極支持物業(yè)公司的管理并提出建設(shè)性的意見，為老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。物業(yè)公司要采取多種形式進(jìn)行物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)和知識(shí)的宣傳，讓公眾理解實(shí)施物業(yè)管理的意義，提高廣大群眾對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知程度，同時(shí)不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平，為營造一個(gè)安全、美好、舒適的生活居住環(huán)境而共同努力。

在人民生活水平日趨提高的今天，提高小區(qū)居住品質(zhì)，對(duì)老舊小區(qū)整治后的房屋及設(shè)施進(jìn)行長效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來的便利和舒適，已經(jīng)成為當(dāng)今一個(gè)重要議題。我們要充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，針對(duì)不同情況采取相應(yīng)措施，有效化解物管、自管和托管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機(jī)制，努力提高居民生活質(zhì)量，提高小區(qū)管理的整體水平，使城市面貌煥然一新，跟上現(xiàn)代化城市的腳步。

（作者劉曉軍系區(qū)人大代表，建寧路街道黨工委書記；參與調(diào)研人員：韓強(qiáng)，建寧路街道代表組聯(lián)絡(luò)員）