近兩年來，由于國家整體經(jīng)濟(jì)L型，銀行等金融機(jī)構(gòu)以及非銀金融機(jī)構(gòu)的不良債務(wù)頻繁爆發(fā)，不良資產(chǎn)一級市場水漲船高，作為不良資產(chǎn)的終極消化場所，司法拍賣房產(chǎn)也慢慢進(jìn)入人們的視線，尤其是馬云的淘寶司法拍賣平臺以及一線城市限購政策興起，也不自覺的推動了司法拍賣市場的高漲。

先說說什么是司法拍賣房產(chǎn)

所謂司法拍賣房產(chǎn)，是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)。具體來說，由于債務(wù)人之前向銀行貸款，當(dāng)債務(wù)人無法償還銀行的貸款時(shí)，實(shí)際上也就造成銀行貸款的逾期，因此作為債權(quán)人的銀行需要通過司法手段向法院申請對債務(wù)人的抵押房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，即到拍賣平臺上進(jìn)行拍賣，拍賣回款用來償還銀行的逾期貸款。

因此，一般的司法拍賣房產(chǎn)均由債權(quán)人通過法院對債務(wù)人起訴或者通過仲裁裁決之后，法院執(zhí)行庭對抵押物進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，經(jīng)司法評估到拍賣平臺公開拍賣，最后再次流入市場。

司法拍賣房產(chǎn)，中心在司法，拍賣房產(chǎn)只是國家實(shí)現(xiàn)司法目的地一個協(xié)助方式。整個拍賣流程都是法院代表國家強(qiáng)制力和公信力來實(shí)施司法的行為。因此司法拍賣房產(chǎn)屬于國家合法合規(guī)的房產(chǎn)，受國家法律保護(hù)，所以無須擔(dān)心房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的合法性。

幾個常見司法拍賣房產(chǎn)競拍平臺及流程

1、淘寶司法拍賣：https://sf.taobao.com/；

2、上海公拍網(wǎng)：http://www./sf/；

3、京東司法拍賣：https://auction.jd.com/sifa.html；

4、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)：http://www./。

以上四大司法拍賣平臺，均為目前司法平臺比較流行的平臺。其中淘寶司法拍賣就不多說了。上海公拍網(wǎng)之前主要針對上海地區(qū)的資產(chǎn)進(jìn)行拍賣，目前也已經(jīng)向全國區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行拓展，后面兩個為后起之秀。四個網(wǎng)站的內(nèi)容和模式基本一致。具體的參拍細(xì)節(jié)流程請參考網(wǎng)站拍賣的介紹。

一般的房產(chǎn)司法拍賣的流程，主要分以下幾步：

1）籌備：準(zhǔn)備資金，提交押金，報(bào)名參與
2）競拍：參與競標(biāo)，贏得標(biāo)物
3）付款：在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支付全款
4）材料：聯(lián)系法院，拿到司法拍賣所需的材料文件
5）洗白：跑房管局，檔案局等，洗白房產(chǎn)
6）過戶：完成過戶，繳納費(fèi)用，拿到房產(chǎn)證，結(jié)束

司法拍賣房產(chǎn)需要注意幾點(diǎn)

很多人都說司法拍賣水很深，講述了各種可怕的情況等等，根據(jù)我的了解來看，風(fēng)險(xiǎn)都是存在的，而且也是大于普通的二手房交易的。但是只要準(zhǔn)備充分，也是可以規(guī)避，或者降低的。具體來講，最大的風(fēng)險(xiǎn)來自五個地方：
1）產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否有糾紛

該類風(fēng)險(xiǎn)一般比較少見。因?yàn)橐话沣y行進(jìn)行抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)都比較清晰，如果不清晰，可能也不能在銀行辦理抵押貸款，畢竟國內(nèi)銀行經(jīng)過這么多年的發(fā)展，風(fēng)控體系還是比較成熟的。但是也有部分少量房產(chǎn)屬于無證建筑（主要工業(yè)廠房多見），因此拍賣之前看清抵押物產(chǎn)證權(quán)證和土地證權(quán)證，基本上可以分清是否有產(chǎn)權(quán)糾紛。
2）業(yè)主，或者住客的居住，出租情況

這個屬于租賃問題。而租賃問題也直接影響未來房產(chǎn)拍賣之后的騰空。由于目前法律規(guī)定，如果屬于抵押前租賃，租賃權(quán)可以對抗抵押權(quán)。因此這個問題對未來拍賣后騰空帶來一定的影響。對于住宅類抵押物，未來債務(wù)人不配合騰空可能需要買受人承擔(dān)一部分清場騰空費(fèi)用，此費(fèi)用需要債務(wù)人和買受人具體談；對于商業(yè)寫字樓以及商鋪等，租賃問題直接影響買受人競拍后的租金收付問題。因此該問題需要值得關(guān)注，需要在拍賣前事先向法院法官以及相關(guān)人員了解清楚。

3）戶口問題

      此類問題主要針對住宅房產(chǎn)。目前戶口問題屬于公安部進(jìn)行管轄，因此法院在執(zhí)行過程中無法對房屋里面的戶口進(jìn)行處理。一般情況下，需要法院出具證明，委托律師到房產(chǎn)所在地派出所進(jìn)行查驗(yàn)房屋里面是否有戶口。如果沒有，恭喜你；如果有，只能是要求債務(wù)人主動自覺地把戶口遷移出去，因此可能需要給債務(wù)人一些費(fèi)用，以便于他配合遷移房屋戶口。

4）稅費(fèi)、水電費(fèi)等問題

司法拍賣房產(chǎn)目前稅費(fèi)繳納有兩種方式：第一種為買受人承擔(dān)稅費(fèi)，即買受人要把買、賣雙方所有稅費(fèi)進(jìn)行承擔(dān)；第二種為買賣雙方各自承擔(dān)稅費(fèi)。因此拍賣之前需要向二手房中介或者國稅、地稅機(jī)構(gòu)了解清楚當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)繳納情況，尤其是商業(yè)性質(zhì)用房，此類稅費(fèi)比重較高；關(guān)于房屋的水電費(fèi)等雜費(fèi)，可以向物業(yè)進(jìn)行詢問，過戶時(shí)繳納即可。

5）貸款問題

目前司法拍賣房產(chǎn)已經(jīng)有很多家銀行機(jī)構(gòu)可以辦理按揭貸款，但是至于辦理的流程需要提前和銀行人員進(jìn)行了聯(lián)系。此處一般司法拍賣下面會有附上能夠辦理貸款機(jī)構(gòu)的聯(lián)系方式，為了不至于司法拍賣的流程混亂無錢支付余款，建議拍賣前好好了解貸款程序，以免造成尷尬。

最后想說的就是，拍賣是一個心理博弈的過程。為了能拍到性價(jià)比合適的房產(chǎn)，建議多了解市場行情，多參與競價(jià)現(xiàn)場的情況，最后多總結(jié)，方能在心儀的價(jià)位取得自己心儀的房產(chǎn)。Good Luck For You!