本文為作者向無訟閱讀獨(dú)家供稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系無訟閱讀小秘書（wusongyueduxms）

有市場(chǎng)交易的地方往往就有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)便意味著有律師提供盡職調(diào)查（DueDiligence）的市場(chǎng)需求。在法院委托進(jìn)行的司法拍賣中，由于涉訴房產(chǎn)的起拍價(jià)較同類房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)低得多（第一次起拍價(jià)最低可至評(píng)估價(jià)或市價(jià)的70％），且無中介傭金，吸引了大量吃瓜群眾強(qiáng)勢(shì)圍觀?？墒牵呤找姹厝话殡S著高風(fēng)險(xiǎn)，法院在拍賣公告中明確指出“拍賣人對(duì)拍賣標(biāo)的物所作的說明和提供的視頻資料、圖片等，僅供競(jìng)買人參考，不構(gòu)成對(duì)標(biāo)的物的任何擔(dān)?！保饧捶ㄔ褐回?fù)責(zé)在房產(chǎn)拍賣成功后出具相應(yīng)的法律文書以協(xié)助競(jìng)買人辦理過戶，而任何有關(guān)房產(chǎn)的權(quán)利瑕疵均由競(jìng)買人自行了解、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。司法拍賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)密集，競(jìng)買人稍不注意便可能觸發(fā)，這促使競(jìng)買人有尋求律師幫助的動(dòng)力。律師在對(duì)司法拍賣房屋進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)，可以從房屋的基本信息、權(quán)屬信息、費(fèi)用信息及風(fēng)險(xiǎn)信息四個(gè)方面著手。

一、基本信息

1.房屋的具體位置，坐落于哪個(gè)小區(qū)，小區(qū)的的自身環(huán)境（物業(yè)管理、綠化等）和周邊環(huán)境（是否臨近有污染的工業(yè)區(qū)等），配套設(shè)施（教育、衛(wèi)生、醫(yī)療等）的完備程度，通勤是否方便（是否有地鐵等）。

2.房屋的樓層、朝向（采光是否充足）、戶型、房齡（房屋竣工驗(yàn)收合格交付之后起計(jì)算）、裝修情況（清水、簡(jiǎn)裝、精裝等）。

3.房屋的套內(nèi)面積和建筑面積是否與法院的拍賣公告一致，是否存在漏水、墻體開裂等質(zhì)量問題。

4.房屋的現(xiàn)狀，房屋被法院查封后是空置還是住人，如果房屋在查封后仍有人居住，可能影響到房屋的實(shí)際交付。

二、權(quán)屬信息

1.房屋被法院強(qiáng)制拍賣的原因是什么（民間借貸、抵押合同或者保證責(zé)任等），例如被執(zhí)行人與銀行之間的借貸抵押合同，由于涉及的法律關(guān)系明確、法律關(guān)系主體較少，競(jìng)買成功后過戶交付就更為方便，不易引發(fā)額外糾紛。

2.房屋產(chǎn)權(quán)是否清潔，具體包括但不限于：房屋是否仍然存在有效的租賃關(guān)系，租賃期限是多久，優(yōu)先購買權(quán)人是否書面承諾放棄優(yōu)先購買權(quán)等。

3.房屋的產(chǎn)權(quán)是屬于共有還是單獨(dú)所有，產(chǎn)權(quán)人中是否有未成年人，房屋拍賣的產(chǎn)權(quán)份額是全部產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)等。

4.房屋是否存在影響價(jià)值的情形，如曾有人在屋內(nèi)自殺、房屋曾經(jīng)發(fā)生過火災(zāi)等。

三、費(fèi)用信息

1.通過鏈家等房產(chǎn)中介平臺(tái)，查詢近期同類型房屋的成交數(shù)據(jù)，以此判斷房屋的市場(chǎng)價(jià)格，最好能找到同一小區(qū)內(nèi)的相同戶型、相同朝向、相同面積房屋的成交數(shù)據(jù)。

2.由于司法拍賣中的房屋查封時(shí)間都比較長(zhǎng)，期間大多都未繳納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)用，而在司法拍賣中，這部分費(fèi)用一般都由競(jìng)買人承擔(dān)，所以律師需要到物業(yè)公司處查詢房屋所欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，做好預(yù)算。

3.司法拍賣中的房產(chǎn)在拍賣成交后，原則上競(jìng)買人需要一次性支付除保證金之外的剩余款項(xiàng)，不能進(jìn)行商業(yè)貸款。但是在部分地區(qū)，司法拍賣中購買房產(chǎn)也可以進(jìn)行商業(yè)貸款，所以律師需提前對(duì)貸款信息（可否貸款、貸款利率、貸款比例、貸款年限等）進(jìn)行查明。

4.司法拍賣中稅費(fèi)一般由競(jìng)買人負(fù)擔(dān)，這是一筆不小的開支，所以律師需要在盡職調(diào)查中查明房屋房產(chǎn)證辦理年限，確定稅費(fèi)數(shù)額（在房屋為普通住房且滿二唯一的情況下，競(jìng)買人可以免交營(yíng)業(yè)稅，但需繳納個(gè)稅；而如果房屋滿五唯一，競(jìng)買人不需要繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅）。

四、風(fēng)險(xiǎn)信息

1.房產(chǎn)所在行政區(qū)域是否存在限購政策（北京已將司法拍賣房產(chǎn)納入限購范圍，通過司法拍賣來規(guī)避限購政策在部分地區(qū)已經(jīng)行不通），對(duì)競(jìng)買人的競(jìng)買資格是否存在要求，如果競(jìng)買人不具備競(jìng)買資格，可能直接導(dǎo)致競(jìng)買人在競(jìng)買成功之后不能過戶。

2.被執(zhí)行人的戶口是否仍落戶在拍賣房屋上，如果被執(zhí)行人在拍賣之后不遷出戶口，可能會(huì)對(duì)競(jìng)買人產(chǎn)生影響，尤其是學(xué)區(qū)房的入學(xué)指標(biāo)，這需要提前考慮。

法拍房對(duì)競(jìng)買人來講，當(dāng)然存在撿漏的可能性，甚至淘到“筍盤”。但是，法拍房這類“藥單”不是隨隨便便就能入手的，風(fēng)險(xiǎn)極大，競(jìng)買人需要提前下大量功夫，了解房屋的權(quán)屬情況，以此避免不必要的損失。競(jìng)買人委托律師進(jìn)行盡職調(diào)查后，如果律師在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)房屋折價(jià)不高、稅費(fèi)過重或過戶存在問題等情形時(shí)，應(yīng)及時(shí)建議競(jìng)買人放棄競(jìng)買；如果房屋基本面較好，問題不大，律師可以給競(jìng)買人提供一個(gè)參考底價(jià)，供競(jìng)買人在競(jìng)價(jià)時(shí)參考。總而言之，律師在司法拍賣中的盡職調(diào)查還是一片法律市場(chǎng)的藍(lán)海，大有可為之處。

編排/王淼

責(zé)編/張雨  微信號(hào)：Ann199313