房地產(chǎn)是借款人獲得金融機(jī)構(gòu)貸款最常用的擔(dān)保物，因此具有極強(qiáng)的金融屬性。一旦房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下行趨勢(shì)，購(gòu)房者很有可能會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模違約、斷供，銀行等金融機(jī)構(gòu)被動(dòng)持有房屋資產(chǎn)、資產(chǎn)流動(dòng)性下降，甚至有可能導(dǎo)致金融危機(jī)。如何處理這些“不良房產(chǎn)”，將這些房地產(chǎn)通過(guò)市場(chǎng)化的手段配置給那些能出價(jià)最高的機(jī)構(gòu)或個(gè)人具有非常重要的意義。

首先，能夠減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，讓不良房產(chǎn)能夠再次利用；

其次，充分保護(hù)違約債權(quán)中各方當(dāng)事人的權(quán)益，保障社會(huì)信用體系的健康發(fā)展；

最后，為銀行等金融機(jī)構(gòu)提供以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格快速變現(xiàn)“不良房產(chǎn)”的泄洪通道，降低了社會(huì)系統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能。

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展與培育，以美國(guó)為代表的發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)形成了完善的止贖屋處置體系，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，發(fā)揮著重要作用。當(dāng)前，中國(guó)銀行業(yè)的不良貸款率與不良貸款規(guī)模不斷攀升。由于中國(guó)銀行業(yè)過(guò)去的主流貸款風(fēng)控手段就是房地產(chǎn)抵押，如果處理不得當(dāng)，很可能會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)大跌、銀行等金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量與流動(dòng)性進(jìn)一步惡化、乃至破產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此認(rèn)真研究美國(guó)止贖屋市場(chǎng)，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

（一）止贖屋的定義

在美國(guó)，“foreclosure”一詞被用于形容因拖欠貸款或欠繳稅款等原因而導(dǎo)致屋主喪失對(duì)房屋的贖回權(quán)進(jìn)而房屋被強(qiáng)制公開(kāi)拍賣處分的過(guò)程，“foreclosure”亦被譯成“法拍”或“止贖”，經(jīng)foreclosure程序處置的房子被稱為“法拍屋”或“止贖屋”（foreclosed property）。不過(guò)，國(guó)內(nèi)“法拍屋”通常指的是被法院主導(dǎo)拍賣的房屋，其并不能完全代表“foreclosed property”的完整含義，“止贖屋”的范疇更廣些。盡管如此，美國(guó)“止贖屋”仍然可以與國(guó)內(nèi)“法拍屋”進(jìn)行對(duì)比研究。為表述準(zhǔn)確，本中涉及美國(guó)被公開(kāi)處置的房屋，用“止贖屋”，涉及國(guó)內(nèi)的，則用“法拍屋”來(lái)表述。

（二）止贖屋市場(chǎng)生態(tài)系統(tǒng)圖

 圖1:法拍屋生態(tài)系統(tǒng)圖

（三）止贖的分類

止贖分為司法止贖與非司法止贖，司法止贖是指司法止贖貸款人的止贖申請(qǐng)通過(guò)后，法院會(huì)發(fā)出司法出售的指令，被授權(quán)的機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)法院的指令進(jìn)行公開(kāi)出售或拍賣。非司法止贖如果抵押合同或者信托契約有明確約定，在發(fā)生違約的情況下，貸款人可以行使非司法止贖。

圖2：司法止贖和非司法止贖的對(duì)比

止贖的第一個(gè)階段是預(yù)止贖（Pre-foreclosure），通常是在借款人違約達(dá)2-3個(gè)月后，貸款人會(huì)發(fā)出預(yù)止贖的通知以提醒或警告借款人；止贖第二個(gè)階段是止贖（foreclosure）。在短售失敗之后，銀行可以申請(qǐng)法院進(jìn)行公開(kāi)拍賣。第三個(gè)階段是銀行持有（Real Estate Owned, REO）。

（一）美國(guó)止贖啟動(dòng)數(shù)呈倒V型分布

  圖3：美國(guó)止贖啟動(dòng)趨勢(shì)圖

（二）止贖啟動(dòng)數(shù)與美國(guó)房?jī)r(jià)大體呈相反的走勢(shì)

圖4：美國(guó)止贖數(shù)量與房?jī)r(jià)對(duì)比圖

（三）美國(guó)止贖屋成交率穩(wěn)定保持在較高水平

圖5:止贖屋成交量（S）/止贖數(shù)量(F)與REO/止贖數(shù)量(F)的對(duì)比

（一）啟示

1、止贖屋市場(chǎng)是銀行處置不良貸款抵押物的重要通道，也是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的重要制度安排。美國(guó)止贖屋市場(chǎng)發(fā)揮了重要的泄洪渠功能，為銀行積壓的大量止贖屋提供了快速處置的通道，在短期內(nèi)幫助銀行盤活了不良資產(chǎn)、增加了資產(chǎn)流動(dòng)性。我國(guó)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制手段主要依賴以房地產(chǎn)等資產(chǎn)的質(zhì)押擔(dān)保，銀行在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間面臨巨大的房地產(chǎn)抵押物處置壓力。因此，大力發(fā)展司法拍賣市場(chǎng)，提高此市場(chǎng)的交易效率，對(duì)國(guó)內(nèi)銀行業(yè)盤活不良信貸資產(chǎn)具有重要意義。

2、發(fā)展止贖屋市場(chǎng)必須高度重視對(duì)債權(quán)人利益的保護(hù)。從對(duì)債權(quán)人利益保護(hù)方面來(lái)看，美國(guó)法律賦予債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的效率要比國(guó)內(nèi)高，當(dāng)債務(wù)人違約，債權(quán)人可以根據(jù)事前約定取得擔(dān)保物的產(chǎn)權(quán)，債權(quán)的實(shí)現(xiàn)無(wú)需依賴法院等權(quán)利機(jī)關(guān)的審判和批準(zhǔn)。我國(guó)亦有必要未雨綢繆，通過(guò)完善相應(yīng)的法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)債權(quán)人權(quán)利的保護(hù)，促進(jìn)債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的效率，以提前應(yīng)對(duì)個(gè)人房貸違約潮的到來(lái)，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

3、健全的止贖救濟(jì)體系有助于推動(dòng)止贖屋的交易。美國(guó)已經(jīng)建立起了相對(duì)完善的止贖救濟(jì)體系，包括住房補(bǔ)貼、醫(yī)療服務(wù)、就業(yè)培訓(xùn)、心理咨詢等一系列措施來(lái)保障止贖家庭的基本生活，一定程度上免除了止贖家庭的生存后顧之憂。而由于國(guó)內(nèi)對(duì)債務(wù)人在發(fā)生違約房屋被強(qiáng)制執(zhí)行后的救濟(jì)體系不完善，債務(wù)人可能采取極端方式抵制法院的裁決結(jié)果，房屋交接陷入停滯狀況。

4、多樣化的參與者和投資模式有利于止贖屋市場(chǎng)的繁榮。在美國(guó)，止贖屋投資市場(chǎng)參與者眾多，投資模式多樣化，既有個(gè)人投資者，也有機(jī)構(gòu)投資者；既有通過(guò)“購(gòu)買-出售”的高周轉(zhuǎn)率模式進(jìn)行投資，亦有通過(guò)“購(gòu)買-出租”的長(zhǎng)期投資模式進(jìn)行投資。當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)投資模式比較單一，基本通過(guò)低價(jià)購(gòu)入，再等待升值后轉(zhuǎn)手出售獲益。

（二）建議

1、政策建議

一是應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策，鼓勵(lì)更多機(jī)構(gòu)和企業(yè)運(yùn)用創(chuàng)新手段服務(wù)司法拍賣市場(chǎng)，扶持和培育一批全國(guó)性的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)和法拍服務(wù)機(jī)構(gòu)。同時(shí)鼓勵(lì)各級(jí)政府、法院將圍繞司法拍賣相關(guān)的諸如資訊制作、信息發(fā)布、資格審查、標(biāo)的評(píng)估、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、法律咨詢等服務(wù)工作盡可能外包給社會(huì)機(jī)構(gòu)，用政府采購(gòu)模式來(lái)提高服務(wù)效率和質(zhì)量。

二是強(qiáng)化法拍信息披露，政府要從宏觀和微觀兩個(gè)層面來(lái)加強(qiáng)，一方面要建立對(duì)法拍屋市場(chǎng)總體交易信息的定期披露制度，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性交易行為；另一方面政府必須建立起一套讓被執(zhí)行人、債權(quán)人、競(jìng)拍人信賴的、公平公正和陽(yáng)光透明的體制機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)拍賣過(guò)程信息透明管理。

三是加大對(duì)債權(quán)人合法權(quán)益保障力度，同時(shí)重視構(gòu)建完善的債務(wù)人救濟(jì)體系。法院用好查封等強(qiáng)制措施，提高對(duì)債務(wù)人房屋資產(chǎn)的執(zhí)行效率。并且，政府要逐步完善對(duì)被執(zhí)行人家庭失去房屋后的的基本生活保障制度。此外，政府在強(qiáng)化個(gè)人征信信息的錄入和使用的同時(shí)，需要同步加強(qiáng)個(gè)人信用修復(fù)機(jī)制的建立。

四是政府應(yīng)該大力支持房地產(chǎn)證券化，并出臺(tái)相關(guān)配套制度。政府要密切關(guān)注房產(chǎn)證券化對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的影響，避免美國(guó)次貸危機(jī)在國(guó)內(nèi)重演，但不可因噎廢食，而應(yīng)該加快REITs常態(tài)化推進(jìn)。

2、對(duì)企業(yè)的建議

一是建議業(yè)內(nèi)企業(yè)要高度關(guān)注房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣市場(chǎng)。止贖屋市場(chǎng)是二手房產(chǎn)市場(chǎng)的組成部分，這個(gè)特殊市場(chǎng)的行情與總體房地產(chǎn)市場(chǎng)周期之間存在一定的關(guān)聯(lián)，如果能深入研究這個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量、成交量以及成交價(jià)格等信息，可以對(duì)判斷房地產(chǎn)總體行情提供重要支撐。

二是建議房地產(chǎn)投資企業(yè)把從司法拍賣市場(chǎng)獲取相對(duì)低廉的存量房產(chǎn)進(jìn)行改造提升、深度開(kāi)發(fā)作為重要策略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其是定位于城市更新、老樓改造等開(kāi)發(fā)商可以考慮通過(guò)司法拍賣渠道介入存量房產(chǎn)，對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化改造，通過(guò)品牌注入，提升房屋價(jià)值后，或出租或出售，既迎合了市場(chǎng)需求，降低了投資成本，又獲得了良好的投資回報(bào)。

三是建議企業(yè)可以考慮用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來(lái)進(jìn)一步提高司法拍賣效率。國(guó)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了一些法拍屋投資服務(wù)商，如淘寶、搶先拍、浙商資產(chǎn)管理研究院。浙商資產(chǎn)管理研究院經(jīng)過(guò)兩年半的數(shù)據(jù)積累，推出了不良資產(chǎn)（房地產(chǎn)）網(wǎng)絡(luò)司法拍賣數(shù)據(jù)庫(kù)可以為客戶提供數(shù)據(jù)支持。建議一些新型的創(chuàng)業(yè)者亦可考慮介入法拍屋服務(wù)市場(chǎng)，為競(jìng)拍人提供多元化、個(gè)性化服務(wù)。如為競(jìng)拍人提供盡調(diào)服務(wù)，為競(jìng)拍人提供價(jià)值評(píng)估服務(wù)，為中標(biāo)人提供售后租賃服務(wù)等等。