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【要旨】 農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國農(nóng)村居民基于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的特定身份關(guān)系從土地使用權(quán)人處一次性無償取得的社會福利。宅基地使用權(quán)人必須按既定用途使用宅基地，不得隨意轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，不得超面積占用宅基地。宅基地使用權(quán)人向本集體經(jīng)濟組織外成員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的行為違反國家強制性規(guī)定，應(yīng)認定無效，但當其以債務(wù)轉(zhuǎn)移方式對已建成的農(nóng)村房屋進行回購，是對無效合同的救濟，實現(xiàn)了集體經(jīng)濟組織對該宗土地所有權(quán)的回歸，不違反法律規(guī)定，合同當事人均應(yīng)誠信、全面、及時履約。 【案情】 原告（反訴被告）王某，某公司經(jīng)理。 被告（反訴原告）于某，農(nóng)民。 被告（反訴原告）何某，農(nóng)民。系于某之妻。 第三人劉某，農(nóng)民，系王某合伙人。 2006年6月，二被告與第三人簽訂《宅基地買賣合同》一份，約定于、何某二人將其宅基地作價11萬元出賣給劉某，劉某先行支付10萬元后開始建房，在房產(chǎn)證辦至劉某名下后支付下余1萬元。之后，第三人即委托被告于某代建房屋，于2007年2月建成五層樓房一幢，總面積397.94平方米。二被告于2009年9月27日辦理了房屋所有權(quán)證，產(chǎn)權(quán)登記在其名下。因該房屋產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)戶至第三人名下，第三人又與原告有經(jīng)濟糾紛，三方于2011年8月20日達成口頭債務(wù)轉(zhuǎn)移合同，約定將第三人所修的某村組某號樓房一幢作價80萬元轉(zhuǎn)讓給二被告，第三人欠原告本息共計80萬元由二被告歸還。二被告即于當日出具借條兩張，第一張借條載明：“今借到王某現(xiàn)金柒拾萬元正，按利息0.08元計八厘，借期6個月，即2011年8月20日至2012年2月20日止，此借款本人自愿以某村組某號房屋做為抵押，如到期不還，本人自愿將房屋所有權(quán)歸王某所有，如到時正在辦理貸款當中，雙方可另行協(xié)商還款時間，但在約定期限內(nèi)，王某及家人不得隨時討要此款。借款人：于某、何某，2011年8月20日?！钡诙埥钘l載明：“今借到王某現(xiàn)金拾萬元整，期限6個月還清，按八厘計息，到期還不了按3分計息，借款人：于某，2011年8月20日。”2012年2月24日，二被告歸還借款6萬元，并書面承諾于2012年5月1日前歸還14萬元，其余本息在2012年10月底前全部還清。之后，二被告未按承諾還款。經(jīng)雙方協(xié)商，二被告同意原告通過起訴一次性解決糾紛。原告即具狀訴至人民法院，請求判令二被告立即支付現(xiàn)金80萬元、利息13.47萬元，減去已支付的6萬元，實際支付本息共計87.47萬元，并承擔(dān)原告因清收欠款產(chǎn)生的誤工費7500元、交通費4000元。 二被告答辯，2011年8月20日《債務(wù)轉(zhuǎn)移合同》屬無效協(xié)議，因為我方同劉某所簽訂的《宅基地出讓協(xié)議》無效，且三方簽訂《債務(wù)轉(zhuǎn)移合同》時存在我方被脅迫的情節(jié)，80萬元的欠據(jù)存在重大誤解。劉某建房的實際投入及合理損失明顯小于80萬元，請求駁回原告王某的訴訟請求。同時提起反訴，2006年6月，我方同劉某簽訂了《宅基地買賣合同》一份，商定宅基地價款為11萬元，劉某付給我方10萬元后開始建房，并承諾在房產(chǎn)證辦至其名下時支付下余1萬元，并為我方保密。因宅基地買賣違反法律、政策規(guī)定，房產(chǎn)證辦至我方名下后無法轉(zhuǎn)戶給劉某，劉某要求我方回購該房屋，初步議價為50萬元，但時至2011年8月20日，因劉某欠王某款，我方在王某、劉某的逼迫下給王某出具了80萬元借據(jù)。因宅基地買賣無效，劉某不得因違法而獲取利益，請求判令我方在2011年8月20日出具給王某的80萬元借據(jù)無效。 原告針對二被告的反訴答辯，三方是在自愿、平等、協(xié)商一致的前提下達成的債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議，是各方當事人真實意思表示，并不存在脅迫事實。訂立口頭債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議后，反訴原告寫了借條。債務(wù)轉(zhuǎn)移后，反訴原告實際居住使用該房屋，其以80萬元購買該房屋已遠遠低于市場價，故應(yīng)駁回其反訴請求。 第三人針對本訴、反訴述稱，二被告將其宅基地賣給我，我委托他們夫妻幫我建房，建好房后交給我，房產(chǎn)證辦到他們名下，約定二年內(nèi)將房產(chǎn)證辦到我名下，但因是宅基地，無法轉(zhuǎn)戶，我和原、被告才在自愿平等基礎(chǔ)上達成口頭債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二被告親自打了借條，因此，本案和我無關(guān)。 【審理】 一審審理認為，二被告將自有宅基地轉(zhuǎn)賣給第三人的行為，違反了《土地管理法》的規(guī)定，其買賣合同無效，但并不影響第三人將房屋出售給二被告的合同效力，因為該房屋買賣合同將該房屋出售給原宅基地使用權(quán)人，既是對宅基地買賣合同無效的救濟，同時也實現(xiàn)了集體經(jīng)濟組織對該宗土地所有權(quán)的回歸，不違反法律規(guī)定，為此，第三人與二被告之間因房屋買賣合同而形成80萬元的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，進而原、被告及第三人在自愿、平等基礎(chǔ)上所達成的債務(wù)轉(zhuǎn)移合同也合法有效；二被告所打借條兩張，從表象上看系民間借貸形成之債，但實質(zhì)上系因債務(wù)轉(zhuǎn)移而形成之債，且借條中載明的約定利息并不明確，因此，原告所主張的償付利息之請求，不予支持，原告主張因催收欠款給其造成誤工費、交通費損失要求二被告予以賠償，但無證據(jù)證明，不予支持；二被告反訴認為債務(wù)轉(zhuǎn)移合同系王某、劉某脅迫而達成，但無證據(jù)證明，其稱該債務(wù)轉(zhuǎn)移合同存在重大誤解沒有事實依據(jù)，對其反訴請求不予支持。遂依法判決：一、由二被告在本判決生效后30日內(nèi)償付原告?zhèn)鶆?wù)74萬元（已扣除已支付的6萬元）。二、駁回原告王某的其它訴訟請求。三、駁回反訴原告于某、何某的反訴請求。 案件宣判后，原、被告均提起上訴。 二審法院審理查明事實與一審一致。經(jīng)主持調(diào)解，雙方自愿達成調(diào)解協(xié)議，第三人對該協(xié)議不持異議。協(xié)議內(nèi)容：一、上訴人于某、何某現(xiàn)共欠上訴人王某債款本息80萬元，在本調(diào)解協(xié)議生效時，由上訴人于某、何某即時支付上訴人王某9萬元；上訴人于某、何某在2014年7月31日前支付上訴人王某31萬元；上訴人于某、何某在2014年9月30日前支付上訴人王某40萬元。若逾期支付，上訴人于某、何某應(yīng)按銀行同類貸款利息向上訴人王某支付所欠債務(wù)利息。二、2014年9月30日前，上訴人于某、何某向上訴人王某支付完欠款后，王某及其父親應(yīng)及時搬離所居住的于某、何某的房屋。 【爭議】 本案爭議焦點在于二被告與第三人簽訂的《宅基地買賣合同》無效是否必然影響二被告回購第三人出資建成的農(nóng)村房屋及原、被告與第三人達成的口頭債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議的效力。 【評析】 一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律性質(zhì) 我國《憲法》規(guī)定，宅基地屬于集體所有。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國農(nóng)村居民基于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的特定身份關(guān)系，向所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會提出申請，由村民代表大會或村民大會討論通過后，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準而一次性無償取得的集體土地建設(shè)使用權(quán)。我國《物權(quán)法》將宅基地使用權(quán)納入用益物權(quán)范疇。同時，該法第152條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。這是專門保障我國農(nóng)村居民居有定所的社會福利，所以國家法律、法規(guī)對其主體有特別限定?！段餀?quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。國務(wù)院早在2004年10月21日頒布的《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定，加強宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。那么，農(nóng)村宅基地使用權(quán)可否在農(nóng)村居民之間自由轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《土地管理法》第62條之規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?？梢源_認，農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能向本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員轉(zhuǎn)讓，宅基地只能與其上的房屋一并轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當經(jīng)有關(guān)政府機關(guān)或部門審批同意，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的村民不得再申請宅基地。該條款已成為目前司法實踐中處理農(nóng)村房屋買賣合同效力及農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的基本依據(jù)。 本案中，二被告作為漢臺區(qū)某村組農(nóng)民向本村集體經(jīng)濟組織外的第三人轉(zhuǎn)讓其名下宅基地使用權(quán)而簽訂的合同，顯屬惡意串通，損害集體利益，違反《土地管理法》第62條之規(guī)定，依據(jù)我國《合同法》第52條之規(guī)定，應(yīng)為無效合同。根據(jù)該法第56條規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力。且根據(jù)該法第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。故在所建成的農(nóng)村房屋相關(guān)審批手續(xù)及產(chǎn)權(quán)已在二被告名下，無效合同根本無法履行時，第三人與其協(xié)商作價回購房屋，是主張返還建房投資款請求權(quán)，二被告如拒不配合協(xié)商、返還，則構(gòu)成不當?shù)美谌擞袡?quán)請求其返還不當?shù)美?。同時，二被告出資回購該農(nóng)村房屋，實現(xiàn)了維護集體利益及村集體經(jīng)濟組織對該宗集體土地的所有權(quán)，不存在《合同法》第52條所列合同無效情形，故該行為應(yīng)予肯定。 二、本案債務(wù)轉(zhuǎn)移行為是否有效 債務(wù)轉(zhuǎn)移是指債務(wù)人將自己所承擔(dān)的債務(wù)轉(zhuǎn)移給他人承擔(dān)的行為?！逗贤ā返?4條規(guī)定，債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當經(jīng)債權(quán)人同意。本案中，原告與第三人有經(jīng)濟糾紛，第三人負有返還原告欠款本息80萬元之義務(wù)。經(jīng)三方協(xié)商，達成口頭協(xié)議：第三人將出資建成的農(nóng)村房屋作價80萬元由二被告回購，第三人即享有對二被告80萬元的債權(quán)。經(jīng)原告同意，第三人將其80萬元債務(wù)全部轉(zhuǎn)移給二被告，被告方即于當日出具《欠條》兩張，以確認轉(zhuǎn)筆債務(wù)轉(zhuǎn)移。雖然，二被告答辯及反訴稱其在三方達成口頭債務(wù)轉(zhuǎn)移時存在受脅迫情形，應(yīng)為無效協(xié)議，卻未舉證證明該情節(jié)，且此后有依約歸還部分欠款行為及書面還款承諾，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，負有舉證責(zé)任的當事人承擔(dān)不利后果。二被告的辯解理由因無證據(jù)佐證，依法不能成立，故三方達成的口頭債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議合法有效。 ?。ㄗ髡邌挝唬宏兾魇h中市漢臺區(qū)人民法院） |
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