【報告提要】房屋買賣合同簽訂之時不存在顯失公平的情形，合同簽訂后出賣方因房屋價格大幅上漲，以情勢變更為由主張變更或解除房屋買賣合同的，人民法院不予支持。

　　案件名稱：安妍、邵慶珍房屋買賣合同糾紛再審民事判決書

　　案件類型：房屋買賣合同糾紛

　　案號：（2017）最高法民再26號

　　文書來源：裁判文書網(wǎng)

　　關(guān)鍵詞：房屋買賣-情勢變更-顯失公平-商業(yè)風(fēng)險

　　【簡評】

　　本案經(jīng)檢察院抗訴之后，最高院最終認(rèn)定，案涉《房屋租售合同》系商業(yè)風(fēng)險，不適用情勢變更原則。情勢變更原則是合同法中的一個重要原則，在實務(wù)中，對情勢變更的認(rèn)定有一定的難度，雖然合同法司法解釋二對情勢變更做了規(guī)定，但在實際運用中往往伸縮性很大，因此很難統(tǒng)一裁判尺度。同時，最高院在《關(guān)于正確適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）服務(wù)黨和國家的工作大局的通知》中明確規(guī)定了，根據(jù)案件的特殊情況，確需在個案中適用該原則的，應(yīng)當(dāng)由高級人民法院審核，必要時應(yīng)報請最高人民法院審核。這極大增加了情勢變更原則在個案中的適用難度。

　　一、何為情勢變更？

　　合同法司法解釋二第二十六條對情勢變更的規(guī)定是：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。從中可以看出適用情勢變更原則應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：1.應(yīng)有情勢變更的事實；2.情勢變更需為雙方當(dāng)事人在訂立合同之時不能預(yù)見的；3.產(chǎn)生情勢變更不能歸責(zé)于雙方當(dāng)事人；4.情勢變更發(fā)生在合同簽訂之后，履行完畢之前；5.繼續(xù)履行合同將導(dǎo)致明顯不公平或合同目的落空。

　　二、情勢變更原則在房屋買賣中的具體應(yīng)用

　　近幾年來由于各地的商品房調(diào)控政策以及房價不穩(wěn)定導(dǎo)致商品房買賣領(lǐng)域的糾紛日漸增多。

　　第一，情勢變更原則在因調(diào)控政策引起的商品房商品房買賣合同糾紛中的具體應(yīng)用。

　　調(diào)控政策又分為兩種：第一種是限購政策，即限制買受人的購房資格，主要表現(xiàn)為在合同簽訂之時，買受人擁有購買房屋的資格，但因為相關(guān)政策的出臺而導(dǎo)致買受人喪失購房資格，從而導(dǎo)致合同履行不能。此時，在雙方均無過錯的前提之下，買受人以情勢變更為由訴請法院解除合同，法院一般會予以支持。

　　第二種是限貸政策，如提高首付款比例，限制貸款等，主流觀點認(rèn)為，此時不應(yīng)適用情勢變更原則；但也有部分法院持相反觀點，如（2017）冀10民終4585號、（2017）津02民終5924號、（2016）蘇0113民初5889號民事判決中均認(rèn)為因調(diào)控政策導(dǎo)致的首付款比例上調(diào)，買受人因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款時，應(yīng)當(dāng)適用情勢變更原則。筆者贊同第一種觀點：合同約定買受人采取按揭的方式只是一種付款的方式。在合同簽訂之時，雙方當(dāng)事人對于銀行是否同意辦理按揭均有一個起碼的判斷，并不屬于不可預(yù)見，顯失公平的情形，因此不應(yīng)適用情勢變更原則。

　　第二，情勢變更原則在因房價不穩(wěn)定引起的商品房買賣合同糾紛中的具體應(yīng)用。

　　本案二審以及再審法院認(rèn)為在簽訂案涉《房屋租售合同》的四年時間里，房屋價格上漲了近3倍，因此以顯失公平為由，判決買受人補償出賣人房屋價款70萬元整，經(jīng)檢察院抗訴后，最高院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然合同簽訂的四年時間里，房屋價格上漲了近3倍，對價格大幅度的上漲亦超出雙方當(dāng)事人的預(yù)見，但該情形仍屬于正常的商業(yè)風(fēng)險。實踐中，區(qū)分某種客觀的重大變化屬于“情勢變更”還是“商業(yè)風(fēng)險”有一定的難度，通常應(yīng)按照以下幾點來把握：1.應(yīng)當(dāng)預(yù)見性程度不同，情勢變更需為當(dāng)事人無法預(yù)見的，如金融危機、國家政策等；而商業(yè)風(fēng)險是雙方當(dāng)事人在訂立合同時應(yīng)當(dāng)預(yù)見的，如價格波動。2.兩者的性質(zhì)不同，情勢變更是作為合同成立的基礎(chǔ)環(huán)境發(fā)生了異常變動，所造成的風(fēng)險屬于意外的風(fēng)險；而商業(yè)風(fēng)險是從事商業(yè)活動所固有的風(fēng)險，作為合同基礎(chǔ)的客觀情況的變化未達到異常的程度，一般的市場供求變化、價格漲落等屬于此類。3.兩者的后果不同，情勢變更的發(fā)生會導(dǎo)致顯失公平的效果，而商業(yè)風(fēng)險僅僅會導(dǎo)一方繼續(xù)履行合同費用的增加。4.兩者的歸責(zé)方式不同，情勢變更不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，而商業(yè)風(fēng)險可歸責(zé)于一方當(dāng)事人主觀認(rèn)識錯誤。

　　有觀點認(rèn)為，價格正常浮動屬于商業(yè)風(fēng)險，若價格暴漲暴跌則屬于情勢變更。以價格的漲幅（跌幅）來判斷是否屬于情勢變更，筆者認(rèn)為在司法實踐中容易造成情勢變更原則的濫用，有違誠實信用原則，不利于維護市場交易秩序。

　　三、結(jié)語

　　情勢變更原則確立的目的在于最大限度的維護公平公正原則，在商品房買賣中涉及的金額往往較大，在巨大利益驅(qū)使之下，合同當(dāng)事人容易出現(xiàn)不誠信行為，惡意不履行合同，從而損害合同相對方的合法權(quán)益，法院作為維護社會公平正義的最后一道防線，應(yīng)當(dāng)審慎適用情勢變更原則。