鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！

在房屋買賣過程中，銀行扮演了一個很特殊的角色。買房人一般都要通過銀行貸款支付部分房款，銀行貸款申請不能獲得通過或者銀行放款時間遲延，都可能導致買房人違約。

網簽版的房屋買賣合同（《上海市房地產買賣合同》）一般都會約定若買房人之貸款申請未經貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請額度，則買房人應在過戶日現金補足并支付給賣房人。有些網簽版的房屋買賣合同（《上海市房地產買賣合同》）還會約定銀行貸款應當在某個時間內實際發(fā)放到賣房人的賬上，否則買房人就構成違約。  合同這樣約定是合理的，因為這里面有兩個法律關系：房屋買賣合同關系，借款關系。房屋買賣合同關系的當事人是賣房人和買房人，賣房人的主要合同義務是過戶和交房，買房人的主要合同義務是付款。賣房人同意買房人以銀行貸款的方式支付部分房屋價款，但是這并不會改變付款是買房人的合同義務（不是賣房人的合同義務）這一基本事實和義務分配。如果買房人的貸款申請未經貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請額度或者銀行未在某個期限內實際放款，買房人就有義務現金補足，完成自己的付款義務，否則就會構成違約，需要承擔違約責任。至于是因為什么原因導致的貸款未獲通過，是第二個法律關系，即買房人和銀行之間的借款合同關系（銀行如有違約需向買房人承擔違約責任），和賣房人沒有關系。在此需要說明的是，違約責任一般是無過錯責任，買房人因為第三人（銀行）的過錯導致沒能履行自己的合同義務的，仍然要承擔違約責任。

如果銀行突然出臺新的政策，嚴查假離婚的貸款申請人，一經發(fā)現便停貸【比如，對于“離婚”不到半年的房貸申請人嚴查，如果“離婚”前不符合貸款申請資格，即便離婚后符合貸款資格，且經過了審批，也直接停貸】。這很容易導致買房人措手不及，買房人很可能不能在合同約定的時間內再次獲得貸款或者銀行貸款不能實際發(fā)放而構成違約。那么，這種突然實施的政策屬于不可抗力或者情勢變更嗎？

《合同法》第一百一十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”假離婚騙取銀行貸款被“新政策”查出來的，不符合“不能預見”和“不能克服”兩個要件。首先，這不符合“不能預見”這個要件，假離婚者通過假離婚來騙取銀行貸款的時候，就應該預見到這種“自作聰明”的行為可能會被審查發(fā)現而不能獲得貸款（因為這種不誠信的行為可能會導致后續(xù)的還款等發(fā)生困難，損害銀行的利益）；其次，這不符合“不能克服”這個要件，因為買房人可以通過自籌資金等方式來支付上述房款。

《合同法解釋二》第二十六條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》法發(fā)[2009]40號：“一、慎重適用情勢變更原則，合理調整雙方利益關系1、當前市場主體之間的產品交易、資金流轉因原料價格劇烈波動、市場需求關系的變化、流動資金不足等諸多因素的影響而產生大量糾紛，對于部分當事人在訴訟中提出適用情勢變更原則變更或者解除合同的請求，人民法院應當依據公平原則和情勢變更原則嚴格審查。2、人民法院在適用情勢變更原則時，應當充分注意到全球性金融危機和國內宏觀經濟形勢變化并非完全是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是一個逐步演變的過程。在演變過程中，市場主體應當對于市場風險存在一定程度的預見和判斷。人民法院應當依法把握情勢變更原則的適用條件，嚴格審查當事人提出的“無法預見”的主張，對于涉及石油、焦炭、有色金屬等市場屬性活潑、長期以來價格波動較大的大宗商品標的物以及股票、期貨等風險投資型金融產品標的物的合同，更要慎重適用情勢變更原則。3、人民法院要合理區(qū)分情勢變更與商業(yè)風險。商業(yè)風險屬于從事商業(yè)活動的固有風險，諸如尚未達到異常變動程度的供求關系變化、價格漲跌等。情勢變更是當事人在締約時無法預見的非市場系統(tǒng)固有的風險。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢變更時，應當注意衡量風險類型是否屬于社會一般觀念上的事先無法預見、風險程度是否遠遠超出正常人的合理預期、風險是否可以防范和控制、交易性質是否屬于通常的“高風險高收益”范圍等因素，并結合市場的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業(yè)風險。4、在調整尺度的價值取向把握上，人民法院仍應遵循側重于保護守約方的原則。適用情勢變更原則并非簡單地豁免債務人的義務而使債權人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調整雙方利益關系。在訴訟過程中，人民法院要積極引導當事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調解解決。為防止情勢變更原則被濫用而影響市場正常的交易秩序，人民法院決定適用情勢變更原則作出判決的，應當按照最高人民法院《關于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務黨和國家工作大局的通知》（法[2009]165號）的要求，嚴格履行適用情勢變更的相關審核程序?！?/span>” 上文已述，因假離婚被發(fā)現而不能獲得貸款，買房人應當預見到。其次，買房人自身有明顯的過錯，法律不應過分地保護有過錯的一方當事人，否則就不符合公平原則。這也和情勢變更原則的價值取向相違背。如果法院適用情勢變更原則免除了買房人的違約責任，則是在鼓勵買房人通過假離婚這種有違公序良俗（《民法通則》第七條：民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經濟計劃，擾亂社會經濟秩序。）的行為。所以，即便銀行突然嚴查假離婚而導致銀行停貸，也只能認定為屬于商業(yè)風險。買房人不能以此為由解除合同且不承擔違約責任。

綜上，一般而言，因為假離婚而導致銀行停貸，且買房人不能在房屋買賣合同約定的期限內再次獲得銀行貸款或者現金補足的，構成違約，需要承擔違約責任。

需要說明的是，上述分析只是在最一般的請款下進行的分析，具體案情還要具體分析。有可能買房人因假離婚等原因不能獲得貸款但是不構成違約。