最近有人在公眾號(hào)留言問(wèn)成功快車(chē)，同樣是租房，為什么收到三張?jiān)鲋刀惏l(fā)票，稅率都不一樣呢？

第一張：增值稅專用發(fā)票，金額？，稅率*** ，稅額？，合計(jì)？。

第二張：增值稅普通發(fā)票，金額？，稅率***，稅額***。

第三張：增值稅專用發(fā)票，金額？，稅率5%，稅額？。

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，這事要從不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)開(kāi)始說(shuō)起。

01

財(cái)稅 【2016】36號(hào)文《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件1中關(guān)于銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋對(duì)租賃服務(wù)稅目是這樣規(guī)定的：

不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，按照規(guī)定的話，一般計(jì)稅稅率10%，簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率5%。

正常情況下，一般納稅人采用一般計(jì)稅辦法，適用稅率是10%。

如果是采取簡(jiǎn)易計(jì)稅就適用5%的征收率，當(dāng)然這個(gè)簡(jiǎn)易計(jì)稅主要針對(duì)老項(xiàng)目，也就是2016年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，而且需要去主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后方可。

02

小規(guī)模納稅人都適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，征收率為5%，當(dāng)然如果是個(gè)體工商戶的小規(guī)模納稅人出租住房是按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房）征收率為5%，住房按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

03

一般納稅人都自開(kāi)發(fā)票，所以你如果從一般納稅人手里租房，取得的要么是10%的發(fā)票，要么就是5%的發(fā)票。

04

增值稅這塊如果月租金小于3萬(wàn)元，個(gè)人出租住房和非住房這塊比照小微企業(yè)，免稅的。此項(xiàng)優(yōu)惠只適用于自然人，不適用于個(gè)體工商戶。

當(dāng)然，這種情況下只能代開(kāi)增值稅普通發(fā)票。

所以，這張代開(kāi)的增值稅普通發(fā)票就是這一種情況。月租金未超過(guò)3萬(wàn)，免征增值稅，代開(kāi)了一張免稅普通發(fā)票，稅務(wù)局代開(kāi)的免稅發(fā)票，稅率欄是***。

如果需要代開(kāi)增值稅專用發(fā)票，那么這個(gè)增值稅是免不了的。

個(gè)人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收，稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票時(shí)，通過(guò)新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開(kāi)票功能，錄入含稅銷售額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額。

如果個(gè)人出租的非住房，未超過(guò)三萬(wàn)，但是需要開(kāi)專票，那就妥妥的5%。

05

所以，個(gè)人出租房屋，是住房還是非住房，代開(kāi)專票還是增值稅普通發(fā)票，月租金有沒(méi)有超過(guò)3萬(wàn)，結(jié)果都是不一樣的哦。

增值稅普通發(fā)票，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。超過(guò)3萬(wàn)，住房1.5%，非住房5%。

增值稅專用發(fā)票，住房1.5%，非住房5%。

當(dāng)然，成功快車(chē)了解到，有些地方稅務(wù)局是不給自然人享受3萬(wàn)以下免征增值稅的政策的，不知道什么原因，你有遇到過(guò)嗎？可以留言說(shuō)說(shuō)那個(gè)地方？如果享受過(guò)的，也可以留言說(shuō)說(shuō)哦，我們來(lái)看看哪些地方這么坑。