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單位向個(gè)人租房,竟得到三種不同稅率的發(fā)票

 二哥稅稅念 2020-10-21


二哥,同樣是租房,為什么收到下面三張?jiān)鲋刀惏l(fā)票,稅率都不一樣呢?

第一張:增值稅專用發(fā)票,金額19714.29,稅率*** ,稅額285.71,合計(jì)20000。

第二張:增值稅普通發(fā)票,金額20400,稅率***,稅額***。

第三張:增值稅專用發(fā)票,金額2857.14,稅率5%,稅額142.86。

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),這事要從不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)開(kāi)始說(shuō)起。

01

財(cái)稅 【2016】36號(hào)文《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件1中關(guān)于銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋對(duì)租賃服務(wù)稅目是這樣規(guī)定的:


不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù),按照規(guī)定的話,一般計(jì)稅稅率10%,簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率5%。

正常情況下,一般納稅人采用一般計(jì)稅辦法,適用稅率是10%。

如果是采取簡(jiǎn)易計(jì)稅就適用5%的征收率,當(dāng)然這個(gè)簡(jiǎn)易計(jì)稅主要針對(duì)老項(xiàng)目,也就是2016年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn),而且需要去主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后方可。

02

小規(guī)模納稅人都適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,征收率為5%,當(dāng)然如果是個(gè)體工商戶的小規(guī)模納稅人出租住房是按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額

其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)征收率為5%,住房按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

03

一般納稅人都自開(kāi)發(fā)票,所以你如果從一般納稅人手里租房,取得的要么是10%的發(fā)票,要么就是5%的發(fā)票。

04

增值稅這塊如果月租金小于3萬(wàn)元,個(gè)人出租住房和非住房這塊比照小微企業(yè),免稅的。此項(xiàng)優(yōu)惠只適用于自然人,不適用于個(gè)體工商戶。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào))文件的規(guī)定,其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn),取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的,可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

當(dāng)然,這種情況下只能代開(kāi)增值稅普通發(fā)票。

所以,這張代開(kāi)的增值稅普通發(fā)票就是這一種情況。月租金未超過(guò)3萬(wàn),免征增值稅,代開(kāi)了一張免稅普通發(fā)票,稅務(wù)局代開(kāi)的免稅發(fā)票,稅率欄是***。

這個(gè)二哥在這篇文章中也提到過(guò):一張真正免征增值稅的發(fā)票

如果需要代開(kāi)增值稅專用發(fā)票,那么這個(gè)增值稅是免不了的。

個(gè)人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收,稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票時(shí),通過(guò)新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開(kāi)票功能,錄入含稅銷(xiāo)售額,系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額。

下面這張代開(kāi)的增值稅專用發(fā)票就是這種情況。

應(yīng)納稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×1.5%

=20000/(1+5%)×1.5%

=285.71


承租方可以按票面的稅額進(jìn)行抵扣。

如果個(gè)人出租的非住房,未超過(guò)三萬(wàn),但是需要開(kāi)專票,那就妥妥的5%,就是下面這張發(fā)票。

05

所以,個(gè)人出租房屋,是住房還是非住房,代開(kāi)專票還是增值稅普通發(fā)票,月租金有沒(méi)有超過(guò)3萬(wàn),結(jié)果都是不一樣的哦。

增值稅普通發(fā)票,分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的,可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。超過(guò)3萬(wàn),住房1.5%,非住房5%。

增值稅專用發(fā)票,住房1.5%,非住房5%。

當(dāng)然,二哥了解到,有些地方稅務(wù)局是不給自然人享受3萬(wàn)以下免征增值稅的政策的,不知道什么原因,你有遇到過(guò)嗎?可以留言說(shuō)說(shuō)那個(gè)地方?如果享受過(guò)的,也可以留言說(shuō)說(shuō)哦,我們來(lái)看看那些地方這么坑。

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