導(dǎo)讀：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理大全，一般小企業(yè)房地產(chǎn)公司都有內(nèi)外帳的處理，內(nèi)外帳的作法跟具體事務(wù)應(yīng)用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)得先從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建賬說(shuō)起：，房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指專門從事上述不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，1．土地開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，2.房屋開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房，3.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理大全

一般小企業(yè)房地產(chǎn)公司都有內(nèi)外帳的處理，但你首先要懂得以下會(huì)計(jì)處理原則，然后再說(shuō)，內(nèi)外帳的作法跟具體事務(wù)應(yīng)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)得先從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建賬說(shuō)起：

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它們衍生的各種物權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指專門從事上述不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，它的費(fèi)用支出主要有土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文、勘察、測(cè)繪、三通一平費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，道路、供水、供電、供氣、排污、排汽、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。為核算各項(xiàng)上述費(fèi)用，需設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等總賬和明細(xì)賬。

按照會(huì)計(jì)科目表建帳就行，部分會(huì)計(jì)科目不同如：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，其他基本都一致，賬本主要有總賬、現(xiàn)金、銀行日記賬，費(fèi)用帳、三欄式明細(xì)賬、多欄式明細(xì)賬，另外還要考慮三欄式數(shù)量金額式明細(xì)賬。前期費(fèi)用具體看是什么費(fèi)用，發(fā)給你點(diǎn)資料，好好看看。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：

1．土地開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 2 .房屋開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

3. 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、

1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。 2．前期工程費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。

3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

4．建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。

5.配套設(shè)施費(fèi)指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支，與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，

就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開(kāi)發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目

1002.02 貸款專戶 一般項(xiàng)目公司只有一個(gè)，如有幾個(gè)則下設(shè)明細(xì)

1002.03 按揭保證金戶 視情況可設(shè)明細(xì)，同時(shí)一般情況下，銀行會(huì)要求對(duì)應(yīng)在開(kāi)一個(gè)一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時(shí)劃入一般結(jié)算戶

這樣區(qū)分的目的是因?yàn)榘唇冶ＷC金戶是不能隨便動(dòng)用的資金，便于統(tǒng)計(jì)公司的可動(dòng)用資金，可動(dòng)用資金這一概念對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)還是很重要的，在報(bào)建的時(shí)候，計(jì)委和建委都會(huì)要銀行開(kāi)具相應(yīng)的資金證明，這個(gè)按揭保證金上的錢是不能計(jì)算在內(nèi)的。

1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備、1111 應(yīng)收票據(jù)、1121 應(yīng)收股利、1122 應(yīng)收利息 這幾個(gè)科目基本上不會(huì)用，投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。

式促銷，會(huì)形成應(yīng)收賬款(交房，并且結(jié)算以后)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。

1133 其它應(yīng)收款 注意這個(gè)科目有很多存出保證金要放在這個(gè)科目，主要是報(bào)建過(guò)程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時(shí)接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細(xì)了解一下項(xiàng)目報(bào)建部門及工程部門的同事。這個(gè)科目建議只設(shè)這樣幾個(gè)明細(xì)科目：內(nèi)部個(gè)人借款、存出保證金、合作單位往來(lái)、其它;用個(gè)人、客戶往來(lái)核算實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)人、單位的明細(xì)管理。這個(gè)功能前面所述的兩個(gè)軟件都可以實(shí)現(xiàn)，但要在開(kāi)始進(jìn)行設(shè)置時(shí)設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在實(shí)際工作中，報(bào)建部門拿回來(lái)的收據(jù)都是一樣的，會(huì)計(jì)尤其是剛?cè)腴T的會(huì)計(jì)通常無(wú)法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)目，哪些要最后退回來(lái)的項(xiàng)目，所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù)的同事把這些項(xiàng)目了解清楚。

1141 壞賬準(zhǔn)備，基本不用。

1151 預(yù)付賬款 基本不用，可能要用的時(shí)候是鋼材和水泥緊俏的時(shí)候，也不會(huì)很復(fù)雜，最近一年，預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會(huì)引起稅務(wù)局的關(guān)注，會(huì)提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。

1161 應(yīng)收補(bǔ)貼款、1201 物資采購(gòu)、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自制半成品、1244 商品進(jìn)銷差價(jià)、1251 委托加工物資、1261

委托代銷商品、1271 受托代銷商品、1281 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、1291 分期收款發(fā)出商品、1301 待攤費(fèi)用、1401 長(zhǎng)期股權(quán)投資、1402 長(zhǎng)期債權(quán)投資、1421 長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備、1431 委托貸款等科目基本上不用。

1243 庫(kù)存商品 一般庫(kù)存商品只有結(jié)算后從開(kāi)發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時(shí)就在開(kāi)發(fā)成本中，報(bào)表放存貨。

1501 固定資產(chǎn)、1502 累計(jì)折舊、1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì)計(jì)核算完全一樣，不再詳述。

1505 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準(zhǔn)備、1801 無(wú)形資產(chǎn)、1805 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815 未確認(rèn)融資費(fèi)用、1901 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、1911 待處理財(cái)務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無(wú)異。

2101 短期借款 一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款期是24 個(gè)月，應(yīng)該核算在長(zhǎng)期借款里面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款取消以后，這個(gè)科目基本上不用了。

2111 應(yīng)付票據(jù) 一般不用。

2121 應(yīng)付賬款，此科目不要用對(duì)單位的二級(jí)科目，應(yīng)采用往來(lái)核算，建議分一下單

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

借：開(kāi)發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款

不要簡(jiǎn)化成

借：開(kāi)發(fā)成本

貨：銀行存款

這樣可以保證在做財(cái)務(wù)決算時(shí)，與往來(lái)單位對(duì)賬可以一目了然，這一工作應(yīng)該引起相當(dāng)?shù)闹匾?，等到?jīng)Q算時(shí)再來(lái)清理，工作量大得無(wú)法想象。

2131 預(yù)收賬款 現(xiàn)在的銷售模式都是預(yù)售的模式，預(yù)收賬款也要采取往來(lái)客戶核算的模式。很多公司采用表代賬的模式，這一點(diǎn)并不好，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒(méi)有，很難保證準(zhǔn)確性，

如果有很好的銷售控制軟件來(lái)控制，也可以用表代賬的模式。千萬(wàn)不要相信EXECl 表這種電子文件，沒(méi)有一個(gè)人能保證在頻繁地操作中不會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，一旦出現(xiàn)，根本沒(méi)有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因?yàn)樗鼰o(wú)法記錄過(guò)程，而財(cái)務(wù)軟件則不同，能夠告訴你形成最后結(jié)果的過(guò)程。在預(yù)收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開(kāi)來(lái)，才至于出現(xiàn)你的老板會(huì)找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來(lái)的局面。也為你后期項(xiàng)目預(yù)測(cè)回款提供一定的依據(jù)。

2141 代銷商品款 不用

2151 應(yīng)付工資、2153 應(yīng)付福利費(fèi)、2161 應(yīng)付股利與其它無(wú)異。

2171 應(yīng)交稅金 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有增值稅，在此不表。

房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預(yù)繳，這個(gè)各地情況不一樣，具體以主管稅務(wù)部門的要求為準(zhǔn)，從近幾年來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務(wù)部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務(wù)部門的溝通情況了。

賬務(wù)處理上則有幾種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報(bào)表的具體需要而定。

2181 其它應(yīng)付款 一般來(lái)講，預(yù)收的房屋銷售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算，如果為了會(huì)計(jì)報(bào)表的需要，有可能需要放在此科目。在項(xiàng)目發(fā)包的過(guò)程中，會(huì)要求施工單位交納一定的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金也會(huì)在此科目核算，亦要用往來(lái)核算，建議先整體規(guī)劃好。二級(jí)明細(xì)設(shè)成存入保證金、合作單位往來(lái)、暫收房款定金等，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況來(lái)考慮。

2191 預(yù)提費(fèi)用 在計(jì)算銀行貸款利息時(shí)可能用到，你要想簡(jiǎn)單的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用將利息資本化或計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2201 待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值、2211 預(yù)計(jì)負(fù)債、2311 應(yīng)付債券、2331 專項(xiàng)應(yīng)付款、2341 遞延稅款一般不用。

2321 長(zhǎng)期應(yīng)付款 一般房地產(chǎn)公司都會(huì)有營(yíng)業(yè)稅返還的相關(guān)政策，收到財(cái)政相應(yīng)的補(bǔ)貼時(shí)，一般放入此科目。

2301 長(zhǎng)期借款 核算銀行貸款。

3101 實(shí)收資本 3103 已歸還投資 3111 資本公積3121 盈余公積 3131 本年利潤(rùn) 3141 利潤(rùn)分配與其它無(wú)異。