摘要

       本文筆者抓取了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾個(gè)常用的科目，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算要點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用會(huì)計(jì)科目表

二、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算要點(diǎn)——與房地產(chǎn)開發(fā)（產(chǎn)品）成本相關(guān)的核算

5001  開發(fā)成本 

       開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

       （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。

1.實(shí)際繳納耕地占用稅

  借：開發(fā)成本——土地成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

       貸：庫存現(xiàn)金或銀行存款

2.實(shí)際繳納契稅（受讓土地使用權(quán)）

   借：開發(fā)成本——土地成本——契稅

        貸：庫存現(xiàn)金或銀行存款

       （2）前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

       （3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

       （4）建筑安裝工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

      （5）公共配套設(shè)施費(fèi)，指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等設(shè)施費(fèi)用。

在政府或政府有關(guān)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)修建的人防設(shè)施，清算土地增值稅時(shí)，不論其實(shí)際用途，其建設(shè)費(fèi)用允許作為公共配套設(shè)施費(fèi)據(jù)實(shí)扣除。

      （6）開發(fā)間接費(fèi)用，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和周轉(zhuǎn)房攤銷等。

本科目按經(jīng)濟(jì)用途可分為以下四類：

（1）土地開發(fā)成本；

（2）房屋開發(fā)成本；

（3）配套設(shè)施開發(fā)成本；

（4）代建工程開發(fā)成本。

       房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行兩個(gè)以上房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，可單獨(dú)設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，歸集后按一定比例(如建筑面積等)在不同項(xiàng)目間計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

       本科目期末借方余額，反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未完工的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。

5101 開發(fā)間接費(fèi)用

       1.本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和周轉(zhuǎn)房攤銷等。

       2.本科目可按開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

       3.本科目期末可按一定比例計(jì)算分?jǐn)?，結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)成本”，期末無余額。

2211 應(yīng)付職工薪酬

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)職工提供服務(wù)的受益對象，對發(fā)生的職工薪酬分別以下情況進(jìn)行處理：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員的薪酬

借：開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用

   貸：應(yīng)付職工薪酬

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品發(fā)放給職工作為職工薪酬的

（1）借：管理費(fèi)用、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用等科目

            貸：應(yīng)付職工薪酬      

（2）借：應(yīng)付職工薪酬

            貸：主營業(yè)務(wù)收入

（3）借：主營業(yè)務(wù)成本

            貸：開發(fā)產(chǎn)品        

3.無償向職工提供住房等固定資產(chǎn)使用的，按應(yīng)計(jì)提的折舊額

（1）借：管理費(fèi)用、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用等科目

            貸：應(yīng)付職工薪酬       

（2）借：應(yīng)付職工薪酬

            貸：累計(jì)折舊      

1405 開發(fā)產(chǎn)品 

A.本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已完工達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)的開發(fā)產(chǎn)品。

B.本科目可按開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)項(xiàng)目中具有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)用途并可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施進(jìn)行明細(xì)核算。

C.本科目期末借方余額，反映企未實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。

1.開發(fā)產(chǎn)品成本的核算

       （1）開發(fā)間接費(fèi)用的歸集

         借：開發(fā)間接費(fèi)用

             貸：應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、累計(jì)折舊、庫存現(xiàn)金、銀行存款、周轉(zhuǎn)房—周轉(zhuǎn)房攤銷等科目

       （2）開發(fā)間接費(fèi)用的分配

        借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本（按核算類別）

                    ——配套設(shè)施開發(fā)成本（能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）

                    ——土地開發(fā)成本

                    ——代建工程開發(fā)成本

             貸：開發(fā)間接費(fèi)用

        （3）開發(fā)成本的分類核算

①開發(fā)成本的分類歸集

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

                     ——土地開發(fā)成本

                     ——配套設(shè)施開發(fā)成本

                     ——代建工程開發(fā)成本

    貸：銀行存款、應(yīng)付賬款、開發(fā)間接費(fèi)用等科目

②土地開發(fā)成本在不同成本核算對象間的分配

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

                           ——配套設(shè)施開發(fā)成本

    貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本

③配套設(shè)施開發(fā)成本在不同成本核算對象間的分配

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

                           ——配套設(shè)施開發(fā)成本

    貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本

       （4）開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般應(yīng)按實(shí)際成本核算開發(fā)產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已完工的開發(fā)產(chǎn)品，按其實(shí)際成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。

2.開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)

       （1）銷售已完工的開發(fā)產(chǎn)品

月末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)對外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，包括采用分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)：

        借：主營業(yè)務(wù)成本

            貸：開發(fā)產(chǎn)品

      （2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的住宅、商用項(xiàng)目、營業(yè)性配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品用于本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)。

       借：固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)

           貸：開發(fā)產(chǎn)品

     （3）用開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行非貨幣性交換

①以開發(fā)產(chǎn)品換入土地使用權(quán)

借：開發(fā)成本或無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

    貸：主營業(yè)務(wù)收入

同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

    貸：開發(fā)產(chǎn)品

②以開發(fā)產(chǎn)品換入固定資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)

    貸：主營業(yè)務(wù)收入

同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

    貸：開發(fā)產(chǎn)品

1406 委托代銷商品

①與受托單位簽訂委托代銷協(xié)議，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本

借：委托代銷商品

    貸：開發(fā)產(chǎn)品

②收到受托單位的代銷清單,確認(rèn)銷售收入的同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)代銷商品成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

    貸：委托代銷商品

③委托代銷開發(fā)產(chǎn)品如發(fā)生退回，應(yīng)按退回開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本

借：開發(fā)產(chǎn)品

    貸：委托代銷商品 

三、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材料相關(guān)的核算

2202 應(yīng)付賬款

        1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入材料等驗(yàn)收入庫，但貨款尚未支付，根據(jù)有關(guān)憑證（發(fā)票賬單、隨貨同行發(fā)票上記載的實(shí)際價(jià)款或暫估價(jià)值）

 借：在途物資等科目
貸：應(yīng)付賬款

          接受供應(yīng)單位提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付未付款項(xiàng)，根據(jù)供應(yīng)單位的發(fā)票賬單

          借：開發(fā)成本、管理費(fèi)用等科目

              貸：應(yīng)付賬款

        2.支付時(shí)

       借：應(yīng)付賬款

           貸：銀行存款等科目。
 

        3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與債權(quán)人進(jìn)行債務(wù)重組，應(yīng)當(dāng)分別債務(wù)重組的不同方式進(jìn)行賬務(wù)處理：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以存貨清償債務(wù)

        借：應(yīng)付賬款（按應(yīng)付賬款的賬面余額）

            貸：主營業(yè)務(wù)收入或其他業(yè)務(wù)收入（按用于清償債務(wù)的存貨的公允價(jià)值）

                 營業(yè)外收入——債務(wù)重組利得（按其差額）

同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)存貨成本

        借：主營業(yè)務(wù)成本

            貸：開發(fā)產(chǎn)品
 

        4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如有確實(shí)無法支付的應(yīng)付賬款，應(yīng)按其賬面余額

       借：應(yīng)付賬款

           貸：營業(yè)外收入 

    四、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷（預(yù)）售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的核算

        1.“預(yù)收賬款”科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同規(guī)定向購房單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)。預(yù)收賬款情況不多的，也可以不設(shè)置本科目，將預(yù)收的款項(xiàng)直接記入“應(yīng)收賬款”科目。

        2.“預(yù)收賬款”科目期末貸方余額，反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房單位和個(gè)人預(yù)收、未結(jié)轉(zhuǎn)收入的款項(xiàng)；期末如為借方余額，反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)由購房單位和個(gè)人補(bǔ)付的款項(xiàng)。

五、用開發(fā)產(chǎn)品向投資者進(jìn)行利潤分配的核算

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)股東大會(huì)或類似機(jī)構(gòu)決議，分配給股東或投資者的開發(fā)產(chǎn)品

        借：利潤分配——應(yīng)付現(xiàn)金股利或利潤

            貸：應(yīng)付股利

        借：應(yīng)付股利

            貸：主營業(yè)務(wù)收入

        借：主營業(yè)務(wù)成本

            貸：開發(fā)產(chǎn)品 

六、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的計(jì)提和繳納稅金的核算

      （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“預(yù)收帳款”、“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”計(jì)算應(yīng)交的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

       借：稅金及附加

           貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

                 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加

                 應(yīng)交稅費(fèi)——地方教育附加

      （二）銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)交土地增值稅的核算

1.預(yù)繳土地增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

    貸：銀行存款

2.根據(jù)土地增值稅清算結(jié)果，計(jì)提的土地增值稅

借：稅金及附加

    貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

3.多退少補(bǔ)的土地增值稅

借或貸：銀行存款