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前言 

快周轉(zhuǎn)，超常規(guī)施工，這種情形之下的開發(fā)報建更重要、更緊迫。于成本而言，這部分成本的可控性風險更大。怎么辦？

作者在開發(fā)報建類成本管理指南（上）、開發(fā)報建類成本管理指南（中）（點擊標題、即可閱讀）這兩篇總結(jié)中依次分享了：從開發(fā)報建角度總結(jié)了地產(chǎn)項目的報建費用、罰款的各種情形，以及減免、緩交、降低的措施；從開發(fā)報建、成本、設(shè)計等多方協(xié)同角度，來介紹地下車庫與人防工程的成本降低措施。

下篇，作者將聚焦到成本管理本身，來介紹成本管理人如何整體面對開發(fā)報建的成本管理，特別是這兩大問題：如何化解報建對總包合同轉(zhuǎn)總價包干的負面影響？在無證施工狀態(tài)下如何盡量減少無效成本？

《開發(fā)報建類成本管理指南》

(下)

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 | 如何化解開發(fā)報建

對總包合同轉(zhuǎn)包干的負面影響？ | 

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現(xiàn)在主流的地產(chǎn)公司都在實行“同舟共享”、“陽光共贏“等制度，目的是推動全員站在公司經(jīng)營的角度高效地開展工作。一般在預售經(jīng)營性現(xiàn)金流回正之后，都會設(shè)置部分分紅或者分配獎金的節(jié)點，但是分配獎金一般都有一個前提條件，就是完成”總包轉(zhuǎn)包干“工作，以控制預期利潤的實現(xiàn)風險。

所以，“總包轉(zhuǎn)包干”工作一般需要在項目預售之后一個月之內(nèi)完成。這樣，才不致于成為項目分紅的關(guān)鍵線路、攔路石。

1、開發(fā)報建對轉(zhuǎn)總價包干圖紙有何影響？

在實踐中，總包轉(zhuǎn)包干工作（持續(xù)時間約4~5個月）與開發(fā)報建工作存在全過程的穿插：

在前端——受制于總圖報批和施工圖出圖速度；

在后端——關(guān)門完成時間節(jié)點受制于預售節(jié)點；

在中間——還受制于各個報建環(huán)節(jié)對于轉(zhuǎn)包干圖紙的修改。

所以，總包轉(zhuǎn)包干工作要與報建工作進行巧妙穿插（如上圖所示）才能相對順利的按照既定的時間節(jié)點完成工作。

2、如何通過巧妙穿插來規(guī)避報建風險？

在工作中結(jié)合開發(fā)報建時間節(jié)點和總價包干節(jié)點，來組織工作穿插。主要包括以下5步：

（1）在總圖報批通過之后，整套主體施工圖設(shè)計應初步完成，此時應開始施工圖內(nèi)審，目的是解決施工圖的缺漏和圖紙深度達不到轉(zhuǎn)包干算量要求的問題。

（2）在單體報建完成之后，要完成施工圖內(nèi)部審查，并且根據(jù)各職能線條審查意見完成施工圖的修改。同時，根據(jù)修改后的施工圖電子版，開始轉(zhuǎn)包干的算量（總包和咨詢公司同時進行）工作。

（3）在完成節(jié)能審查之后，基本上完成了轉(zhuǎn)包干算量并且提交預算。在整個算量過程中，如果報建過程中對圖紙有所更改，則將所有變更以電子版補充圖紙的形式反應到轉(zhuǎn)包干圖紙中。

（4）在總包和咨詢雙方提交預算成果之后、雙方一審對審之前，應書面確定轉(zhuǎn)包干的基準版圖紙。至此，應與設(shè)計達成一致意見，后期報建（包括施工圖審查和消防審查）對圖紙的修改，全部以變更形式進行計取成本。

（5）在項目預售后的一個月之內(nèi)，要完成集團對于轉(zhuǎn)包干成果的簽字審核。

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 | 無證施工，如何預判風險、減少索賠？ | 

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對于普通的住宅項目，業(yè)界普遍的現(xiàn)狀是：工程要求盡早確定總包單位，在總圖報批尚未通過之前塔樓土方已經(jīng)完工，樁基已經(jīng)施工大半，總包單位開始穿插進行承臺的施工。工程管理為績效考慮，都會預留了足夠的時間節(jié)點來搶預售時間節(jié)點。

這樣做經(jīng)常會造成這兩種后果：

（1）剛剛開始施工，被政府部門要求停工，然后偷偷施工，然后不間斷地隨時停工；

（2）由于無證施工，規(guī)劃、城管、消防等各個部門對項目進行無證施工罰款，動則幾百萬。

作為成本人，就只能聽之任之而做一個事后的算帳先生？然而，并不是。

在總體上，處理這一問題的基本思路是：盡可能縮短主體結(jié)構(gòu)無證施工的時間、降低無證施工罰款的風險，減少施工單位的停工索賠概率。具體操作是：以合理的開發(fā)報建取證計劃基準，結(jié)合項目業(yè)態(tài)情況、各工程計劃工期，進行巧妙穿插，不冒進、不滯后，在能保證預售節(jié)點的情況下，適當預留部分工期風險。在實施過程中，根據(jù)取證進展情況的變化，實時調(diào)整工期的安排，這是一個動態(tài)管控的過程。

成本人要想有所作為就必須在整個過程中秉持這樣的工作思想：深入了解各個環(huán)節(jié)，跨界去協(xié)同各個部門，在優(yōu)先確保預售節(jié)點的情況下，降低無效成本，提升成本績效。具體工作包括：

（1）與項目經(jīng)理深入了解預售前的工期安排和計劃，并且表達自己對工期穿插的一些看法，爭取贏得項目經(jīng)理的認同和支持。并實時了解工程進展情況。

（2）與項目開發(fā)負責人深入了解預售前的整個報建拿證的過程及計劃，做到心中有數(shù)。并且每周定期跟蹤進展情況。

（3）與設(shè)計部門深入了解出圖計劃，并且了解出圖計劃中存在的潛在風險，判斷其風險對報建拿證、工程現(xiàn)場、成本變化有多大的影響。并且保證每周定期跟蹤出圖的進展情況。

（4）成本部要在每周與公司相關(guān)領(lǐng)導和部門的溝通中，表達成本部的工作思路：在能優(yōu)先保證預售節(jié)點的情況下，通過管理動作開展工期的巧妙穿插，縮短無證施工的周期、降低停工索賠的風險、降低被無證施工罰款的概率。同時，我們在過程中要提前發(fā)現(xiàn)無效成本產(chǎn)生的風險，提出預警，并且提供相應的解決思路，與項目高層和成本職能部門負責人進行溝通匯報。

在取得施工證之前，項目處于無證施工狀態(tài)，對于土方、樁基、總包正負零之前這樣工程都可能處于無證施工狀態(tài)、夜間施工狀態(tài)、間斷性施工的狀態(tài)。

所以，在這種情形之下，我們做為成本管控責任人至少要注意兩點：

一、要在合同中設(shè)置應對措施的條款，明示風險與明確責任；

二、要密切關(guān)注工程施工許可證的取證進展情況，預判索賠風險，時時拿出自己做為成本管控的專業(yè)建議。

1、新增場內(nèi)土方轉(zhuǎn)運的成本

政府執(zhí)法嚴格，因為無證施工，土方無法出土，為趕主體結(jié)構(gòu)的預售節(jié)點，有可能會產(chǎn)生塔樓的土方進行場內(nèi)轉(zhuǎn)運，導致新增加現(xiàn)場簽證成本。

一棟塔樓開挖面積按照1200m2、平均開挖深度按照6米、場內(nèi)轉(zhuǎn)運單價按照15元/m3、一個分期按照6棟樓計算，如果一旦無法出土，六棟樓都需要場內(nèi)轉(zhuǎn)運的話，則預估新增簽證成本為：1200*6*15*6=64.8萬元。

用三招輕松應對：

①約定單價：同中約定場內(nèi)轉(zhuǎn)運的綜合單價，作為簽證單價依據(jù)，避免雙方對新增單價產(chǎn)生爭議；

②松散系數(shù)：合同中要約定場內(nèi)轉(zhuǎn)運后再次外運而不額外計取松散系數(shù)的約定，避免后期扯皮；

③風險轉(zhuǎn)移：例如給土方單位一部分無證施工的費用（例如：包干20萬元），土方單位負責協(xié)調(diào)相應政府部門在簽訂合同后可以進行正常出土（無施工許可證的情況），如果屆時還是無法正常出土，出現(xiàn)場內(nèi)轉(zhuǎn)運的情況，不再進行簽證。

2.新增樁基工程夜間施工成本

因為無施工許可證的情況下現(xiàn)場要進行施工，所以很多時候，樁基工程沒法在白天進行施工。在晚上施工的人工費用要增加，特別是人工挖孔樁，而且施工效率較白天低。如果合同中未約定清楚，此部分簽證金額巨大且難以復核。

應對措施：為了控制成本，在招標時，就要告知投標單位這種情況，同時在措施費清單中要求投標單位考慮一筆夜間施工（或者間斷性施工）費用，各家投標單位進行競價，風險費用包干處理。

3.總包搶工索賠費用

根據(jù)正常報建的進展，一般拿到施工證后一個月左右的時間拿到預售證，那個時候工程需要達到五層的節(jié)點進行預售。按照此節(jié)點進行倒排，在大多數(shù)情況下，正負零以下都會處于無證施工狀態(tài)。無證施工，很有可能的狀態(tài)是夜間施工，不間斷停工狀態(tài)。

應對措施：在招標中就要明示此等情況，并在合同中要有專門的條款約定此項情況下的處理辦法，約定相應的補償標準，以免總包以此為由最大限額的擴大索賠金額。

| 下篇小結(jié) |

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上篇聚焦開發(fā)報建上的省錢之策，中篇介紹多部門協(xié)同于地下工程降本增效的價值。在下篇，作者從成本管理本身出發(fā)，直擊快周轉(zhuǎn)下的兩大問題：如何化解報建對總包合同轉(zhuǎn)總價包干的負面影響？在無證施工狀態(tài)下如何盡量減少無效成本？

總包合同轉(zhuǎn)總價包干的按時完成是項目分配獎金的一個前提條件。而開發(fā)報建與總包合同轉(zhuǎn)包干工作在前端、中間、后端都有穿插。在工作中，必須結(jié)合開發(fā)報建時間節(jié)點和總價包干節(jié)點，來組織工作穿插來規(guī)避報建風險。具體實施按時間先后分為5步：總圖報批通過后、在單體報建完成后、在完成節(jié)能審查后、在總包和咨詢雙方提交預算成果之后、雙方一審對審前、在項目預售后的一個月之內(nèi)。

無證施工，是在快周轉(zhuǎn)的當下更普遍和突出，如何盡量減少無效成本？既要預防：應首先盡可能縮短主體結(jié)構(gòu)無證施工的時間、降低無證施工罰款的風險，減少施工單位的停工索賠概率。也要提前提前預判風險、制定對策。如：①新增場內(nèi)土方轉(zhuǎn)運成本，可通過在合同中約定單價、松散系數(shù)、風險轉(zhuǎn)移來應對、將后期風險降低到最低；②新增樁基夜間施工成本，在招標時，就要告知和提醒投標單位這種情況，要求投標單位在措施費中考慮夜間施工費用；③總包搶工索賠費用，在招標中明示此等情況，并在合同中要有專門的處理辦法條款，約定相應的補償標準。

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