前言：工期不應(yīng)是工程完全來決定的，作為成本，對各主要工程的工期應(yīng)有框架性的理解，成本部門應(yīng)該是合同工期把控的二道關(guān)口，避免因?yàn)楹贤て谠O(shè)置的不合理項(xiàng)目成本工作的開展造成不良影響，或者成本的增加。

成本應(yīng)對整個項(xiàng)目的工期

有一個概括性的了解

標(biāo)準(zhǔn)工期常規(guī)要點(diǎn)如下：

1.   從總包開始澆筑墊層到處出正負(fù)0，兩層地庫，標(biāo)準(zhǔn)工期為55天-60天，大約一個月一層塔樓地庫；

2.   主體結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)層大概6天一層；

3.   結(jié)構(gòu)封頂后80天開始落外架，落外架大概是4天一層

4.   外架落完至竣備完成大概150天，5個月的時間。

5.   從竣備到交付要預(yù)留30-60天，也就是1-2個月的時間。

6.   毛坯項(xiàng)目從開工到竣備標(biāo)準(zhǔn)工期，33層高層為：23.2個月，40層超高層為26個月；

7.   在第6點(diǎn)基礎(chǔ)上，全裝修竣備的項(xiàng)目，考慮裝修穿插應(yīng)增加3個月工期，毛坯竣備精裝交付的項(xiàng)目，施工工期增加4個月，并且預(yù)留1一個月的整改期。

土方工程工期把控

對成本的影響

A.土方合同工期，要從以下幾個方面入手：

A.1塔樓與地庫分開設(shè)置工期：

根據(jù)各樓棟的預(yù)售節(jié)點(diǎn)，塔樓土方開挖外運(yùn)單獨(dú)設(shè)立工期，是否分樓棟設(shè)置，根據(jù)具體情況而定；此外為純地庫部分的土方開挖外運(yùn)工期；

A.2土方工期設(shè)定五大要素：

預(yù)售節(jié)點(diǎn)、季節(jié)性因素、對方的機(jī)械臺班數(shù)量資源、環(huán)保政策的松緊程度，渣土證的辦證進(jìn)展。

A.3土方工期設(shè)定的主線思路：

以預(yù)售節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)繩，同時要求對方投入的機(jī)械臺班的數(shù)量做依托，同時考慮季節(jié)性因素、環(huán)保政策的松緊程度和渣土證的辦理進(jìn)度來確定呢。

B.不合理工期設(shè)定對成本的影響：

B.1 工期設(shè)置不合理導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本增加

如果籠統(tǒng)的土方工程只設(shè)定一個工期，如果地庫塔樓開挖的節(jié)點(diǎn)不進(jìn)行約定，則就算總工期符合合同要求，但是有可能無法滿足預(yù)售節(jié)點(diǎn)的要求，而開發(fā)商確沒有制約施工單位的依據(jù)；

預(yù)售節(jié)點(diǎn)延遲將會直接影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流回正時間，從而間接性的導(dǎo)致項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本的增加，自有資金回報(bào)率的降低。

B.2 相應(yīng)的機(jī)械臺班資源匹配相應(yīng)的工期

如果合同中不約定相應(yīng)的機(jī)械臺班投入的數(shù)量，則不能對有效工期進(jìn)行資源上的支撐。

等你需要對方增加運(yùn)輸車輛及挖機(jī)臺班進(jìn)行階段性搶工的時候，對方可能會以“我主要滿足你總工期即可，階段性搶工，要增加相應(yīng)費(fèi)用。”

但究其根本原因是他沒有那么多的資源調(diào)動那么多機(jī)械臺班，或者所需要花費(fèi)額外的成本才能達(dá)到甲方的要求。

樁基工程工期把控對成本的影響

A.樁基合同工期的設(shè)置，需要考慮如下幾個因素

A.1 地庫主樓分開設(shè)置工期：

同樣主樓下的樁基和純地庫的樁基應(yīng)分開設(shè)置，主樓下的樁基應(yīng)考慮預(yù)售節(jié)點(diǎn)而設(shè)置，具體是否分樓棟，需要考慮預(yù)售節(jié)點(diǎn)的批次。

A.2 相應(yīng)工期匹配相應(yīng)的勞務(wù)資源：

同樣匹配相應(yīng)的工期，合同中應(yīng)約定應(yīng)投入的機(jī)械臺班或則人工的數(shù)量。例如：人工挖孔樁，需要根據(jù)工期來匹配人員的組數(shù)，每組人每天能下挖多少米，從而有相應(yīng)的工人資源來支撐工期的實(shí)現(xiàn)。

A.3 無證施工對工期的巨大影響：

從政府部門來講，只有拿了施工許可證才可以進(jìn)行樁基礎(chǔ)的施工。但是正常情況為了提前預(yù)售，樁基工程都是采用無證施工，經(jīng)常會有執(zhí)法部門阻斷施工，那么則不能夠按照正常白天施工的情況來設(shè)定工期。

B.樁基工期設(shè)定對成本的影響

B.1不合理工期排除不知情投標(biāo)單位：

樁基工程一般采用招標(biāo)確定隊(duì)伍，如果工期設(shè)定無法完成，但是實(shí)際情況工期那么緊張，則招標(biāo)階段則會有不明就里的單位放棄投標(biāo)?；騽t將報(bào)價(jià)提高以適應(yīng)最緊的工期，而讓知道實(shí)際情況的投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)更有優(yōu)勢。

B.2 工期不合理導(dǎo)致材料調(diào)差索賠：

如果樁基工程按照正常偏緊張的施工工期，且無調(diào)差條款，但是實(shí)際情況卻有可能因?yàn)闊o證施工的原因延遲開工，或者斷斷續(xù)續(xù)施工，導(dǎo)致工期延長幾倍。期間材料價(jià)格大幅上漲，則會讓樁基單位提出材料調(diào)差的索賠。

總包工程工期把控

對成本的影響

A.  總包提前定標(biāo)，但是延遲進(jìn)場導(dǎo)致進(jìn)行材料調(diào)差的索賠。

【實(shí)戰(zhàn)案例】：某項(xiàng)目合同中約定進(jìn)場時間為18年6月（材料調(diào)差基價(jià)為2月份信息價(jià)，變化3%以內(nèi)不調(diào)），原定公司決策，總包要進(jìn)行一部分的無證施工，但是后期因執(zhí)法環(huán)境嚴(yán)格，無法進(jìn)行開工。

后期又因?yàn)槭┕ぷC拿證時間延后，導(dǎo)致項(xiàng)目11月份才開工。但是6月到11月主材價(jià)格大幅上漲，總包單位要求計(jì)價(jià)從2月份調(diào)整至11月份，期間的材料價(jià)格漲幅計(jì)入總包轉(zhuǎn)包干，且不扣除3%的漲幅。

材料價(jià)格漲幅導(dǎo)致金額增加2000萬元，其中漲幅3%涉及金額約400萬元。

【案例總結(jié)】總包的開工日期以預(yù)售節(jié)點(diǎn)為導(dǎo)向，結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)工期要求，同時考慮報(bào)建條線施工證拿證的進(jìn)度來確定。切記早早定標(biāo)，遲遲不進(jìn)場。

B.總包材料調(diào)差對工期資料的管理

B.1 過程中及時收集澆灌令：

主體結(jié)構(gòu)施工期間各階段的混凝土澆灌令，應(yīng)該在每月收集，要求總包單位將紙質(zhì)版的澆灌令提交給成本部進(jìn)行存檔。否則，待后期再收集資料，你收集到的澆灌令的日期很有可能是一個“被改造過，且失真”的資料。

B.2 兩個工期的對比：

調(diào)差對應(yīng)的“實(shí)際工期”應(yīng)與“合同工期”應(yīng)進(jìn)行對比說明，并且對差異部分進(jìn)行說明和責(zé)任分判。

C、后期跟蹤總包工期，進(jìn)度落后將直接導(dǎo)致大量代工

如果交付前半年，由于總包問題，進(jìn)度嚴(yán)重落后，則很有可能會導(dǎo)致大量第三方代工，而且導(dǎo)致扣款困難。

成本應(yīng)在交付前半年重視總包進(jìn)度，如果出現(xiàn)進(jìn)度滯后，及時預(yù)警。如有必要，則及時啟動第三方單位的招標(biāo)，及時給總包發(fā)函、約談、磋商。就算代工，盡量與總包對扣款方式達(dá)成一致意見，代工過程中落實(shí)到位，后期才能扣款順利。

END

總結(jié)：成本是工期把控的第二道關(guān)口，首先避免合同中設(shè)置不合理的工期，避免提早定標(biāo)延遲開工，施工過程中對成本有影響的工期資料應(yīng)進(jìn)行跟蹤、把控和收集。到后期才能順利結(jié)算。