房企“老司機(jī)”萬(wàn)科雖然盛名在外，也難抵銷售高目標(biāo)壓力，今不惜自毀名譽(yù)而無(wú)證違法售房，這種做法無(wú)疑是涸澤而漁。

出品：每日財(cái)報(bào)

作者：張京

近日，《每日財(cái)報(bào)》接到爆料稱武漢萬(wàn)科金域國(guó)際項(xiàng)目存在無(wú)證開工、項(xiàng)目流程不符合相關(guān)規(guī)定等問題，并且懷疑公司對(duì)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的執(zhí)法存在著“陽(yáng)奉陰違”的情況。

今年7月30日，中央電視臺(tái)就有報(bào)道萬(wàn)科公司在廣東佛山銷售的金域中央樓盤涉嫌“虛假宣傳違規(guī)銷售”問題，引發(fā)社會(huì)的廣泛關(guān)注。風(fēng)波還未抹平，萬(wàn)科武漢項(xiàng)目再次出現(xiàn)問題。

 “開發(fā)商盡管存在或多或少的問題，也常會(huì)邊開工邊辦手續(xù)，但像萬(wàn)科這種在武漢的所作所為的確少見。我猜測(cè)如果最后證件實(shí)在辦不下來(lái)，可能就類似萬(wàn)科在廣東佛山的情況那樣，把商用或者辦公用地包裝成公寓出售，出問題了再甩鍋給銷售代理公司。”上述爆料人如此對(duì)《每日財(cái)報(bào)》表示。不難看出，萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)獲得了眾多光環(huán)之下，也存在著不為人知的“暗角”。

《每日財(cái)報(bào)》國(guó)慶前上述所述問題向萬(wàn)科總部求證，但直到截稿，仍然未獲得公司的回復(fù)。

《每日財(cái)報(bào)》了解到，處在武漢漢陽(yáng)的萬(wàn)科金域國(guó)際項(xiàng)目2017年初開工建設(shè)，2018年底開始銷售。眾所周知，一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工之前要取得《國(guó)有土地使用證》，后來(lái)叫不動(dòng)產(chǎn)證、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、 《建筑工程施工許可證》，然后再拿《商品房銷售（預(yù)售）許可證》開始賣房子?？墒菗?jù)爆料稱，直到今年4月19日，萬(wàn)科金域國(guó)際才將一次性將土地證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦齊。

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另還有相關(guān)規(guī)定，土地使用開發(fā)過程中，需要有至少兩個(gè)月的公示期才可以建設(shè)動(dòng)工，但爆料稱萬(wàn)科在一天之內(nèi)全部辦下來(lái)，這個(gè)在行政過程中肯定是有問題的。所以，爆料人懷疑萬(wàn)科存在無(wú)證開工和無(wú)證銷售的違規(guī)行為。這位爆料人向《每日財(cái)報(bào)》表示了對(duì)房產(chǎn)先建后拿證再賣，中間沒有政府相關(guān)部門對(duì)房體質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)理表示了擔(dān)憂，一旦房屋出現(xiàn)了問題，是找萬(wàn)科還是政府？

對(duì)此，萬(wàn)科并沒有給出正式回應(yīng)。據(jù)了解，萬(wàn)科近期又計(jì)劃在旁邊地塊開發(fā)新項(xiàng)目，欲用同樣的模式。據(jù)《每日財(cái)報(bào)》了解，萬(wàn)科拿下諸多許可證其實(shí)是以上繳400萬(wàn)元罰款的代價(jià)獲得的，因?yàn)橛邢嚓P(guān)政策規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)商存在無(wú)證開工等行為，面臨一定數(shù)額的罰款然后證件會(huì)得到有關(guān)部門補(bǔ)齊。

其實(shí)這與萬(wàn)科鄭州今年的另一個(gè)項(xiàng)目如出一轍。鄭州萬(wàn)科在今年4月9日推出兩個(gè)盤，而其中一個(gè)盤在第二天就被鄭州市城市管理局官網(wǎng)披露未依法取得施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書的情況下擅自施工，被罰322萬(wàn)元。

對(duì)此，有律師提出行政復(fù)議，政府在自查的過程中，也發(fā)現(xiàn)有政府部門工作人員協(xié)助萬(wàn)科以重大項(xiàng)目的名義走以罰代管的流程。對(duì)于無(wú)證開發(fā)和銷售，然后以罰代管獲取相應(yīng)資質(zhì)，這樣的違規(guī)違法行為，和同期愈演愈烈的“商改住”行為一樣，都是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)新出的亂象，亟需政府相關(guān)主管部門的應(yīng)對(duì)和解決。

另外爆料人還提供了一份武漢市漢陽(yáng)區(qū)城市管理委員會(huì)的文件，內(nèi)容為關(guān)于江城大道于漢陽(yáng)大道交叉口處東北角五里墩綜合項(xiàng)目中B1-2地塊違建事項(xiàng)的行政程序處理決定書。

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上述文件稱，該違規(guī)施工項(xiàng)目名稱為萬(wàn)科金域國(guó)際，是由武漢市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司所屬的武漢譽(yù)天興業(yè)置地有限公司開發(fā)建設(shè)的。漢陽(yáng)區(qū)城管局發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目確實(shí)屬于無(wú)證施工，先后13次派人上門，3次下達(dá)相關(guān)執(zhí)法文書，責(zé)令其立即停止施工，并于2017年10月查封該工地。但是2018年春節(jié)后該項(xiàng)目再次復(fù)工，3月份再次告知違法依據(jù)，并督促自行拆除無(wú)證建設(shè)的兩棟建筑，但顯然沒有成功。

“跟銷售后獲得的收益相比，400多萬(wàn)的罰款根本算不了什么，而且都可以算到建設(shè)成本中去，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售完成，獲利或達(dá)數(shù)億元?！被蛟S這是開發(fā)商的真實(shí)想法。

根據(jù)《每日財(cái)報(bào)》的梳理，萬(wàn)科集團(tuán)過往的一些項(xiàng)目其實(shí)都存在多多少少的違規(guī)，此次事件并不是孤立。

2013年，武漢市房管局就將萬(wàn)科金域藍(lán)灣D5#、F2#樓記入開發(fā)企業(yè)不良信用檔案，原因是未取得預(yù)售許可證就違規(guī)銷售。

2015年，萬(wàn)科在西安的住宅項(xiàng)目金色悅城、萬(wàn)科大明宮項(xiàng)目7#、8#樓也被曝出存在違法銷售的行為，原因同樣也是“未取得預(yù)售證”，對(duì)于違規(guī)行為，當(dāng)時(shí)西安萬(wàn)科也承認(rèn)操作“違規(guī)”，并對(duì)業(yè)主進(jìn)行了退款。

2016年，有媒體爆料南京萬(wàn)科江寧項(xiàng)目——翡翠公園，以及萬(wàn)科安品園舍項(xiàng)目違規(guī)銷售，引起業(yè)界熱議。

實(shí)際上，萬(wàn)科好像在鉆漏洞。但在復(fù)雜的程序下，往往表現(xiàn)出“等不及”。雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)售制度規(guī)定了包括萬(wàn)科等房企在項(xiàng)目預(yù)售方面必須到相關(guān)部門申領(lǐng)預(yù)售證，但沒有規(guī)定相關(guān)監(jiān)管部門必須定期檢查已售樓市是否具備預(yù)售許可。所以，很多房企在預(yù)售條件不符合的情況下，也不會(huì)到監(jiān)管部門去磨嘴皮，而是擅自銷售樓盤。

值得注意的是，諸如萬(wàn)科這樣的房企之所以冒這樣一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)去售樓，無(wú)非是希望在短期內(nèi)快速回籠資金，進(jìn)而加快工程項(xiàng)目的節(jié)奏。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說，很少有人去檢查相關(guān)項(xiàng)目是否有預(yù)售許可證。即便真有較真的購(gòu)房者，房企營(yíng)銷部門也完全可以拿假的預(yù)售許可證的復(fù)印件來(lái)搪塞。

《每日財(cái)報(bào)》調(diào)查了解到，在2016年，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，其中，無(wú)預(yù)售許可的房屋，嚴(yán)禁買賣。而全國(guó)各地房管局也曾強(qiáng)調(diào)：未取得預(yù)售許可就售房，是絕不允許的。證件不全就公開售房的樓盤一經(jīng)查實(shí)，執(zhí)法人員將按照國(guó)家法律規(guī)定對(duì)開發(fā)商進(jìn)行處罰。并且根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定，出賣人(開發(fā)商)未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人(購(gòu)房者)訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

另外，若預(yù)售合同被認(rèn)定無(wú)效，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)返還已收受的房款及訂金，作為導(dǎo)致合同無(wú)效的過錯(cuò)方還應(yīng)承擔(dān)因此給購(gòu)房者造成的損失”。如果購(gòu)房者不慎買到“五證不全”的房子，購(gòu)房者可以向房管局、規(guī)劃局等職權(quán)部門舉報(bào)并且要求解除合同，賠償包括本金、利息、房屋增值部分損失。