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關(guān)于房價(jià)，短期看金融，中期看土地，長期看人口。目前經(jīng)濟(jì)增速面臨調(diào)整；M2增速也有下降之勢(shì)；至于房貸利率，目前處于短期高點(diǎn)；不少中心城市已經(jīng)開始供應(yīng)長租用地；棚改和軌道交通批復(fù)面臨不是編書；不少二三線城市正上演搶人大戰(zhàn)... 綜上，未來10年后的房價(jià)，我們很難預(yù)測(cè)，而且這種預(yù)測(cè)的意義不大。中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局并不均衡，因此也就意味著未來10年，各地不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格也會(huì)有差距。 先來說說一線。深圳的房價(jià)是在全國數(shù)一數(shù)二的?？v觀改革開放40年，深圳總是改革的排頭兵，因此其房地產(chǎn)政策在全國也有一定的示范作用。但最近一次深圳的房改將商品房的比例壓縮了不少，保障性住房挺多，看似挺好，但其實(shí)政策的持續(xù)性效果還不明確。不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至認(rèn)為是放棄了市場(chǎng)化，重新回到政府福利分房格局。 在土地方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前深圳城中村的總建設(shè)面積超過400平方公里，而深圳市總面積約1952.84平方公里，除去50%的基本生態(tài)控制線，可用新建房子的土地實(shí)際就是976平方公里。然而在這些面積中，還要除去工商業(yè)用地，剩下給商品房的面積少得可憐。盡管現(xiàn)在深圳在長租用地方面不斷努力，但長期依然改變不了人多地少的事實(shí)。 不過縱觀深圳的發(fā)展，從前幾年就提出了的深港大都會(huì)聯(lián)合發(fā)展，再加上現(xiàn)在的廣深港高鐵助力粵港澳大灣區(qū)，未來深圳的發(fā)展?jié)摿善冢Y源還將進(jìn)一步融合，深圳房價(jià)再漲是大概率事件。
再來說說準(zhǔn)一線，或二線中心城市。以杭州為例，杭州房價(jià)真正被發(fā)現(xiàn)價(jià)值，是在G20會(huì)議后，經(jīng)過2017年的“補(bǔ)漲”，杭州目前的均價(jià)已超過3萬。從杭州的基本面來說，在互聯(lián)網(wǎng)浪潮下，杭州幾乎是全國唯一一個(gè)不依靠第二產(chǎn)業(yè)躋身萬億俱樂部的城市?；ヂ?lián)網(wǎng)金融，電商，大數(shù)據(jù)等高端人才有一大批在杭州，阿里、?？低?、娃哈哈、恒生電子等知名企業(yè)比比皆是。2017年，杭州累計(jì)上市公司163家，僅次于京滬深，居全國第四位。 在人口方面，從2015-2017年，杭州新增常住人口分別為12.6萬、17萬、28萬。人口就是剛需，就是購買力，杭州的崛起得益于新經(jīng)濟(jì)，所以未來房價(jià)的漲跌取決于其核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好壞。 最后來聊聊普通二三線城市。這類城市主要以中部省會(huì)為主，但現(xiàn)在不少中部省會(huì)發(fā)展路子基本會(huì)復(fù)制杭州、南京、成都等二線中心城市，筆者以中部省會(huì)中發(fā)展較弱、地位比較尷尬的南昌為例。南昌的房價(jià)目前基本靠基建、棚改等帶動(dòng)。南昌的房價(jià)真正開始漲主要是在調(diào)控政策之后。目前南昌“贛江新區(qū)”已批復(fù)，京九高鐵、省內(nèi)高鐵網(wǎng)正在打造，許多老城區(qū)的功能開始不斷向新區(qū)轉(zhuǎn)移，九龍湖新區(qū)就是典型的例子。江西省政府搬去那里后，公交地鐵一通，路網(wǎng)一建，房價(jià)輕松破萬。 但尷尬的是目前南昌的常住人口只在500萬上下，且人口凈流出，最要命的是除了洪都航空、江鈴汽車、聯(lián)創(chuàng)光電，南昌真正拿得出手的核心產(chǎn)業(yè)寥寥無幾，論省內(nèi)資源，基本都在被浙江、廣東吸引。而且筆者相信這類省會(huì)城市在國內(nèi)絕不在少數(shù)。因此，未來像南昌這樣的普通二三線城市房價(jià)，升值空間非常有限，房價(jià)的漲跌取決于它們能否成功承接發(fā)達(dá)城市的產(chǎn)業(yè)，并轉(zhuǎn)化為自身發(fā)展動(dòng)力。 |
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