物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業(yè)管理正處于蓬勃發(fā)展之中。國外的物業(yè)管理是怎樣的?有哪些特點(diǎn)?讓我們一起來看看。

荷蘭

荷蘭人注重生活質(zhì)量，對住房的要求很高。荷蘭每個社區(qū)，都有一個或幾個物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。荷蘭的法律明確規(guī)定，物業(yè)管理單位必須全方位投入居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作的每一次的議程討論，出席人員都必須簽到，如有缺席，在某一環(huán)節(jié)的工程質(zhì)量上出了問題，國家必須區(qū)分情況追究法律責(zé)任。

物業(yè)管理的提前介入，有得于督促開發(fā)商一項項落實配套設(shè)施，確保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中還可以彌補(bǔ)，倘若等到工程完工后，木以成舟，則難以彌補(bǔ)。有了物管員的參與，可以起到監(jiān)督和檢查作用，可以嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。

在荷蘭，一般小區(qū)都有一個物業(yè)管理小組，通常由3-5人組成，配備物業(yè)管理員、門衛(wèi)和工程技術(shù)人員等，還有一個業(yè)主委員會。居民從小區(qū)的業(yè)主中選聘有文化、懂管理、辦事公道的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會產(chǎn)生后，如小到一些費(fèi)用的分?jǐn)偅瑒t可以由物業(yè)管理小組組織業(yè)主委員會成員召開會議討論通過。

俄羅斯

在住宅物業(yè)領(lǐng)域，蘇聯(lián)解體后，俄羅斯對住宅實行無償私有化，將現(xiàn)有住房無償轉(zhuǎn)歸住戶所有。住宅私有化了，但物業(yè)管理、房屋修繕仍由國家承擔(dān)，全部免費(fèi)，因此也就沒有業(yè)主委員會和專門的物業(yè)管理公司。

前蘇聯(lián)時期遺留下來的住宅和公用設(shè)施早已老化，不進(jìn)行大規(guī)模維修已無法正常使用。而政府根本無力承擔(dān)這一巨額開支，俄政府原計劃對物業(yè)實行有償管理，但遭到全社會的反對。為了緩解低收入群體對社會改革的不滿情緒，俄政府將分階段對福利制度進(jìn)行改革，目前暫時保留在公共住房和物業(yè)管理方面的優(yōu)惠政策。

德國

物業(yè)管理公司的運(yùn)作嚴(yán)格按《房產(chǎn)管理法》進(jìn)行，德國全國物業(yè)管理公司聯(lián)合會，各州有地區(qū)性的物業(yè)管理公司協(xié)會，嚴(yán)格的行規(guī)以規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)作，并對其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證物業(yè)管理的質(zhì)量。

德國很少有向我國城市普遍存在的那種封閉或半堵塞形式的居民小區(qū)。德國小區(qū)物業(yè)公司的職責(zé)分為兩大塊，一方面是接洽房屋買賣和租賃業(yè)主，一方面是負(fù)責(zé)小區(qū)常規(guī)的檢查和管理工作。

如果受業(yè)主委托，物業(yè)公司還負(fù)責(zé)業(yè)主水電暖等設(shè)施的檢查和維護(hù)工作。物業(yè)公司的小區(qū)通常只配備有兩三名固定工作人員，負(fù)責(zé)定期檢查防火，防盜設(shè)施和地下車庫管理等。一旦出現(xiàn)故障，撥打物業(yè)公司24小時服務(wù)電話，物業(yè)公司可以迅速指派維修人員處理。

物業(yè)公司除了管理房產(chǎn)的日常事務(wù)之外，每年都要組織一次所管理轄的房產(chǎn)區(qū)的業(yè)主大會。物業(yè)公司必須在業(yè)主大會上公開過去一年有關(guān)房產(chǎn)賬務(wù)情況，并向業(yè)主們提交一分當(dāng)年的物業(yè)計劃。物業(yè)公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再簽合同。物業(yè)公司的報酬沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)其工作質(zhì)量以及房產(chǎn)規(guī)模等多種因素綜合考慮。

意大利

意大利物業(yè)管理的普遍作法是：居民樓落成后，搬進(jìn)新樓的住戶要在一起開個會，決定整座樓的管理辦法。組織人將大家的意見歸納整理后，以書面形式交給會計師協(xié)會。會計師協(xié)會根據(jù)大多數(shù)住戶的意愿，委派一名管理人員，去管理樓房的各種事務(wù)。如果業(yè)主們同意了，便可簽定合約，規(guī)定雙方的義務(wù)和責(zé)任，特別是管理員的任職年限、權(quán)利、義務(wù)及報酬等。

費(fèi)用問題是物業(yè)管理工作的重要環(huán)節(jié)。從物業(yè)工作年度報告里可以看出，意大利物業(yè)管理費(fèi)的分配核算非常具體、科學(xué)。這個國家的物業(yè)管理費(fèi)，不是管理員先簡單地核定單位面積費(fèi)用，然后乘以各家面積得出費(fèi)用結(jié)果，而是分為水電煤氣、取暖、電梯、門房報酬等多個項目，每項以不同的標(biāo)準(zhǔn)計算，得出結(jié)果后再相加。

比如，在計算各家取暖費(fèi)時，除了面積因素，還要考慮房間數(shù)、暖氣片數(shù)量等;在計算電梯使用費(fèi)時，根據(jù)各家人數(shù)、樓層高度的不同收取相應(yīng)的費(fèi)用。各戶每兩個月交一次數(shù)額固定的物業(yè)管理費(fèi)，到年度決算時，再根據(jù)實際費(fèi)用情況相應(yīng)地多退少補(bǔ)。

美國

美國的物業(yè)費(fèi)包含了很多內(nèi)容，比如煤氣、暖氣的費(fèi)用，公用電的費(fèi)用，公用水費(fèi)、大樓保險費(fèi)、公共設(shè)施的費(fèi)用(電梯、防火系統(tǒng)、警鐘、回收垃圾等)，大樓維修費(fèi)、門衛(wèi)和管理費(fèi)用。

物業(yè)費(fèi)的收取是物業(yè)管理公司最重要的工作之一，而且這也是質(zhì)量管理公司的星級標(biāo)準(zhǔn)。

通常在公寓的OFFERINGPLAN中，已經(jīng)把收物業(yè)費(fèi)的方式、條例、法律責(zé)任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤，就是說，從開發(fā)商賣出第一套單元開始，整個公寓的每個單元就必須支付物業(yè)費(fèi)，沒有售出的單元的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商支付，一分錢也不能少。物業(yè)費(fèi)一般都是按月收的。管理公司在每個月的下旬向業(yè)主寄發(fā)管理費(fèi)賬單。

每月收取的物業(yè)管理費(fèi)，存放到大樓的銀行賬戶中，其中一些費(fèi)用交給政府有關(guān)部門，比如水費(fèi)、公用煤氣費(fèi)，其余大部分用于大樓的日常維修、管理和工作人員的薪資。物業(yè)管理公司的費(fèi)用收取比例會在合同里講明，這筆費(fèi)用一般來說是10-15%。

國外物業(yè)管理的五大特點(diǎn)

1、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的獨(dú)立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速,政府公屋逐漸交由獨(dú)立的物業(yè)管理公司管理,私人樓宇越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理。

2、物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離。物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇傭關(guān)系,業(yè)主通過招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇陶業(yè)管理公司,要認(rèn)真考察公司的信譽(yù)、專業(yè)知識背景及管理、財務(wù)、法律水平、管理費(fèi)用的高低以及社區(qū)活動能力。

而物業(yè)管理公司飽受市場競爭的壓力,必須注意其形象,不斷改善經(jīng)營管理,提高效益,盡量讓業(yè)主滿意,否則就會有被淘汰或被解雇的危險。

3、物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場形成。政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4、各國的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己國情,符合各自特點(diǎn)。

5、政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用,但政府一般不直接干預(yù)物業(yè)管理收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關(guān)系人的行為與、責(zé)、權(quán)、利。