1. “三產(chǎn)用地”的背景； 

2. 三產(chǎn)用地的開發(fā)類型及模式。

上一期大家對于什么是三產(chǎn)用地，什么是三產(chǎn)房以及三產(chǎn)房與小產(chǎn)權房、拆遷安置房的區(qū)別都有了一定的了解。這一期，我們就帶大家了解南寧市三產(chǎn)用地都有哪些開發(fā)模式和類型。

一、相關背景

前面我們提到，“三產(chǎn)用地（商業(yè)、服務業(yè)設施用地）”是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)依法批準取得的商業(yè)、旅游以及文體娛樂的集體或國有經(jīng)營性建設用地。

其中，上述國有經(jīng)營性建設用地是經(jīng)村集體申請國有劃撥用地，該類用地經(jīng)相關部門審批可以按土地性質及用途取得國有建設用地批準書并自行或合作開發(fā)，但不得用于商品住宅開發(fā)。

而集體經(jīng)營性建設用地，主要是指存量農(nóng)村集體建設用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商業(yè)、服務業(yè)等經(jīng)營性用途的土地。集體經(jīng)營性建設用地是一個歷史形成的概念。

《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村集體土地除了可用于審批宅基地建房和進行公共設施和公益事業(yè)建設，以及興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之外，不能用于其他建設活動。上世紀九十年代中后期，由于我國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)普遍進行向私人所有改制，很少出現(xiàn)新辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，意味著，農(nóng)村集體土地基本不能用于經(jīng)營性建設開發(fā)。

為了盤活集體建設用地，2013年11月15日，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）發(fā)布?！稕Q定》指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。

建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。

廣西2015年1月9日發(fā)布《關于盤活城鎮(zhèn)存量建設用地促進土地節(jié)約集約利用的指導意見》，引導多主體參與，推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，盤活城鎮(zhèn)存量建設用地，鼓勵城中村改造，將集體建設用地轉為國有土地，可用于商業(yè)開發(fā)。

該《意見》提出的再開發(fā)措施大體可以分為以下兩種：一是原土地使用權人自行改造；二是政府依法收回（或征收），納入政府儲備后重新出讓。

其中，在鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織開展城中村更新改造中。具體由市、縣人民政府依法批準的城中村改造范圍內，符合土地利用總體規(guī)劃和盤活城鎮(zhèn)存量建設用地專項規(guī)劃的存量集體建設用地，可由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出申請，按程序報自治區(qū)人民政府批準征為國有土地，確定給原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織根據(jù)規(guī)劃用途自行或合作開發(fā)，但不得用于商品住宅開發(fā)。

綜上，無論三產(chǎn)用地是經(jīng)依法批準取得集體或國有劃撥經(jīng)營性建設用地，都可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織根據(jù)規(guī)劃用途下自行或合作開發(fā)。

二、開發(fā)類型及模式

由相關部門規(guī)劃審批通過的農(nóng)村集體自留或國有劃撥的第三產(chǎn)業(yè)用地（商業(yè)服務用地），可以用于商業(yè)、服務業(yè)等性質的經(jīng)營，這些性質的項目通過正規(guī)程序，征得相關部門同意之后，可以開展相關建設。

但由于村集體在三產(chǎn)安置用地的利用上普遍缺乏經(jīng)驗，加之村集體缺乏資金，各村開發(fā)三產(chǎn)安置用地普遍采用與有經(jīng)濟實力的公司聯(lián)合搞房地產(chǎn)開發(fā)這一簡單的模式，即村集體提供三產(chǎn)安置用地，房開公司出資建設，進行房產(chǎn)開發(fā)，然后按一定比例分成。

聯(lián)合開發(fā)有它的必然性和無奈性，也有一定的積極意義。由于村集體缺乏資金，而房開公司有項目開發(fā)的資質及相應的開發(fā)資金，兩者合作本該是一種雙贏的局面。但由于各方面的政策不到位，加之村集體對房地產(chǎn)市場前景缺乏科學預測，導致村集體和房開公司在利潤分配上存在不公，形成了村集體小贏，房開公司大贏的局面，從而在無形中造成了村集體資產(chǎn)的流失，同時由于開發(fā)商缺乏綜合的風險評估，認為通過簡單的向市場進行招商的形式變相進行銷售房產(chǎn)的行為，省時省力，資金回籠快，但其實隱藏著極大的合同無效的風險。

目前三產(chǎn)用地常見的開發(fā)類型主要有三種，一種是綜合商業(yè)樓，產(chǎn)品多是辦公寫字樓、商業(yè)廣場，第二種是大型農(nóng)貿(mào)市場或建材市場，還有一種是住宅+商業(yè)的組合。

而房企通過與村集體開發(fā)三產(chǎn)用地后的獲利主要途徑有三種：第一種是以合作建房方式代替實際銷售；第二種是二次整體轉租；第三種是自持。

出售的方式回籠資金最快，我們經(jīng)常看到有些三產(chǎn)地項目建設沒出地面都開始火熱預售了，但由于土地性質的原因，不能入市，也無法取得預售許可證，所以三產(chǎn)地住宅在市場上不會明著銷售，通常都以招商的名義，普遍采用合作建房的變相銷售模式，三產(chǎn)用地合作建房模式看似有效，但實則被認定無效：依據(jù)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條之規(guī)定，三產(chǎn)用地合作建房模式形成的是房屋買賣合同關系。 

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十三條第一款規(guī)定、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十一條、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，銷售三產(chǎn)用地房產(chǎn)的應依法辦理相關土地利用、審批手續(xù)，將土地轉為國有建設用地，在預售房產(chǎn)時亦應取得商品房預售許可證明。而對于三產(chǎn)用地房產(chǎn)的土地性質一般載明為“集體（國有劃撥）三產(chǎn)建設用地”，故利用該三產(chǎn)用地建設房產(chǎn)后在未取得商品房預售許可證明的情形下，違反土地規(guī)劃用途，將房產(chǎn)作為商品房出售的，違反了前述法律之禁止性規(guī)定，損害了正常的房地產(chǎn)市場交易秩序。司法實踐中一般會被法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項、第（五）項之規(guī)定認定《合作建房合同》歸于無效。

另一種變相銷售模式是通過分租，即以租代售的模式，采用租賃的形式轉讓使用權給買家，買家相當一次性付款買斷幾十年的租約。在市場上，同區(qū)域同路段的差不多一樣面積的三產(chǎn)地住宅，總房價比正規(guī)的商品房少了將近3-5倍。商品房的出租回報率一般在2.7%-4.5%,三產(chǎn)地住宅的回報率則可以高達10%-13%，如此可觀的回報率，算下來，快則7年慢則9年也差不多回本了，剩下的年限都是凈利潤。另外，部分開發(fā)企業(yè)為了促成交易，在營銷策略上推出投資返租的形式，約定由開發(fā)商代持出租并按一定年限一定比例的返租或全返租，以降低投資者投資收益的心理負擔。如此看來，相比于銀行存款，投資三產(chǎn)項目的回報率如此豐厚，觸動不少投資者的神經(jīng)。

第二種途徑是二次整體轉租，多見于辦公寫字樓+商業(yè)性質的綜合體樓，資金不寬裕的小房企在項目還沒開始啟動的時候，就洽談一些有實力的二房東整租下來，再由二房東自持物業(yè)，后期再統(tǒng)一招商，招商的業(yè)態(tài)多以酒店和大型餐飲、娛樂休閑會所為主。

獲利的最后一種途徑是自持，是所有獲取收益途徑中最考驗小房企資本的，從租地到報建再到后期招商，對于小房企來說都是很漫長，體量小的也要熬上一年，體量大再快也要3-5年，為了快速獲得收益，選擇自持的產(chǎn)品開發(fā)方向多以建設農(nóng)貿(mào)市場為主，其次是建材市場。建筑上也相對比較簡易，純農(nóng)貿(mào)市場以搭建大棚為主流，建材市場一般是3-5層的磚混結構建筑，很少挖建地下停車場，因為開挖停車場會增加投入成本。

通過上述分析，相信大家對于目前南寧市三產(chǎn)房開發(fā)的類型和模式已經(jīng)有一定的了解和初步的認識。就這些開發(fā)和營銷（招商）模式而言，是否隱藏著風險呢？