除了商品房，目前南寧市面上還有三種較為常見的房子類型，因其標(biāo)出的單價比商品房低太多，一般只有商品房價格的三分之一甚至更低，所以受到買不起商品房的一些市民青睞。但由于很多市民不具備這幾種房子的獨立辨別能力，往往會受到營銷人員的煽動誘導(dǎo)而一時沖動買下了不是自己想要的房子，之后想退錢也退不得，讓自己處于很被動的狀態(tài)，徒增生活的煩惱。

今天，我就給大家講解一個這三種房子的區(qū)別，讓大家做到心中有數(shù)，今后再去買房的時候至少不被別人忽悠。

這三種房大家應(yīng)該都聽說過，就是小產(chǎn)權(quán)房、安置房和三產(chǎn)房。

一、小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。購房合同在國土房管局不會給予備案。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。

“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。

這樣說，大家應(yīng)該知道怎么做了吧？如果你不是該村的集體所有者，千萬不要購買在其“宅基地”上建成的小產(chǎn)權(quán)房；違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房更不能購買。因此，小產(chǎn)權(quán)房注定與大部分購房者無緣。

8月22日南寧市興寧區(qū)依法對昆侖大道五塘段28公里處的一棟違章小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除。據(jù)了解，該樓盤共有80套住房，拆除時已經(jīng)出售53套，購房者的血汗錢要打水漂了。

二、安置房

安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。

根據(jù)我國法律的規(guī)定，安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。

安置房，因土地性質(zhì)不同而分為三種類型：

1、國有出讓土地性質(zhì)的拆遷安置房（統(tǒng)稱全產(chǎn)權(quán)房屋），全產(chǎn)權(quán)房屋取得房產(chǎn)證后可上市交易；

2、國有劃撥土地性質(zhì)的拆遷安置房（統(tǒng)稱有限產(chǎn)權(quán)房屋），有限產(chǎn)權(quán)房在補繳土地出讓款后才可上市交易；

3、集體土地性質(zhì)的拆遷安置房，不能直接上市交易。

為什么會有安置房賣？

隨著城市的發(fā)展，有些安置房地塊除了安置被拆遷的居民外，還有大片空余的地方，為了有效地利用土地的資源和區(qū)域發(fā)展，村集體聯(lián)合開發(fā)商一起開發(fā)項目，部分的房子安置村民，多余的部分賣給一些需要的人，這種局面就是多方共贏的結(jié)果。開發(fā)商有錢賺，村集體也豐富的利用土地資源獲利，而安置房的低房價也讓購房者受益，增加區(qū)域人口的同時也促進(jìn)的區(qū)域的發(fā)展。

因此，如果能以比商品房低很多的價格買到可上市交易的安置房，是一種幸運，可惜能有這種命的人并不多，這種房大家都搶著要，你就是托關(guān)系也未必買得到，所以還是死了這條心吧。

三、三產(chǎn)房

三產(chǎn)房是因為屬于農(nóng)民所有的集體土地被征用后，向政府申請的在發(fā)展產(chǎn)業(yè)用地上建造的房屋，三產(chǎn)用地對應(yīng)的是土地征收的補償，因地塊性質(zhì)不能進(jìn)行經(jīng)營性地產(chǎn)開發(fā)，三產(chǎn)用地上的房產(chǎn)只能取得集體不動產(chǎn)權(quán)證。

南寧市規(guī)定三產(chǎn)用地是不可以用于商業(yè)住宅開發(fā)的，土地性質(zhì)用途是其他商服用地、其他產(chǎn)業(yè)用地等都屬于三產(chǎn)用地，三產(chǎn)用地所取得的產(chǎn)權(quán)證是集體產(chǎn)權(quán)證，辦不了個人產(chǎn)權(quán)證。

商品房和三產(chǎn)房的本質(zhì)區(qū)別就是土地的區(qū)別。

目前大家在南寧市面上看到的很多單價在三五千元的房子，都是三產(chǎn)房。有些三產(chǎn)房開發(fā)商還良心未泯，會主動告訴你它的房子是三產(chǎn)房；而有些不良三產(chǎn)房開發(fā)商就不同了，為了誘你入套，會騙你說是安置房，一旦入套，你就難以解套了。

綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房、安置房要么買不到，要么不能買。唯有三產(chǎn)房大行其道，在地鐵口、菜市旁，到處都是三產(chǎn)房營銷人員的影子。

目前三產(chǎn)用地常見的開發(fā)類型主要有三種，一種是綜合商業(yè)樓，產(chǎn)品多是辦公寫字樓、商業(yè)廣場，第二種是大型農(nóng)貿(mào)市場或建材市場，還有一種是住宅+商業(yè)的組合。

而房企通過與村集體開發(fā)三產(chǎn)用地后的獲利主要途徑有三種：第一種是以合作建房方式代替實際銷售；第二種是二次整體轉(zhuǎn)租；第三種是自持。

出售的方式回籠資金最快，我們經(jīng)常看到有些三產(chǎn)地項目建設(shè)沒出地面都開始火熱預(yù)售了，但由于土地性質(zhì)的原因，不能入市，也無法取得預(yù)售許可證，所以三產(chǎn)地住宅在市場上不會明著銷售，通常都以招商的名義，普遍采用合作建房的變相銷售模式。三產(chǎn)用地合作建房模式看似有效，但實則被認(rèn)定無效：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條之規(guī)定，三產(chǎn)用地合作建房模式形成的是房屋買賣合同關(guān)系。

三產(chǎn)房的風(fēng)險也是很明顯的：

1、購買三產(chǎn)房無法辦理個人不動產(chǎn)權(quán)證、無法落戶及讀書

將產(chǎn)業(yè)用地用于商品住宅開發(fā)不符合規(guī)定，產(chǎn)業(yè)用地上開發(fā)建設(shè)的住房不具備“五證”齊全的條件，購買此類住房的市民無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證，也不能上市交易。商品房因土地產(chǎn)權(quán)清晰，手續(xù)齊全，購房者享有完全產(chǎn)權(quán)，可以憑借《購房合同》或《不動產(chǎn)證》享有落戶、讀書等，而三產(chǎn)房不得。

2、土地使用權(quán)租賃期到期后將失去使用權(quán)

購房者與開發(fā)商簽訂的是《合作建房合同》，而不是購房合同，并不具備房屋產(chǎn)權(quán)。今后，如果根據(jù)新的規(guī)劃對三產(chǎn)房進(jìn)行拆遷，對于該村村民以外的人而言，很有可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬境地。

3、若開發(fā)商資金鏈斷流市民房款“打水漂”

因為三產(chǎn)用房大多是小型的房地產(chǎn)開發(fā)商，所以可能出現(xiàn)資金鏈斷流，或是未經(jīng)過合法的報建、審批等程序的情況，市民購買的商品房可能沒辦法正?？⒐?，將會面臨“房子未必能建起來”的風(fēng)險。

因此，購買三產(chǎn)房其實是一種賭博，如果你的閑錢比較多，可以博一把；如果你是因為買不起商品房轉(zhuǎn)而求其次購買三產(chǎn)房，建議還是別碰三產(chǎn)房為好。萬一搏輸了，可能你這輩子真的就只能是條咸魚了，想翻身那是不可能的。