淺析商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)認(rèn)定

zz401 2018-08-03

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隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商鋪轉(zhuǎn)租越來越頻繁，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)應(yīng)運(yùn)而生，并以一種“潛規(guī)則”形式在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中被廣泛運(yùn)用，成為一種承租人和次承租人之間的正常而普遍的交易習(xí)慣，得到大家的認(rèn)可和接受。然而，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)在潛移默化間成為一種固有交易習(xí)慣的同時(shí)，也因種種主觀或客觀的原因引發(fā)了諸多經(jīng)濟(jì)糾紛。在我國現(xiàn)有立法尚未明確界定商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)性質(zhì)的情形下，如何從法理上辨析商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)，如何厘清出租人、承租人、次承租人及商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)之間較為復(fù)雜的法律關(guān)系，已經(jīng)成為民事審判工作中一個(gè)迫切而重要的問題。針對(duì)近年來頻繁出現(xiàn)的因商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)引發(fā)的糾紛，本文將結(jié)合審判實(shí)踐，在現(xiàn)有立法體系下從法理角度進(jìn)行辨析，力求尋求一條相對(duì)合理的救濟(jì)途徑。
一、審判實(shí)踐中商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)糾紛的類型
案例一：2008年3月17日，劉某與李某簽訂《房屋租賃合同》，約定由劉某承租李某所有的商鋪一間，租金每年6萬元，租賃期限為3年，并約定可以轉(zhuǎn)租。合同簽訂后，劉某向李某支付了兩年租金12萬元及押金2萬元。2009年3月16日，黃某與劉某簽訂了《轉(zhuǎn)租合同》，約定劉某將該商鋪轉(zhuǎn)租給黃某，租金每年7萬元，租賃期限為2年，合同簽訂后，黃某向劉某支付了兩年租金14萬元及商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)4萬元。租賃期限屆滿后，黃某要求續(xù)租，但商鋪所有人李某拒絕繼續(xù)向其出租。黃某訴至法院要求劉某退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)4萬元并賠償損失。
案例二：2006年6月，王某與代某簽訂《房屋租賃合同》，約定由王某承租代某所有的商鋪一間，租金每年3萬元，租賃期限為4年，并約定可以轉(zhuǎn)租。合同簽訂后，王某分別于2006年7月、2008年7月向代某支付了全部租金12萬元及押金1萬元。2009年12月，王某在未告知馬某其與出租人租賃合同還有7個(gè)月即將到期的情況下，與次承租人馬某簽訂了《轉(zhuǎn)租合同》，約定將該商鋪轉(zhuǎn)租給馬某，租金每年4萬元，租賃期限為2年，合同簽訂后，馬某按約向王某支付了兩年租金8萬元及商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬元。2010年7月，商鋪所有人代某以租賃合同期限屆滿為由要求收回商鋪。馬某訴至法院要求王某返還房屋未使用期間租金及退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)并賠償損失。
案例三：2007年9月，某局將其位于某路的房屋門面租賃給趙某，雙方簽訂了《租賃合同書》，合同約定租賃期限為五年，從2007年8月29日至2012年8月28日止，租金為每月13000.00元。2008年12月27日趙某又將該門面轉(zhuǎn)租給周某，雙方簽訂了《轉(zhuǎn)租協(xié)議》，該協(xié)議約定按原合同條款執(zhí)行（即《租賃合同書》）。2009年1月1日周某再將該門面轉(zhuǎn)租給黃某，雙方簽訂了《房屋租賃合同》，該合同約定租賃期限為兩年，從2009年1月16日起至2011年1月15日止。年租金為306000.00元，每半年支付一次，另外，雙方還口頭約定了黃某要一次性支付周某250000元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。合同簽訂后，黃某按約定支付給周某轉(zhuǎn)讓費(fèi)250000元及半年的房屋租金，共計(jì)403000元，周某向黃某共出具了兩張收條（一張系轉(zhuǎn)讓費(fèi)，一張系半年租金的收條）。合同履行至2009年11月27日黃某突然接到某局通知稱，按照市政府規(guī)劃，市某局大樓門面需全面拆除，并于2010年1月31日整體搬遷。黃某訴至法院要求周某返還房屋未使用期間租金及退還部分轉(zhuǎn)讓費(fèi)并賠償損失。
案例四：2008年9月，張某購買了位于該市商業(yè)區(qū)某路段的商鋪一間，2008年12月，張某與曾某簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定由曾某承租該商鋪，租金每年12萬元，租賃期限為5年，并約定可以轉(zhuǎn)租。合同簽訂后，曾某向張某支付了兩年租金24萬元及押金3萬元。2009年12月，龐某與曾某簽訂了《商鋪轉(zhuǎn)租協(xié)議書》，約定由龐某承租該商鋪，租金每年14萬元，租賃期限為4年，合同簽訂后，龐某向曾某支付了兩年租金28萬元及商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)8萬元。2010年7月，市政部門開始在該商鋪外的道路上建設(shè)立交橋，商鋪外圍的道路情況發(fā)生了顯著變化，商業(yè)口岸價(jià)值遭到嚴(yán)重影響。龐某訴至法院要求曾某返還未使用期間租金及退還商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)8萬元并賠償損失。
綜合上述案例，可以歸納出目前商鋪轉(zhuǎn)讓糾紛主要有以下類型：一是租賃期限屆滿，次承租人要求享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)；二是轉(zhuǎn)租合同約定的轉(zhuǎn)租期限期間，次承租人遭遇阻礙其繼續(xù)承租的事由（如租賃合同期限先于轉(zhuǎn)租合同期限屆滿、承租房屋被拆遷、承租房屋因規(guī)劃失去原有商業(yè)價(jià)值等等）時(shí)，要求承租人返還未使用期間的租金、退還店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)及賠償損失。
二、現(xiàn)有立法框架內(nèi)對(duì)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)性質(zhì)之探討
（一）合法性探討
所謂商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，是承租人在有權(quán)轉(zhuǎn)租(在租賃合同中明確約定其可以轉(zhuǎn)租或獲得了出租人的同意)房屋的情況下，次承租人為獲得剩余的租賃權(quán)而向轉(zhuǎn)租人所支付租金之外的一種對(duì)價(jià)。確定商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的數(shù)額，一般考慮以下幾個(gè)因素：
1.有形資產(chǎn)的費(fèi)用，即承租人對(duì)門面進(jìn)行裝修而添附的固定物因固著于商鋪而無法收回投資成本，承租人于是選擇從次承租人處以轉(zhuǎn)讓費(fèi)的形式獲得一些補(bǔ)償。在實(shí)踐中，有形資產(chǎn)的費(fèi)用有時(shí)還包括一些經(jīng)營設(shè)備及余留商品的價(jià)值。
2.無形資產(chǎn)的費(fèi)用，即次承租人為獲得該商鋪良好的經(jīng)營環(huán)境、商業(yè)信譽(yù)、人脈資源、供貨渠道等無形資產(chǎn)而支付的對(duì)價(jià)。具體來講，該商鋪可能地理位置較好，客流量較大，周圍已經(jīng)形成了一定的商業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模，亦或是經(jīng)過前幾任經(jīng)營者的苦心經(jīng)營，積累了良好的人脈基礎(chǔ)，擁有穩(wěn)定的供貨渠道，創(chuàng)造了一定的品牌效應(yīng)。這些都產(chǎn)生了一種無形的商業(yè)價(jià)值，能夠?yàn)榇纬凶馊藥砜陀^、迅速的經(jīng)濟(jì)利潤。
3.租賃期限，次承租人為獲得剩余的租賃期限而向承租人所支付的對(duì)價(jià)。轉(zhuǎn)讓費(fèi)收取的多少往往都與該商鋪剩余的租賃期限有關(guān)，剩余租賃期限越長，轉(zhuǎn)讓費(fèi)越高。我國法律對(duì)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)并沒有明確界定，亦無相關(guān)的條文對(duì)承租人和次承租人之間產(chǎn)生的轉(zhuǎn)讓費(fèi)問題進(jìn)行調(diào)整，筆者認(rèn)為，在私法領(lǐng)域，法無禁止即自由，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的產(chǎn)生，符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，能夠在一定程度上促進(jìn)商鋪的流通，有利于實(shí)現(xiàn)市場主體、經(jīng)濟(jì)要素的優(yōu)化配置，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第七條規(guī)定：“下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱‘交易習(xí)慣’：（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法?！?轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以看作是這一領(lǐng)域或行業(yè)的交易習(xí)慣，當(dāng)事人應(yīng)該予以遵守。因此，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的收取符合法律規(guī)定，具有合法性。
（二）合理性探討
在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，不論是基于有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或是剩余租期的長短，店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的存在在一定程度范圍內(nèi)是合理的。然而在實(shí)踐操作中，卻出現(xiàn)了一些不合理的情況，引發(fā)了一系列糾紛，不利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)有序地發(fā)展。一是轉(zhuǎn)讓費(fèi)隨商鋪轉(zhuǎn)讓次數(shù)不斷增加，沒有規(guī)范。以筆者所在的城市為例，大多數(shù)商鋪轉(zhuǎn)租時(shí)都要收取數(shù)額不等的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，承租人在承租商鋪后，因種種原因無法繼續(xù)經(jīng)營時(shí)，基于商鋪的有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或是剩余租賃期限，都會(huì)在轉(zhuǎn)租的時(shí)候考慮收取次承租人一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)，而商鋪多次轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓費(fèi)便會(huì)像滾雪球一樣越滾越大，出現(xiàn)“天價(jià)轉(zhuǎn)讓費(fèi)”等不合理現(xiàn)象。二是職業(yè)投機(jī)轉(zhuǎn)讓者的出現(xiàn)。一些房產(chǎn)中介或者個(gè)人惡意承租商鋪，空置而不經(jīng)營，只為在轉(zhuǎn)租“下家”時(shí)賺取轉(zhuǎn)讓費(fèi)差價(jià)，成為“炒鋪”一族。以上兩種情況均系立法空白情況下出現(xiàn)的不合理現(xiàn)象，需要相應(yīng)的法律、政策予以規(guī)范、約束。
三、救濟(jì)途徑之探討
（一）優(yōu)先承租權(quán)的認(rèn)定
優(yōu)先承租權(quán)是指房屋租賃期滿后，承（次）租人在同等條件下享有的優(yōu)先于其他人承租房屋的權(quán)利。我國并未在法律、行政法規(guī)的層面上對(duì)優(yōu)先承租權(quán)予以確認(rèn)，相關(guān)制度尚未建立起來。但是在一些地方性法規(guī)中，基于對(duì)承租人基本生存權(quán)和發(fā)展權(quán)的保護(hù)，對(duì)優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行了確認(rèn)和規(guī)范。例如，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》（2004）第四十二條：“租賃期限屆滿，…在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)?！薄渡虾Ｊ蟹课葑赓U條例》第四十四條規(guī)定：“房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)?！薄稄V東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第21條規(guī)定“下列人員在同等條件下，按照如下順序?qū)Τ鲎獾姆课萦袃?yōu)先承租權(quán)：（一）房屋共有人；（二）原承租人。”《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋租賃管理規(guī)定》第二十三條規(guī)定：“房屋共有人或者原承租人在同等條件下，對(duì)出租的房屋有優(yōu)先承租權(quán)。”
筆者認(rèn)為，雖然優(yōu)先承租權(quán)在法理上具備一定基礎(chǔ)，也在部分地方性法規(guī)中得到確認(rèn)和規(guī)范，但是基于民法“法無禁止即自由”的原則，承（次）租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)，仍應(yīng)以合同的約定為依據(jù)，探究當(dāng)事人各方的真實(shí)意思。具體到審判實(shí)踐中，次承租人是否在原租賃期限屆滿后享有優(yōu)先承租權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同和轉(zhuǎn)租合同的相關(guān)約定來認(rèn)定。針對(duì)案例一，黃某是否享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，應(yīng)當(dāng)看黃某與劉某簽訂的《轉(zhuǎn)租合同》中有無關(guān)于優(yōu)先續(xù)租權(quán)的約定以及該約定是否得到出租人李某的認(rèn)可，若沒有該約定或該約定未得到出租人的認(rèn)可，則不宜認(rèn)定黃某享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，其訴訟請(qǐng)求無法得到支持。
（二）無權(quán)處分合同的效力
所謂“無權(quán)處分”，是指在對(duì)標(biāo)的物不享有合法處分權(quán)的情況下，對(duì)其進(jìn)行法律上的處分，理論上包括如下情形：（1）出賣他人之物的合同；（2）出租他人之物的合同；（3）私賣共有物的合同；（4）將他人之物設(shè)定抵押、質(zhì)押合同等。基于此，承租人超出租賃期限與次承租人簽訂轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租合同中超出原租賃期限的部分應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無權(quán)處分合同?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，合同有效?！笨梢?，我國對(duì)于無權(quán)處分合同的效力采用的是效力待定說，即無權(quán)處分在權(quán)利人追認(rèn)或者處分人事后取得處分權(quán)時(shí)，合同有效；反之，權(quán)利人不追認(rèn)并且處分人事后也沒有取得處分權(quán)的，合同無效；在確定合同有效與無效之前，合同效力待定。因此，根據(jù)該條的規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同中超出原租賃期限的部分在經(jīng)出租人追認(rèn)或承租人事后取得該部分期限轉(zhuǎn)租權(quán)時(shí)，應(yīng)為合法有效，次承租人可繼續(xù)承租至轉(zhuǎn)租期限屆滿。若是出租人不追認(rèn)或者承租人事后亦未取得該部分期限轉(zhuǎn)租權(quán)，則該部分轉(zhuǎn)租期限無效。根據(jù)《合同法》第五十八條關(guān)于“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！钡囊?guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)向次承租人返還該部分的租金。關(guān)于商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，筆者認(rèn)為，基于此規(guī)定也應(yīng)當(dāng)部分返還，具體返還金額應(yīng)參照有效租賃期限占全部租賃期限的比例來計(jì)算。此外，若次承租人對(duì)于原租賃期限短于轉(zhuǎn)租期限的事實(shí)不知情，次承租人有權(quán)以承租人有過錯(cuò)為由要求賠償損失，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
（三）情勢變更原則的適用
所謂情勢變更原則,是指合同有效成立后，因當(dāng)事人不可預(yù)見的事情的發(fā)生(或不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更)，導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，繼續(xù)維持合同原有效力有悖于誠實(shí)信用原則（顯失公平）時(shí)，則應(yīng)允許變更合同內(nèi)容或者解除合同的法律制度。情勢變更原則是誠實(shí)信用原則的具體運(yùn)用，目的在于消除合同因情勢變更所產(chǎn)生的不公平后果?！逗贤ń忉專ǘ返诙鶙l關(guān)于“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！钡囊?guī)定，即是情勢變更原則的重要體現(xiàn)。因此，在承租人不知情的情況下，若次承租人在轉(zhuǎn)租期間遭遇承租房屋被拆遷、承租房屋因規(guī)劃失去原有商業(yè)價(jià)值等阻礙其繼續(xù)承租的事由，導(dǎo)致明顯不公平或不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，次承租人有權(quán)請(qǐng)求法院變更或者解除合同，變更合同后雙方按照變更后的合同繼續(xù)履行，若是解除合同，則根據(jù)《合同法》第九十七條關(guān)于“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！钡囊?guī)定，次承租人有權(quán)要求承租人退還部分租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)及要求賠償損失，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況進(jìn)行認(rèn)定和計(jì)算。當(dāng)然，若是次承租人對(duì)變更事由系明知，則應(yīng)認(rèn)定為欺詐，按照《合同法》第五十四條關(guān)于“……一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”的規(guī)定，次承租人有權(quán)請(qǐng)求人民法院撤銷該合同，撤銷合同的法律后果按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，比照合同無效的情形處理。
四、結(jié)語
市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市場主體、交易元素的多元化發(fā)展，不可避免地會(huì)導(dǎo)致一系列經(jīng)濟(jì)糾紛的產(chǎn)生，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)作為目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境中一個(gè)較為突出的現(xiàn)象，對(duì)其法律性質(zhì)界定和相關(guān)權(quán)利義務(wù)的明確具有重要意義，本文僅僅從淺顯角度對(duì)部分典型案例進(jìn)行探討分析，權(quán)作拋磚引玉，希望今后能夠在立法上對(duì)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的相關(guān)問題予以規(guī)范，從而保障社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)更加良好有序的發(fā)展。

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