最近幾年，有關(guān)于轉(zhuǎn)讓費糾紛的問題日益凸顯。這也是律師生涯中，接到的第一個案子，也是平生完成的第一份民事代理意見。

xx與xx、xx房屋租賃合同糾紛一案

民事代理意見

審判長、審判員：

貴院受理的再審申請人xx、xx不服西安市蓮湖區(qū)人民法院（2016）陜0104民初2373號民事判決書（一審判決書）與西安市中級人民法院（2017）陜01民終9783號民事判決書（二審判決書）。xx接受再審申請人xx、xx的委托，指派xx擔(dān)任其再審代理人。根據(jù)本案證據(jù)、各方當(dāng)事人陳述、庭審情況，結(jié)合本案爭議焦點，發(fā)表如下代理意見，供合議庭參考。

一、轉(zhuǎn)讓費與租金分別基于商鋪經(jīng)營轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系與房屋租賃合同法律關(guān)系而產(chǎn)生，一、二審判決認(rèn)定轉(zhuǎn)讓費包括房租是由法律關(guān)系混淆而導(dǎo)致的事實認(rèn)定錯誤

一審判決（第6頁）認(rèn)定：“故可確定轉(zhuǎn)讓費中共包含2013年8月1日至9月30日的房租51700、房屋裝修價值和電器?！鞭D(zhuǎn)讓費屬于商業(yè)行規(guī)，且轉(zhuǎn)讓費是對附著于商鋪的裝修、設(shè)備設(shè)施等有形財產(chǎn)，以及基于商鋪所處地段、原先經(jīng)營時打下的良好人脈基礎(chǔ)產(chǎn)生的商業(yè)價值、品牌價值等無形資產(chǎn)所支付的對價。

故，轉(zhuǎn)讓費是基于商鋪經(jīng)營轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系而產(chǎn)生，而2013年8月1日至9月30日的房租51700則是基于房屋租賃合同法律關(guān)系產(chǎn)生，二者隸屬于不同的法律關(guān)系。由此，被申請人應(yīng)當(dāng)向申請人返還2013年8月1日至9月30日的房租51700。事實上，申請人在轉(zhuǎn)讓之時就表明21萬轉(zhuǎn)讓費不包括房租，并表示待這兩個月的房租返還之后，再行簽訂書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但經(jīng)申請人多次催要，一直無果。

承上所論，一、二審判決認(rèn)定轉(zhuǎn)讓費包括房租是由法律關(guān)系混淆而導(dǎo)致的事實認(rèn)定錯誤。

二、申請人按房屋現(xiàn)狀交付，被申請人支付21萬轉(zhuǎn)讓費，轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系所生之主要義務(wù)雙方均已履行完畢，此后的租賃合同履行問題與商鋪經(jīng)營轉(zhuǎn)讓無關(guān)，一、二審判決申請人退還轉(zhuǎn)讓費，此系法律定性錯誤而導(dǎo)致的適用法律錯誤

被申請人支付的21萬轉(zhuǎn)讓費是對附著于商鋪的裝修、設(shè)備設(shè)施等有形財產(chǎn)，以及基于商鋪所處地段、原先經(jīng)營時打下的良好人脈基礎(chǔ)產(chǎn)生的商業(yè)價值、品牌價值等無形資產(chǎn)的對價的支付，而申請人也以商鋪現(xiàn)狀交付于被申請人。故而，申請人與被申請人在商鋪經(jīng)營轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系中的合同義務(wù)均已充分、全面履行完畢。況且，申請人對該房屋的裝修工程款39.6萬元，房屋所在地段、商業(yè)價值等無形資產(chǎn)，向被申請人收取21萬轉(zhuǎn)讓費實屬合理。

而此后的租賃合同履行與商鋪經(jīng)營轉(zhuǎn)讓無關(guān)，這屬于兩個獨立的法律關(guān)系而產(chǎn)生的法律問題。因而，此后的租賃合同履行障礙不得作為返還轉(zhuǎn)讓費的理由，申請人無須向被申請人返還轉(zhuǎn)讓費。

此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條第一款的規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。”被申請人在轉(zhuǎn)租期間，一直親自以xx的名義交付租金，出租人對此應(yīng)當(dāng)知情。故，申請人的轉(zhuǎn)租行為有效。一、二審判決的認(rèn)定既不符合事實，也不符合法律之規(guī)定。

且申請人與被申請人并未針對申請人與第三人之間的房屋租賃合同另行簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，而由被申請人事實上承受原房屋租賃合同中申請人的法律地位，繼續(xù)履行該合同。故而，第三人要求申請人與之解除房屋租賃合同，第三人與被申請人有不可推卸的責(zé)任。

三、一、二審判決認(rèn)定被申請人占用租賃房止于2014年7月30日，并要求申請人承擔(dān)2014年8、9月份的租金，此系事實認(rèn)定錯誤

一審判決（第7頁）認(rèn)為：“因被告于2014年7月底向房屋所有人提出書面解除合同申請，致使原告無法繼續(xù)使用該租賃房屋，故本院認(rèn)定原告實際搬離時間為2014年7月30日?！?/span>二審法院認(rèn)為“與法不悖”。此系事實認(rèn)定錯誤，理由如下：

其一，第三人稱承租人是2014年9月底搬離。根據(jù)第三人的談話筆錄（談話筆錄74頁）表明，2014年9月26日，第三人出具書面答復(fù)，方才達(dá)成終止合同的合意，申請人與第三人的租賃合同終止。

其二，被申請人的房租已繳納至2014年9月30日，且申請人與第三人合同終止也在于2014年9月末。

其三，被申請人在搬離房屋也并未提前通知申請人解除合同，被申請人與申請人之間的租賃合同仍然處于存續(xù)期間，直到2014年9月26因申請人與第三人的《房屋租賃合同》解除才終止。

承上所述，申請人與第三人均無道理于7月份要求被申請人搬離。若確是第三人指令被申請人搬離，2014年8、9月的租金也應(yīng)該由第三人退還。

四、一、二審判決認(rèn)定申請人賠償被申請人裝修損失，事實認(rèn)定與法律適用均存在錯誤

（一）被申請人裝修花費7萬元缺乏證據(jù)證明。

一審判決（第7頁）認(rèn)為：“原告主張被告賠償其裝修損失7萬元，其提供的收條和證人證言可以佐證原告裝修共花費7萬元?！备鶕?jù)談話筆錄（第76頁），被上訴人提供的家裝預(yù)算書、收據(jù)并未簽字蓋章，該證據(jù)的真實性存疑，不足以證明被申請人裝修花費7萬元的情況屬實。

（二）即便被申請人裝修損失7萬元屬實，未經(jīng)出租人同意，7萬元的裝修損失也應(yīng)該由被申請人承擔(dān)

一審判決（第7頁）認(rèn)定：“考慮到原告從被告處受讓該商鋪時應(yīng)經(jīng)房東同意而未經(jīng)同意?！庇纱?，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！?/span>判決在認(rèn)定“應(yīng)經(jīng)房東同意而未經(jīng)同意”的情況下，卻判決由申請人承擔(dān)裝修損失，此錯誤應(yīng)該予以糾正。

（三）即便被申請人裝修房屋取得出租人同意，申請人也應(yīng)該僅對房屋裝修的殘值損失予以賠償

被申請人在庭審時陳述在裝修房屋時取得出租人的同意，但其未提供證據(jù)予以證明。但即便此陳述屬實，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；”由此可見，即便存在法律所規(guī)定之情形，申請人也只是賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。

綜上所述，我們認(rèn)為轉(zhuǎn)讓費不包括租金，這是基于兩個不同法律關(guān)系所生之債，具有相對獨立性，并且在前的轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系與之后的轉(zhuǎn)租法律關(guān)系，也屬于兩個相互獨立的法律關(guān)系，如上所述，一、二審判決一再混淆二者的關(guān)系，致使事實認(rèn)定與適用法律均存在錯誤。