作者：鄒梅元

　　第一：攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)的普遍存在以及產(chǎn)生的矛盾

    前段時(shí)間，我處理了一個(gè)租賃合同糾紛的案件，案情如下：劉先生有一個(gè)攤位，2001年租賃給丁先生，租金800元/月，租賃期限為3年，雙方簽訂了租賃合同。2004年合同期滿后，丁先生收取了轉(zhuǎn)讓費(fèi)2萬(wàn)元后將該攤位轉(zhuǎn)讓給李先生，李先生繼續(xù)向劉先生交納租金,每月900元，三方當(dāng)事人沒(méi)有簽訂書面合同。2005年，李先生收取了轉(zhuǎn)讓費(fèi)2.5萬(wàn)元后將該攤位轉(zhuǎn)讓給張先生，張先生按約向劉先生交納租金每月1000元。各方當(dāng)事人均沒(méi)有簽訂合同。2008年6月，劉先生通知張先生，自己要收回?cái)偽?，要求張先生擇日搬離。張先生認(rèn)為自己轉(zhuǎn)租給別人，可以收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬(wàn)元，現(xiàn)在劉先生要求收回?cái)偽豢梢?，但要求劉先生返還自己原來(lái)支付給李先生的攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)2.5萬(wàn)元。劉先生認(rèn)為自己幾年來(lái)只是每月收取了攤位的租金，攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)與自己無(wú)關(guān)，自己是攤位的所有權(quán)人，張先生是攤位的承租人，雙方?jīng)]有簽訂租賃合同，雙方的租賃關(guān)系應(yīng)該屬不定期租賃，自己可以隨時(shí)要求解除租賃，收回?cái)偽弧Ｔ谠摪钢?，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就是攤位幾經(jīng)轉(zhuǎn)租，各承租人之間產(chǎn)生了大額攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，當(dāng)房主要收回?cái)偽粫r(shí)，攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)怎么辦？

　　其實(shí)有關(guān)攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)的問(wèn)題人們都不陌生，我們到處可以看到有關(guān)攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)的消息，如：轉(zhuǎn)讓電子市場(chǎng)的兩個(gè)攤位，轉(zhuǎn)讓費(fèi)３萬(wàn)；浙商看好南城新商機(jī) ，百榮世貿(mào)攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)達(dá)143萬(wàn)；轉(zhuǎn)讓東風(fēng)橋北市場(chǎng)一攤位，轉(zhuǎn)讓費(fèi)1500元等等。實(shí)際上，對(duì)需要在某個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，選擇好經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)即合意的攤位后，一般都要支付一筆可觀的攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)，這樣才能承租到攤位，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。繳納攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)，是自己必須要支出的前期投入。還有很多支付攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)的人并非實(shí)際的經(jīng)營(yíng)戶，他們只是一種投資者，專門來(lái)炒作集貿(mào)市場(chǎng)的商鋪，賺取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的差價(jià)。這份轉(zhuǎn)讓費(fèi)有時(shí)是很可觀的，很多時(shí)候會(huì)超過(guò)商鋪本來(lái)的價(jià)值，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房主要收取的租金。

　　第二：攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)的法律屬性分析

　　攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)到底是什么？人們?yōu)槭裁匆鰯偽晦D(zhuǎn)讓費(fèi)？其實(shí)很簡(jiǎn)單，前店主租賃某個(gè)攤位后，在這個(gè)攤位上進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，他對(duì)該店面進(jìn)行了裝修投入，經(jīng)營(yíng)時(shí)又打下了良好的人脈基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)的成熟，該攤位產(chǎn)生了一種無(wú)形的商業(yè)價(jià)值，能給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)可觀的利潤(rùn)。當(dāng)前店主的承租期限屆滿時(shí)，如果他有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，我們支付給他一筆攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)，將他的優(yōu)先續(xù)租權(quán)購(gòu)買下來(lái)，這樣在同等條件下，我們就能在眾多的競(jìng)爭(zhēng)者中承租到自己想要的攤位。因此，攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)是基于租賃的優(yōu)先權(quán)而產(chǎn)生的一系列利潤(rùn)，支付攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)，其實(shí)是對(duì)優(yōu)先續(xù)租權(quán)的一種投資。

　　實(shí)際上，一個(gè)成熟的市場(chǎng)均會(huì)產(chǎn)生可觀的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，在市場(chǎng)初期優(yōu)先擁有攤位的人，在以后的市場(chǎng)發(fā)展中，隨著市場(chǎng)的成熟，以前的攤位就有轉(zhuǎn)讓費(fèi)，這筆利潤(rùn)有時(shí)很可觀，有時(shí)一個(gè)攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)達(dá)50-60萬(wàn)。 物以稀為貴，攤位是有限的，投資者從中賺取的是機(jī)遇利潤(rùn)和壟斷利潤(rùn)，機(jī)遇為先，壟斷其次。有機(jī)遇擁有攤位，而攤位的不可再生性產(chǎn)生壟斷，使后來(lái)者不得不多掏幾倍的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓費(fèi)實(shí)際上就是機(jī)遇加壟斷產(chǎn)生的利潤(rùn)，即為機(jī)遇利潤(rùn)和壟斷利潤(rùn)。上述很多投資者，就專門對(duì)這種租賃的優(yōu)先續(xù)租權(quán)進(jìn)行投機(jī)，這種投機(jī)俗稱“炒鋪”，有時(shí)利潤(rùn)可觀，但是風(fēng)險(xiǎn)也極大。

　　第三：我國(guó)法律的目前規(guī)定和筆者的意見(jiàn)

　　支付攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)，其實(shí)是購(gòu)買了該攤位的優(yōu)先續(xù)租權(quán)。但在我國(guó)的法律和行政法規(guī)中都沒(méi)有“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”的規(guī)定。有關(guān)優(yōu)先權(quán)，在我國(guó)《合同法》租賃合同一章第230條有規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。該條規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但是沒(méi)有規(guī)定承租人的優(yōu)先續(xù)租權(quán)。

　　實(shí)際上，優(yōu)先續(xù)租權(quán)又稱優(yōu)先承租權(quán)，是指房屋租賃期滿時(shí)，如果房東繼續(xù)出租房屋，在同等條件下，原承租人享有優(yōu)先承租的權(quán)利?？梢?jiàn)，行使優(yōu)先續(xù)租權(quán)須符合三個(gè)條件：一是只能由原承租人行使；二是原租賃合同期滿后房東繼續(xù)出租房屋；三是要在“同等條件”下，“同等條件”具體為房屋租賃的用途，期限，租金及支付方式等。《上海市房屋租賃條例》中，對(duì)優(yōu)先續(xù)租權(quán)問(wèn)題有個(gè)專門規(guī)定。該條例第44條明確規(guī)定：房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。這種規(guī)定是比較前沿的，解決了實(shí)際操作中的很多問(wèn)題。但其立法層級(jí)較低，沒(méi)有普適性。因此，在實(shí)踐操作中，有關(guān)優(yōu)先續(xù)租權(quán)和攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)的問(wèn)題尚無(wú)法可依。

　　但是，也不是沒(méi)有辦法解決上述問(wèn)題。通常，優(yōu)先續(xù)租權(quán)是基于租賃合同雙方的約定而產(chǎn)生的。在這種情況下，法律沒(méi)有明文規(guī)定，但是按照合同當(dāng)事人意思自治原則，當(dāng)事人關(guān)于優(yōu)先續(xù)租權(quán)的約定在不違背法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，是可以得到法律的支持的。因此，我們?cè)谧赓U房屋或者商鋪時(shí)，需要對(duì)優(yōu)先續(xù)租權(quán)進(jìn)行專門約定，這樣才能在發(fā)生糾紛時(shí)得到法律的支持。作為經(jīng)營(yíng)戶或者投資者，在支付攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)時(shí)，要弄清楚，原來(lái)的租賃戶是否和房主有優(yōu)先續(xù)租權(quán)的約定，如果原承租戶和原房主有關(guān)于優(yōu)先續(xù)租權(quán)的約定，則根據(jù)該約定，新的承租戶支付了攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)購(gòu)買了優(yōu)先續(xù)租權(quán)后，在房主同意繼續(xù)出租該攤位，在同等條件下，是可以優(yōu)先租賃到該攤位的。但是該優(yōu)先續(xù)租權(quán)系原承租戶與房主之間的約定，支付攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)，承租到該房屋時(shí)，如果新承租戶與房主之間的合同中沒(méi)有關(guān)于優(yōu)先續(xù)租權(quán)的約定，那么新承租戶并不必然享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。他如果需要優(yōu)先續(xù)租權(quán)，還需要與房主重新進(jìn)行約定。而如果原來(lái)的租賃合同中根本沒(méi)有優(yōu)先續(xù)租權(quán)的約定，則該房屋不存在優(yōu)先續(xù)租權(quán)，后來(lái)的承租戶支出大筆攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)，是要冒很大風(fēng)險(xiǎn)的。

　　另外，優(yōu)先續(xù)租權(quán)只是基于租賃合同而產(chǎn)生的附屬權(quán)利，在法律沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，需要當(dāng)事人特別約定才能產(chǎn)生。攤位的租賃合同是基于合同雙方當(dāng)事人約定而產(chǎn)生的，在雙方當(dāng)事人之間會(huì)產(chǎn)生一種合同債權(quán)，承租人享有要求出租人按照約定交付租賃物，在租賃期間保持租賃物符合約定用途，要求出租人履行租賃物的維修義務(wù)，以及對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（通過(guò)約定，也可以產(chǎn)生優(yōu)先續(xù)租權(quán)）等等權(quán)利。但出租人即房主對(duì)該租賃物享有的是物權(quán)（所有權(quán)），所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。所有權(quán)人可以將自己的攤位出租收取租金，也可以將其收回自己經(jīng)營(yíng)。物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，承租人的優(yōu)先續(xù)租權(quán)不能對(duì)抗房主的所有權(quán)。因此，在攤位的所有權(quán)人與承租人沒(méi)有約定優(yōu)先續(xù)租權(quán)的時(shí)候，不管該攤位轉(zhuǎn)租了幾次，產(chǎn)生了多么巨額的攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)，當(dāng)房主想要收回自己的攤位時(shí)，是不需要支付攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)的。而如果其對(duì)優(yōu)先續(xù)租權(quán)有約定，房主違反約定，要求收回房屋，則房主要根據(jù)合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任，而不是要支付購(gòu)買優(yōu)先續(xù)租權(quán)的攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)。