昨天，臺(tái)州爆發(fā)一起惡性房地產(chǎn)詐騙案，數(shù)十名業(yè)主齊聚臺(tái)州高薪區(qū)的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)景隆店進(jìn)行維權(quán)。而這家地產(chǎn)中介已經(jīng)人去樓空，數(shù)千萬房款不知所蹤。

據(jù)媒體報(bào)道，這數(shù)十名業(yè)主均是在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交易的，中介帶他們和買主簽訂合同后，買家把3成的首付打給他們，約定過戶后辦理住房抵押貸款，貸款下來之后打給賣方。

按理說，這是一個(gè)非常正常的交易，但是臺(tái)州數(shù)十名業(yè)主發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)過戶之后，自己遲遲沒有收到7成賣房款，屢次三番去催促都被中介給搪塞拖延下去，過一段時(shí)間之后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)居然偷偷關(guān)門跑路了。

這下業(yè)主慌了，報(bào)警維權(quán)，發(fā)現(xiàn)有幾十家業(yè)主都是這樣的情況。而實(shí)際上買家是不存在的，現(xiàn)在業(yè)主找到了這幾個(gè)買主，但是買主二手一攤，我們也是窮鬼，身上一分錢沒有，是中介請(qǐng)來的演員。

原來所有的業(yè)主的房子都是被地產(chǎn)中介找來的幾個(gè)演員給買走的，過戶后中介直接拿著房產(chǎn)證辦理了抵押，然后帶著抵押款跑路了，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，損失款高達(dá)幾千萬元?，F(xiàn)在中介帶著錢跑路了，房子產(chǎn)權(quán)抵押給銀行了，就留幾個(gè)被中介忽悠過來窮鬼演員買主，你說怎么辦。

現(xiàn)在唯一的指望就是警察把跑路的騙子中介趕緊抓回來還能挽回?fù)p失，但是實(shí)際操作中這幾乎不可能，如果沒能在款項(xiàng)揮霍殆盡之前抓到騙子中介，這幾千萬就只能認(rèn)栽了，對(duì)于絕大多數(shù)家庭來說，賣房款如果拿不到那是傷筋動(dòng)骨的損失，沒有幾個(gè)家庭能接受這樣的現(xiàn)實(shí)。

但是實(shí)際上，先收30%定金，房屋過戶后再收尾款是很正常的操作啊，如果不然買家也不放心，要是我全部的錢都給你了，你不過戶怎么辦？這樣被坑的買家也不少。在實(shí)際操作中，有很多賣方業(yè)主隱瞞產(chǎn)權(quán)被抵押問題，在收到全部款項(xiàng)后拒不過戶。臺(tái)州的例子是坑了賣家，但是實(shí)際上買家被坑的也不在少數(shù)。

例如，賣家對(duì)外負(fù)債，但是故意隱瞞，等收到賣房款后，房屋被法院起訴查封，買家就徹底涼了，房款二空。

還有一種更惡劣，就是房價(jià)上漲的時(shí)候，賣家突然不想賣了，覺得自己賣虧了，但是又不想支付違約金，就虛擬一個(gè)債務(wù)出來找人起訴自己，買家起訴后，法院只能判決解除合同，賣家退還款項(xiàng)，但是這并不能幫買家挽回房價(jià)上漲的損失，在前幾年的房價(jià)暴漲中，這種惡劣的故意違約案例很多。

還有一點(diǎn)是，很多人一輩子可能就買賣一次房子，沒有什么經(jīng)驗(yàn)，中介說什么就是什么。任由中介安排，非常聽話。

在二手房交易中，正常情況下完成過戶需要一個(gè)月左右的時(shí)間，買賣雙方互相不熟悉也互相不信任，交易無法推進(jìn)下去，很多時(shí)候甚至由中介來進(jìn)行現(xiàn)金的代收代付，極其容易出問題，如果中介一口氣全部卷款跑路的，買賣雙方都傻眼了。

但是實(shí)際上，國家早有出臺(tái)規(guī)定，二手房交易實(shí)行交易資金銀行監(jiān)管，在資金轉(zhuǎn)賬的時(shí)候，銀行、買賣雙方、中介四方到場，款項(xiàng)進(jìn)入銀行第三方賬戶后，買賣雙方過戶，過戶完成后，銀行將款項(xiàng)打給賣方，徹底解除雙方可能被騙的后顧之憂。

那么為什么臺(tái)州會(huì)出現(xiàn)數(shù)十人被詐騙的情況呢，原因很簡單，很多人一輩子就買賣一次房子，根本不清楚規(guī)則，中介說什么就是什么，根本就不知道有銀行四方托管這個(gè)條例在。中介不說，買家是中介找來的演員，臺(tái)州那些業(yè)主還不是任由中介安排，說打款30%后得過戶才能支付尾款，他們還真的去過戶了，最后被騙，家庭遭到重創(chuàng)。

這次是臺(tái)州的賣家被騙，下次也有可能是你買房子的時(shí)候被騙，款項(xiàng)打過去了，賣房人跑了，留下房屋產(chǎn)權(quán)被債務(wù)查封，所以不要覺得自己不賣房子，就跟自己沒關(guān)系，買方被騙的案例也不比賣方被騙的案例少，我就不贅述了。

今天晚上我給大家談這個(gè)新聞，主要原因是我詢問了周圍的一圈人，好像真的沒幾個(gè)人知道二手房交易有銀行四方托管這個(gè)規(guī)矩在，因?yàn)楹芏嗳烁緵]有二手房交易經(jīng)歷，也盲目相信中介。幾乎所有的人，都認(rèn)為中介會(huì)告訴自己全部交易流程規(guī)則。。。

所以，你和你身邊的親人，都應(yīng)該了解這個(gè)購房資金四方監(jiān)管的規(guī)則，以后涉及二手房買賣可得留個(gè)心眼，萬一被騙，那可不是鬧著玩的事情。

為了更簡單粗暴的讓沒有二手房交易經(jīng)驗(yàn)的人了解這個(gè)交易流程和規(guī)則以防被中介欺騙，我今天重新給大家理一下順序。

1、產(chǎn)權(quán)審核

在交易之前，買方要徹底審查賣方提供的房產(chǎn)證，確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，抵押狀態(tài)，以及有無因債務(wù)糾紛被查封等等情況。

2、交定金

確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)沒有問題后，買方就要交定金了，這也不是小錢，一般5~20%，就算按照最低5%計(jì)算也動(dòng)輒幾十萬元，哪怕四線城市100萬的房子也要5萬呢，所以千萬不能交給中介。這個(gè)定金，是應(yīng)該交給銀行做一個(gè)資金監(jiān)管的，銀行做第三方。交完定金后，就可以簽一份預(yù)約買賣合同了。

3、贖樓

交定金的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)在于買方，而下一步風(fēng)險(xiǎn)就到了賣方頭上了，在買家繳納定金之后，賣方必須進(jìn)行贖樓，也就是解除這套房的抵押狀態(tài)，還清銀行貸款，確保這個(gè)房子是干干凈凈的產(chǎn)權(quán)，處于抵押狀態(tài)的房子是無法過戶的。

4、付首付

賣方贖樓后，又輪到買方負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)了，這個(gè)時(shí)候買方要支付首付，注意，這個(gè)首付是必須必須必須支付給銀行做第三方監(jiān)管的，臺(tái)州那群被騙的可憐人，就是倒在了這一環(huán)節(jié)，被中介忽悠直接把首付款支付給賣方了。

支付首付之后，雙方簽訂正式的買賣合同。

5、辦按揭

簽訂正式的買賣合同之后，如果不是一次性付款，那么買方要開始辦理按揭了，正常情況放款很快的，所以只要買家和銀行簽署了按揭貸款協(xié)議，賣方過目之后就可以確認(rèn)過戶了。這個(gè)是不存在過戶之后買方拒絕按揭的，所以不用害怕，因?yàn)檗k理貸款的時(shí)候銀行是要求買賣雙方都到場的，簽字之后買方和銀行的欠債關(guān)系直接成立，按揭款是直接打給賣方的，但是一般來說，完成過戶之后銀行才給放尾款。

所以到了所以到了18年這種銀行放款極其緩慢困難的時(shí)候，很多賣方就拒絕貸款交易，只接受全款交易了，為什么這么做，就是怕這一步出問題，風(fēng)險(xiǎn)太大。

如果賣方信任，可以選擇按揭貸款，不過萬一銀行貸款因?yàn)榉N種原因批不下來，已經(jīng)完成過戶的賣方就會(huì)極其被動(dòng)，合同中可以約定解決辦法，但是不管怎么解決，都很難彌補(bǔ)賣方的損失。

6、過戶

按揭手續(xù)完成之后，賣方會(huì)開始過戶，完成過戶之后，貸款的銀行會(huì)自動(dòng)去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個(gè)工作日后放款給業(yè)主，同時(shí)，之前在銀行四方監(jiān)管的所有資金也會(huì)同時(shí)交給賣方。至此，交易完成。

7、其他小事

還有些其他小事需要注意，那就是這套房子的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、家具家電等，也是需要一一核實(shí)的，和房子比都是小錢了，但是實(shí)際上，他也不是一筆小錢。。。

好了，總共7步，這才是正規(guī)的二手房買賣流程，不管你是打算買還是打算賣，這個(gè)知識(shí)點(diǎn)你都是用得著的，以后二手房交易可千萬別被中介瞎忽悠了，自己要知道行規(guī)到底是怎么回事，這么大筆款項(xiàng)絕對(duì)不能出一絲問題，一旦出問題，后果不是哪個(gè)家庭能負(fù)擔(dān)的起的。