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在中國(guó)孩子往往是一個(gè)家庭的中心，孩子的學(xué)習(xí)又往往是一個(gè)孩子的中心。進(jìn)入名校，讓孩子贏在起跑線上成為很多家庭的目標(biāo)。如何為孩子創(chuàng)造這個(gè)條件——購(gòu)買學(xué)區(qū)房，成為很多家庭的選擇之一。為了孩子上名校高價(jià)買了學(xué)區(qū)房，然而很多時(shí)候卻遲遲無法落戶，或者購(gòu)買了學(xué)區(qū)房因?yàn)檎咴蚝⒆訜o法入學(xué)或者說孩子的入學(xué)名額已經(jīng)被房東占有，新房主無法實(shí)際使用等等一系列問題時(shí)常困擾著購(gòu)房者。近期筆者在《人民法院案例選》2017第2輯中刊登了一篇關(guān)于學(xué)區(qū)房學(xué)位行為保全的案例，應(yīng)該是很多學(xué)區(qū)房購(gòu)房者的福音，在此與大家一起分享。  【案件案號(hào)】 一審：北京市海淀區(qū)人民法院（2016）京0108民初16170號(hào) 【裁判要旨】 在涉及學(xué)區(qū)房買賣合同案件中，買受人申請(qǐng)對(duì)涉案學(xué)區(qū)房學(xué)位進(jìn)行行為保全的，經(jīng)審查申請(qǐng)人的請(qǐng)求權(quán)具有正當(dāng)性，且不采取保全措施可能導(dǎo)致其無法使用學(xué)位或遭受其他損害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及該房屋所對(duì)應(yīng)戶口的學(xué)位的保全裁定。 【案情簡(jiǎn)介】 原告王素菁訴稱：經(jīng)某中介公司居間，其于2016年4月10日與被告廖志華簽訂了房屋買賣合同，購(gòu)買被告出售的位于海淀區(qū)萬壽路的房屋一套。協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告依約支付定金10萬元。4月26日雙方完成“網(wǎng)簽”。但此后，因該房屋系學(xué)區(qū)房，房屋價(jià)值升值，被告拒絕繼續(xù)履行合同。故原告王素菁起訴要求：（1）判令原告代被告償還銀行相關(guān)欠款，并由銀行解除該房屋抵押權(quán)；（2）判令被告交付該房屋，并將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告名下。原告王素菁同時(shí)向法院提出行為保全申請(qǐng)，要求對(duì)廖志華名下的涉案房屋所對(duì)應(yīng)的學(xué)籍進(jìn)行凍結(jié)，禁止其使用該房屋對(duì)應(yīng)學(xué)籍，并提供現(xiàn)金擔(dān)保。 法院經(jīng)審理查明：在雙方簽訂的房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中，被告曾承諾涉案房屋為某小學(xué)學(xué)區(qū)房，且學(xué)區(qū)名額未被使用。在與被告的溝通詢問中，其表示拒絕繼續(xù)履行合同的理由是原告和中介公司在網(wǎng)簽合同中虛構(gòu)較低的價(jià)格逃避稅款，可能使其誠(chéng)信記錄出現(xiàn)問題，也給將來的交易帶來風(fēng)險(xiǎn)。被告已將其子女戶口遷回涉訴房屋，將于2016年6月小學(xué)人學(xué)登記時(shí)使用涉訴房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)位。 【裁判結(jié)果】 北京市海淀區(qū)人民法院于2016年6月16日作出（2016）京0108民初16170號(hào)民事裁定：禁止使用位于北京市海淀區(qū)萬壽路街道復(fù)興路的涉訴房屋或該房屋對(duì)應(yīng)戶口的學(xué)位。本裁定有效期為6個(gè)月，自送達(dá)之日起生效，送達(dá)后立即執(zhí)行。 【法院觀點(diǎn)】 法院生效裁判認(rèn)為：經(jīng)審查，在原被告簽訂的房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中，被告曾承諾涉案房屋為某小學(xué)學(xué)區(qū)房，且學(xué)區(qū)名額未被使用?，F(xiàn)被告表示要求解除合同，并計(jì)劃于2016年6月中下旬使用涉案房屋學(xué)區(qū)名額登記報(bào)名該小學(xué)。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，由于該學(xué)位在6年內(nèi)只能使用一次，被告一旦使用該學(xué)位會(huì)給原告帶來不可彌補(bǔ)的損失，且時(shí)間緊迫。法院認(rèn)為原告的申請(qǐng)符合《民事訴訟法》第一百條關(guān)于行為保全的規(guī)定，遂作出禁止使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)的戶口的學(xué)位的民事裁定。 【相關(guān)法條】 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百條人民法院對(duì)于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執(zhí)行或者造成當(dāng)事人其他損害的案件，根據(jù)對(duì)方當(dāng)事人的申請(qǐng)，可以裁定對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全、責(zé)令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為；當(dāng)事人沒有提出申請(qǐng)的，人民法院在必要時(shí)也可以裁定采取保全措施。 人民法院采取保全措施，可以責(zé)令申請(qǐng)人提供擔(dān)保，申請(qǐng)人不提供擔(dān)保的，裁定駁回申請(qǐng)。 人民法院接受申請(qǐng)后，對(duì)情況緊急的，必須在四十八小時(shí)內(nèi)作出裁定；裁定采取保全措施的，應(yīng)當(dāng)立即開始執(zhí)行。 【律師解析】 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》修改后第一百條增加了“責(zé)令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為”以及將“財(cái)產(chǎn)保全”修改為“保全”，也就明確了行為保全的法律依據(jù)。結(jié)合到本案，在房屋的學(xué)區(qū)名額可能被使用的情況下，為了防止給原告帶來不可彌補(bǔ)的損失，北京市海淀區(qū)法院在對(duì)案件進(jìn)行了審查后大膽、準(zhǔn)確的、快速的進(jìn)行了行為保全，確保了學(xué)位不被使用，有效的保障了原告購(gòu)買房屋的最終目的。筆者就“行為保全”、“學(xué)位”作為關(guān)鍵詞在“北大法寶”、“科威”等案例庫(kù)中檢索并未檢索到相似的案例，可以說這篇刊登在《人民法院案例選》是筆者所了解到的第一份針對(duì)于學(xué)區(qū)房學(xué)位的行為保全裁定書。也給二手學(xué)區(qū)房買賣中因?qū)W位問題產(chǎn)生糾紛的購(gòu)房者一個(gè)解決方法的指引。 同時(shí)筆者就購(gòu)房者學(xué)區(qū)房購(gòu)買過程中提出些建議：一、驗(yàn)明學(xué)區(qū)房。必須提前向所在學(xué)校及教育部門核實(shí)好相關(guān)入學(xué)政策及所要購(gòu)買房屋的入學(xué)指標(biāo)的使用情況。二、明確合同目的。在合同中必須將因?qū)W位而購(gòu)房這一特殊目的進(jìn)行明確。三、合同違約條款設(shè)置。針對(duì)如出賣方戶口遷出時(shí)間、確認(rèn)該房屋入學(xué)資格等設(shè)置違約金條款。四、合同解除條款。如出賣人未履行遷出戶口、無法達(dá)到入學(xué)資格等情況時(shí)，購(gòu)買方可解除合同并承擔(dān)購(gòu)買方購(gòu)買該學(xué)區(qū)或者相似學(xué)區(qū)房屋的差價(jià)等。 |
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