原標(biāo)題:買學(xué)區(qū)房沒學(xué)位 違約嗎

方某2016年7月購買王某位于某小區(qū)的房屋。該房屋為學(xué)區(qū)房。在《補(bǔ)充協(xié)議》中,王某承諾房屋的學(xué)區(qū)名額未被使用,若所述不實(shí),以相當(dāng)于房屋總價(jià)款20%向方某支付違約金。同時(shí)在過戶前,王某將房屋內(nèi)所有戶口遷出。在合同履行至過戶環(huán)節(jié)時(shí),王某多次推諉,后承認(rèn)自己及兒子的戶口在涉訴房屋處,學(xué)區(qū)名額已被自己兒子使用。方某認(rèn)為王某已構(gòu)成違約,故提起訴訟,要求王某騰出已經(jīng)使用的學(xué)區(qū)名額;王某支付違約金30萬元,賠償損失25萬元。

王某認(rèn)為,自己并不存在違約行為。在簽訂合同時(shí),自己如實(shí)的向中介公司表述了兒子剛剛?cè)雽W(xué)的情形。合同中的相關(guān)約定系中介公司筆誤所導(dǎo)致。另外,在約定時(shí)間過戶時(shí),方某未按約定到場,一個(gè)月后雙方才辦理了過戶手續(xù),方某的行為已構(gòu)成違約,故王某提起反訴,要求方某支付違約金30萬元。

法院經(jīng)審理查明,2016年7月,原告與被告王某簽訂《存量房買賣合同》,雙方約定被告王某將位于某小區(qū)的房屋出售給原告,成交價(jià)格為人民幣150萬元。同日,原告與被告簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》,約定雙方在批貸后10個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。被告王某確認(rèn),交易房屋在合同簽署之時(shí)為某小學(xué)的學(xué)區(qū)房,且交易房屋學(xué)區(qū)名額未被使用。若被告王某承諾的學(xué)區(qū)情況、學(xué)區(qū)名額不屬實(shí),或逾期遷出戶口,致使原告無法實(shí)現(xiàn)購買學(xué)區(qū)房之目的,被告王某構(gòu)成根本違約,原告有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同。被告王某應(yīng)以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向原告支付違約金。被告王某承諾在過戶之前把位涉案房屋內(nèi)的所有戶口遷走。同日,原告與被告王某及第三人中介公司簽訂《變更協(xié)議書》,將被告王某的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給另一被告張某(王某妻子)。

上述合同簽訂后,原告按約定支付定金25萬元。2016年8月10日,貸款機(jī)構(gòu)發(fā)出批貸函。同月25日,被告王某將涉訴房屋登記的戶口遷出,同日,原告將第一筆首付款匯入資金監(jiān)管賬戶。同年11月8日,雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。另,原告現(xiàn)尚未結(jié)婚,亦無子女。被告王某的兒子系某小學(xué)學(xué)生,于2016年9月1日入學(xué)。

法院最后判決:駁回原告方某的全部訴訟請求;駁回被告王某的全部反訴請求。

廣東品智律師事務(wù)所郭嗣彥律師評析表示,依法定訂立的合同受法律保護(hù)。本案中,原、被告簽訂的《存量房買賣合同》以及原、被告及第三人簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》、《變更協(xié)議書》系各方真實(shí)意思表示,合法有效,各方均應(yīng)嚴(yán)格遵守。

現(xiàn)原告起訴主張被告惡意隱瞞涉訴房屋學(xué)區(qū)名額已被使用的情形,就此問題,被告表示在簽訂合同時(shí),已將涉訴房屋學(xué)區(qū)名額已被使用的情形告知原告。第三人中介公司作為此次交易的居間方,表示在訂立合同時(shí),被告并未刻意隱瞞涉訴房屋學(xué)區(qū)名額已被的使用的情況,合同中的相關(guān)約定僅系錯(cuò)誤點(diǎn)選所造成,而就此事,第三人已向原告承擔(dān)了賠償責(zé)任。結(jié)合上述情況,原告主張被告在簽訂合同時(shí)刻意隱瞞涉訴房屋學(xué)區(qū)名額使用情況很難被認(rèn)定。

原告在起訴時(shí)稱其買此房亦知無法居住,目的是房屋的學(xué)區(qū)名額。一方面學(xué)區(qū)房升值快,持有此房作為過渡,方便換成兼顧學(xué)區(qū)和居住的房屋,也不排除也有可能用此房上學(xué),原告的上述主張與相關(guān)文件精神相悖。而原告尚未結(jié)婚,亦無子女,即使依原告所主張涉訴房屋學(xué)區(qū)名額被使用后,6年內(nèi)無法再次入學(xué)的政策,被告王某的兒子入學(xué)對原告子女的入學(xué)并不構(gòu)成影響。同時(shí),中介公司已就此向原告進(jìn)行了賠償,基于此,原告的訴訟請求很難被支持。

關(guān)于被告提起的反訴,合同中約定雙方應(yīng)于批貸函取得后10個(gè)工作日內(nèi)辦理過戶手續(xù),而在辦理過戶手續(xù)前10日,原告需要支付第一筆首付款。同時(shí),合同中亦約定被告需要在過戶前將涉訴房屋處登記的全部戶口遷出。批貸函的時(shí)間、被告遷出戶口及原告支付第一筆首付款的時(shí)間均為同一日,2016年11月8日,雙方辦理了過戶手續(xù)。雖然辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的時(shí)間已超出合同約定的期限,但系由于被告未能及時(shí)遷出戶口所致,被告關(guān)于原告延遲履行合同構(gòu)成違約的主張不能成立,被告的反訴請求亦很難得到支持。

郭律師提醒大家,由于近年來的炒房熱以及天價(jià)學(xué)區(qū)房事件層出不窮,相關(guān)政策對此類情況的打壓及整改力度亦日益加深,請大家理智購房,不要聽信不實(shí)宣傳,一旦遭遇無法解決的糾紛,請及時(shí)通過正當(dāng)途徑解決,避免權(quán)益受損。