文：吳取彬   隆安（上海）律師事務(wù)所合伙人、律師

長期以來，由于房價基本上只漲不跌，尤其是經(jīng)歷了2016年初暴漲后，各地房地產(chǎn)調(diào)控亦持續(xù)升級，被限購人群不得不等上一兩年甚至更長時間，尤其是在北上廣等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，人們擔(dān)心房價越來越高，貨幣可能會持續(xù)貶值或者手里有足夠的資金卻無投資方向，房地產(chǎn)投資無疑是最佳選擇！于是，被限購的人群想到了通過借名買房來規(guī)避相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策。

借名買房后，被借名人面對巨額的財產(chǎn)，可能會產(chǎn)生下圖情況：

那么，借名買房，房屋到底歸誰的？

出資人？還是出名人？

或許，我們曾經(jīng)看過很多專業(yè)文章及判例，甚至有來自最高人民法院法官的專業(yè)分析，但是，無論以前通過法理如何分析及其他法院如何判決，都只是理論上的分析，另外，中國也不是判例法國家，這些非指導(dǎo)性案例及理論分析對于遇到類似案件的人來說，沒有太多的實際意義。

其實，從2017年8月開始，對于借名買房規(guī)避限購政策的，房屋到底歸誰所有，有了最終的答案！

2017年8月4日最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進一步加強金融審判工作的若干意見》（法發(fā)〔2017〕22號）（下稱“意見”），該意見共30條內(nèi)容，俗稱金融審判30條，其中該意見第18條明確規(guī)定：

“依法保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，防范房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險傳導(dǎo)。高度重視房地產(chǎn)市場波動對金融債權(quán)的影響，依法妥善審理相關(guān)案件，有效防范房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險對金融穩(wěn)定和金融安全的傳導(dǎo)與沖擊。統(tǒng)一借名買房等規(guī)避國家房產(chǎn)限購政策的合同效力的裁判標準，引導(dǎo)房產(chǎn)交易回歸居住屬性?！?/span>

雖然，《意見》第18條并未明確該類合同效力，但從其所使用的“規(guī)避”“回歸”等詞語的感情色彩上判斷，從嚴監(jiān)管的傾向明顯。事實上，法院內(nèi)部已形成意見，對于借名買房規(guī)避國家房產(chǎn)限購政策的，合同一律無效！

筆者最近參加了一個培訓(xùn)講座，某高院的資深法官在談到借名買房合同效力問題，亦再次重申，根據(jù)金融審判30條的規(guī)定，借名買房規(guī)避國家限購政策的合同無效！

對此，筆者不再做合同是否無效的理論分析，那么合同無效后，房子到底歸誰？

相信也是所有借名買房人共同關(guān)注的問題。首先，我們得了解法律關(guān)于合同無效的法律后果是如何規(guī)定的：

《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

根據(jù)該條款規(guī)定，合同無效后發(fā)生三種法律后果：

其一是返還取得的財產(chǎn)責(zé)任，比如若房屋買賣合同無效，則一方返還購房款，另一方返還房屋；

其二是不能返還情形下的折價補償，比如建設(shè)工程違法分包合同中，實際施工人的履行行為己固化于建設(shè)工程中，無法予以返還，參照雙方約定的工程款予以結(jié)算。

其三是過錯損失賠償責(zé)任，該責(zé)任可能與上述兩種法律后果結(jié)合使用，也可能單獨適用。

由于借名買房涉及到2個法律關(guān)系，其一是出資人（借名人）與出名人（被借名人）之間的關(guān)于借名買房的內(nèi)部協(xié)議（下稱“借名協(xié)議”）；其二是被借名人（房屋買受人）與房屋出賣人之間的房地產(chǎn)買賣合同關(guān)系。因此，針對這兩個法律關(guān)系，我們逐一分析：

一、借名協(xié)議無效，而房屋買賣合同有效

如果借名協(xié)議無效，意味著出資人支付給被借名人代為轉(zhuǎn)付的購房款，在合同無效后，只能由被借名人予以返還，雙方形成的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而被借名人取得房屋的產(chǎn)權(quán)，這在房價暴漲的年代，相信是無數(shù)被借名人夢想看到的結(jié)果。

因此，借名協(xié)議無效，意味著真正的出資人將無法按照預(yù)先的設(shè)想，依法取得登記在被借名人名下的房產(chǎn)。在借名協(xié)議無效，而房屋買賣合同有效的情況下，房產(chǎn)將歸被借名人所有?。。?/span>

二、借名協(xié)議及房屋買賣合同均無效

雖然在意見中并未明確表述借名協(xié)議及房屋買賣合同均無效，但是從某高院資深法官的講座明確表示借名購房中涉及到兩個法律關(guān)系均是無效的法律關(guān)系，在這種情況下，意味著被借名人與房屋出賣人之間簽署的房屋買賣合同無效，房屋買賣合同無效，意味著出賣人需要返還被借名人的購房款，而被借名人應(yīng)依法返還房屋。

因此，當(dāng)借名協(xié)議及房屋買賣合同均無效的情況下，也意味著房子既不是借名人的，也不是被借名人的，而是出賣人的，系爭房屋的產(chǎn)權(quán)可能將恢復(fù)到當(dāng)初的初始狀態(tài)。

當(dāng)然，需要特別說明的是：對于借名買房中涉及到的被借名人與房屋出賣人之間的《房屋買賣合同》是否無效的問題，需要人民法院或仲裁機構(gòu)依法認定，但是，對于民事訴訟來說，“不告不理”是基本處理原則，若在沒有利害關(guān)系人主張被借名人與出賣人之間《房屋買賣合同》無效的情況下，《房屋買賣合同》按照有效來處理，也就意味著在《房屋買賣合同》被確認無效之前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍然歸被借名人所有?。?！

綜上所述，可以明確的告訴你：

借名買房，規(guī)避國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的，房子肯定不是出資人的?。。?/span>