房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有名額時(shí)很多當(dāng)事人就想到了“代持”，比如，徐某出高價(jià)買(mǎi)的房卻登記在曾某名下，曾某卻因向債權(quán)人承擔(dān)連帶給付的保證責(zé)任導(dǎo)致案涉房產(chǎn)被查封。這種情況下，案涉房產(chǎn)的“代持”有效嗎?房產(chǎn)會(huì)不會(huì)被強(qiáng)制執(zhí)行呢?帶著這些問(wèn)題，我們來(lái)看一下“房屋代持協(xié)議的法律效力”。

　　一、案情簡(jiǎn)介

　　為規(guī)避限購(gòu)政策，徐某(出資人)在已有兩套住房的情況下，與曾某(出名人)簽訂《房產(chǎn)代持協(xié)議》，約定將徐某出資購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在曾某名下。

　　中集哈深公司作為委托人、興業(yè)銀行股份有限公司沈陽(yáng)分行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“興業(yè)銀行”)作為貸款人與大慶慶然天然氣有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“慶然公司”作為借款人簽訂《委托貸款借款合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》，約定委托借款人民幣2910萬(wàn)元。興業(yè)銀行與曾某等人簽訂《最高額保證合同》，約定曾某等人對(duì)2910萬(wàn)元借款承擔(dān)最高本金限額為2910萬(wàn)元的連帶保證責(zé)任。

　　在中集哈深公司借款案中，法院判決慶然公司返還中集哈深公司借款本金23279999.43元及利息，曾某等人承擔(dān)連帶給付責(zé)任。判決生效后，中集哈深公司向一審法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院查封了登記在曾某名下的案涉房屋。

　　二、法院觀點(diǎn)

　　首先，本案再審程序中，最高人民法院認(rèn)定徐某為規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策而借名買(mǎi)房，有違公序良俗原則，案涉借名買(mǎi)房合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

　　本案徐某在當(dāng)時(shí)已有兩套住房的情況下仍借曾某之名另行買(mǎi)房，目的在于規(guī)避?chē)?guó)務(wù)院和北京市的限購(gòu)政策，通過(guò)投機(jī)性購(gòu)房獲取額外不當(dāng)利益。徐某購(gòu)房時(shí)，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào))授權(quán)“地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。”

　　司法實(shí)踐中，如果法院對(duì)于這種違背購(gòu)房政策的“代持”行為不加限制而任其泛濫，就相當(dāng)于縱容不合理住房需求和投機(jī)性購(gòu)房快速增長(zhǎng)，鼓勵(lì)不誠(chéng)信的當(dāng)事人通過(guò)規(guī)避?chē)?guó)家政策紅線獲取不當(dāng)利益，不但與司法維護(hù)社會(huì)誠(chéng)信和公平正義的職責(zé)不符，而且勢(shì)必導(dǎo)致國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落空，阻礙國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策落實(shí)，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，損害社會(huì)公共利益和社會(huì)秩序。所以法院認(rèn)定本案徐某為規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策與曾某簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而無(wú)效。

　　其次，規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策的借名買(mǎi)房合同關(guān)系能否成為房屋所有權(quán)人排除執(zhí)行?

　　到底能否排除執(zhí)行要看具體的案件，具體到本案中，徐某與曾某為規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗無(wú)效，看起來(lái)該房如果在曾某的名下因曾某涉訴訟被執(zhí)行個(gè)人名下的財(cái)產(chǎn)，該房產(chǎn)肯定是要被強(qiáng)制執(zhí)行了。

　　但是，該案徐某在委托曾某“代持”后，因消除了限購(gòu)政策障礙并經(jīng)相關(guān)行政機(jī)關(guān)確認(rèn)符合申購(gòu)朝陽(yáng)區(qū)存量住宅條件，已經(jīng)具備購(gòu)房資格，從而消除了合同無(wú)效事由，案涉借名買(mǎi)房合同的效力得以補(bǔ)正。

　　2018年底，徐某向朝陽(yáng)區(qū)法院提起合同糾紛訴訟，以房屋代持關(guān)系為由請(qǐng)求辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。朝陽(yáng)區(qū)法院于2020年7月17日作出生效判決，認(rèn)定徐某申購(gòu)朝陽(yáng)區(qū)存量住宅的初步核驗(yàn)通過(guò)，符合購(gòu)房政策，判令曾某配合辦理案涉房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　后通過(guò)法院執(zhí)行程序并經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)，徐某于2020年8月26日取得案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，成為房屋的所有權(quán)人。至此，在對(duì)曾某的執(zhí)行程序中，中集哈深公司主張繼續(xù)執(zhí)行已經(jīng)歸屬于徐某的案涉房屋，已然不具有事實(shí)基礎(chǔ)和法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。

　　三、實(shí)務(wù)問(wèn)題分析

　　本案徐某在已有兩套住房的情況下仍借曾某之名買(mǎi)房，屬違規(guī)套利。本案的判決結(jié)果和姚某麗、姚某云、關(guān)某花與章某文返還原物糾紛案【民事裁定書(shū)(2015)新民申字第1879號(hào)】的判決結(jié)果相似，該案法院不支持不具有當(dāng)?shù)刭?gòu)房資格借名買(mǎi)房的出資人辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　但縱觀房屋購(gòu)房方面的其他“代持”案例研究，最高法也并未一概否定所有的房產(chǎn)代持協(xié)議的效力，對(duì)于借名為規(guī)避限購(gòu)政策、貸款障礙、逃稅或?yàn)榱藸?zhēng)享本不該有的購(gòu)房?jī)?yōu)惠獲取不正當(dāng)利益的代持協(xié)議多會(huì)被認(rèn)定無(wú)效，但生活中有些人借名買(mǎi)房是為了滿(mǎn)足住房剛需而非違法套利，比如由于積分不足、社保繳納年限不夠、沒(méi)有戶(hù)口無(wú)法購(gòu)房等原因而借名買(mǎi)房則可能被認(rèn)定有效。司法實(shí)踐中應(yīng)結(jié)合代持的原因和房屋的性質(zhì)來(lái)平衡雙方當(dāng)事人的利益，從而認(rèn)定代持行為是否違反了公序良俗原則。

　　(一)合同效力與公序良俗問(wèn)題

　　本案涉及的糾紛發(fā)生在《民法典》生效前，不過(guò)新生效的《民法典》和之前的《民法總則(2017修正)》對(duì)公序良俗問(wèn)題的規(guī)定基本一致，民事法律行為不得違反公序良俗原則。

　　市場(chǎng)各主體之間為了達(dá)成交易，作出雙方承諾遵守的約定，這種約定在法律上表現(xiàn)為合同。當(dāng)事人雖可按自己的意思約定合同的內(nèi)容和形式，卻不能違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不得損害國(guó)家利益、集體利益、第三人利益和社會(huì)公共利益。違反前述規(guī)定的合同自始不具有法律效力。

　　由于立法不可能窮盡一切可能無(wú)效的行為，為彌補(bǔ)法律規(guī)定的不足，就產(chǎn)生了公序良俗原則。公序即社會(huì)一般利益，包括國(guó)家利益、社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)公共利益;良俗即一般道德觀念或良好道德風(fēng)尚，包括社會(huì)公德、商業(yè)道德和社會(huì)良好風(fēng)尚。

　　(二)關(guān)于購(gòu)房代持的風(fēng)險(xiǎn)

　　不符合購(gòu)房政策或不愿意出面的購(gòu)房者(出資人)，借符合購(gòu)房條件者(產(chǎn)權(quán)人)的名義，由出資人自己出資購(gòu)房，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)簿上登記名義產(chǎn)權(quán)人的行為，這就是本案探討的購(gòu)房代持問(wèn)題。

　　這種購(gòu)房代持問(wèn)題，涉及很多法律風(fēng)險(xiǎn)：

　　1、房屋代持協(xié)議可能被法院認(rèn)定因違反公序良俗而無(wú)效;

　　2、代持人如果反悔可能導(dǎo)致被代持人無(wú)法取得所購(gòu)房屋所有權(quán)，可能需要通過(guò)訴訟的方式確認(rèn)合同效力以及辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù);

　　3、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是以對(duì)外公示為準(zhǔn)，由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)簿上登記的是代持人的信息，因此，從法律程序上看，等級(jí)權(quán)利人也就是代持人對(duì)房產(chǎn)享有物權(quán)，可以擅自處分房產(chǎn)，房產(chǎn)被處分會(huì)導(dǎo)致真正權(quán)利人的權(quán)利受到損害;

　　4、代持人可能因自己的債務(wù)糾紛導(dǎo)致被代持房屋被查封、拍賣(mài)或執(zhí)行，比如本案中曾某因承擔(dān)保證責(zé)任債務(wù)導(dǎo)致徐某實(shí)際購(gòu)房的房產(chǎn)被法院查封，差點(diǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行;

　　5、如果房屋代持人涉及離婚或者涉及死亡后的繼承等問(wèn)題，可能導(dǎo)致其代持的房產(chǎn)被在離婚訴訟中被分割或被繼承;

　　結(jié)語(yǔ)

　　近年來(lái)，借名買(mǎi)房現(xiàn)象愈演愈烈，很多城市專(zhuān)門(mén)出臺(tái)政策進(jìn)行打擊。隨著深圳和西安政策的出臺(tái)以及本次最高院認(rèn)定協(xié)議無(wú)效的判決可以看出國(guó)家不鼓勵(lì)借名買(mǎi)房行為，法院以后的判決可能也會(huì)更傾向于維護(hù)產(chǎn)權(quán)人而非代持人的利益。未來(lái)借名買(mǎi)房可鉆的法律空子會(huì)越來(lái)越少，借此提醒大家借名買(mǎi)房時(shí)需謹(jǐn)慎，不要在巨大的利益面前考驗(yàn)人性。

　　法條鏈接

　　《民法典》：

　　第八條民事主體從事民事活動(dòng)，不得違反法律，不得違背公序良俗。

　　第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：

　　(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

　　(二)意思表示真實(shí);

　　(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

　　第一百五十三條違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。

　　違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。