李某林是李某華之父，父子在協(xié)商一致后將李某華的房屋指標(biāo)出售。后經(jīng)中介介紹，李某華與周某簽訂房屋買賣合同。后因李某華的房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房，不能買賣，因此簽訂借款合同，房款就算周某借給李某華，若李某華還不上的話就把房屋抵給周某。雙方簽訂的《借款合同》內(nèi)容為：“乙方(李某華)因購(gòu)買住房需要，特向甲方(周某)借款321015.5元。

　　雙方約定如下：

　　1、借款周期為2006年12月26日至2008年12月31日;

　　2、在約定借款周期內(nèi)如果乙方不能償還全部款項(xiàng)，則乙方將所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)借為甲方使用;

　　3、在乙方將該房與轉(zhuǎn)借為甲方使用期間，該房屋僅限于周強(qiáng)本人居住，不得轉(zhuǎn)讓，不得買賣，不得出租，否則由此引發(fā)的一切法律責(zé)任由周強(qiáng)本人承擔(dān)，乙方李小華概不負(fù)責(zé);...

　　法院判決：房屋登記人將房屋過(guò)戶給出資人審理上述案件法院的東小口法庭認(rèn)為：本案原被告之間爭(zhēng)議焦點(diǎn)是原被告之間的法律關(guān)系是借款買房關(guān)系還是借名買房關(guān)系.雖然周某與李某華父親簽訂有《借款合同》，但綜合本案雙方舉證和陳述看， 雙方之間關(guān)系應(yīng)該是借名買房關(guān)系，原因有以下四點(diǎn)：

　　1、 依《借款合同》看，借款的目的是用于購(gòu)房，而借款金額比購(gòu)房合同載明的購(gòu)房款多五萬(wàn)元，此多余數(shù)額與借款目的不相符，并無(wú)借款必要，而且李某華事后沒(méi)有歸還，也沒(méi)有證據(jù)證明其曾經(jīng)要求歸還，故此從借款金額看，借款意思表示是否真實(shí)存疑;

　　2、購(gòu)房款外，其他購(gòu)房的稅費(fèi)支出包括裝修支出等都是周某支付,且購(gòu)房的手續(xù)材料除房屋所有權(quán)證外都在周某處保管，這不符合如果李某華為產(chǎn)權(quán)人的常理;

　　3、如本案是李某華購(gòu)房，則其應(yīng)當(dāng)對(duì)款項(xiàng)來(lái)源，還款時(shí)間和進(jìn)程都應(yīng)知曉，且李某華又親身參與了購(gòu)房的全過(guò)程，但現(xiàn)在卻稱不知道《借款合同)》存在，此種陳述難以令人信服;

　　律師說(shuō)法：雙方實(shí)際簽訂借名買房協(xié)議，房屋應(yīng)歸出資人

　　在借名買房的背后，實(shí)際出資人會(huì)與登記購(gòu)房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購(gòu)買的房屋，該合同的有效性對(duì)實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對(duì)于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

　　針對(duì)上述情形，靳雙權(quán)律師提出了自己的代理意見(jiàn)并得到法院支持，為周某爭(zhēng)取到了房屋的所有權(quán)。其代理意見(jiàn)主要如下：

　　1.借名購(gòu)買一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同

　　意思自治是我國(guó)合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購(gòu)房人將所購(gòu)房屋過(guò)戶到自己名下。

　　2.借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力

　　對(duì)于該類合同的效力，我國(guó)不同法院有不同的認(rèn)識(shí)，有的法院認(rèn)為該類合同為無(wú)效合同...

　　房屋限購(gòu)政策出臺(tái)：興起借名買房

　　自限購(gòu)政策施行之后，部分有購(gòu)房需求的人失去了購(gòu)房資格，即使能簽買賣合同，也無(wú)法在房地產(chǎn)中心進(jìn)行交易過(guò)戶。在此情況下，個(gè)別購(gòu)房者采用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購(gòu)房，而購(gòu)房款項(xiàng)卻由購(gòu)房者自己支付。

　　“借名買房”的原因

　　(一)規(guī)避法律或者政策。購(gòu)買房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購(gòu)房人沒(méi)有資格購(gòu)買，而登記購(gòu)房人具有資格購(gòu)買是最常見(jiàn)的情形。比如，有些人不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購(gòu)買房屋，以規(guī)避“限購(gòu)令”關(guān)于不得購(gòu)買第二或第三套住房的規(guī)定

　　(二)貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購(gòu)房人沒(méi)有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價(jià)格實(shí)惠，但單位員工卻沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，單位有明文規(guī)定，集資房只對(duì)本單位員工出...

　　“借名買房”法律風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)際出資人只享有長(zhǎng)期居住權(quán)

　　“借名買房”即指不符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的人以具有購(gòu)買資格的人的名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。房產(chǎn)證上的所有權(quán)人系名義上的購(gòu)買人，而實(shí)際出資的則是另外的人。

　　“借名買房”的當(dāng)事人雙方在購(gòu)房前都會(huì)私下簽訂一個(gè)協(xié)議，對(duì)“借名”行為做出約定：1.雙方明確約定一方將自己所有的購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的房號(hào)轉(zhuǎn)讓他方;2.雙方不明確約定買賣房號(hào)，僅簽訂協(xié)議約定，房屋購(gòu)買后有關(guān)房屋的所有權(quán)利歸屬于實(shí)際出資人一方，名義買房人要無(wú)條件協(xié)助實(shí)際出資人辦理相關(guān)手續(xù);3.名義買房人在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房之后即與實(shí)際出資人簽訂房屋買賣合同，約定將該套房屋出賣給實(shí)際出資人，待政策允許后再辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

　　雙方產(chǎn)生糾紛一般有以下兩種類型：第一種是名義買房人想實(shí)際占有房屋，起訴實(shí)際出資人騰房;第二種是實(shí)際出資人起訴名義買房人，要求將房屋過(guò)戶到自己名下。

　　法院判決傾向：實(shí)際出資人享有長(zhǎng)期居住權(quán)

　　雙方簽訂的“借名買房”協(xié)議，使不具備購(gòu)買經(jīng)適房資格的人借用他人名義購(gòu)買到了經(jīng)濟(jì)適用房，按照《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，應(yīng)屬于無(wú)效協(xié)議，但是按照《合同法》的規(guī)定，也同樣出現(xiàn)了該《管理辦法》是否具有法律、行政法規(guī)的法律效力問(wèn)題。對(duì)“借名買房”案件，法院一般以房屋所有權(quán)證上登記的名字認(rèn)定房屋的所有權(quán)人。實(shí)際出資人想要回出資，首先必須提供充足的證據(jù)。即便能夠證明其是房屋的實(shí)際購(gòu)買人，其要求退還...

　　經(jīng)濟(jì)適用房“黑白合同”法律效力存疑

　　經(jīng)濟(jì)適用房的“黑白合同”則是指，在對(duì)購(gòu)買時(shí)間不滿五年、不滿足上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行交易時(shí)房屋買賣雙方在合同中約定以經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)時(shí)的購(gòu)買原價(jià)進(jìn)行交易，而在合同附件或另一份合同中將購(gòu)房總價(jià)款分為兩個(gè)部分，即購(gòu)房款和裝修裝飾設(shè)備補(bǔ)償款，前者是經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)時(shí)的購(gòu)買價(jià)，后者是現(xiàn)時(shí)商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格之差價(jià)。

　　該類合同表面上是按照原價(jià)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房，而實(shí)質(zhì)上買賣雙方又同時(shí)約定過(guò)高的裝修裝飾設(shè)備補(bǔ)償款，確保賣方從中賺取差價(jià)。涉案合同表面上符合經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的形式，實(shí)質(zhì)上為商品房買賣合同。因以商品房?jī)r(jià)格出賣經(jīng)濟(jì)適用房存在著極大的利益驅(qū)動(dòng)，“黑白合同”的現(xiàn)象便應(yīng)運(yùn)而生。賣家與買家在簽訂了“黑白合同”后，因?yàn)榉课萆刀鴼Ъs的現(xiàn)象大量出現(xiàn)。

　　目前法院對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房“黑白合同”是否無(wú)效存在兩種觀點(diǎn)：

　　專家結(jié)語(yǔ)

從靳律師辦理的大量借名買房糾紛總結(jié)來(lái)看，案由的選擇非常重要，有時(shí)，由于案由選擇錯(cuò)誤，法院判決其敗訴，但當(dāng)事人不知道，會(huì)認(rèn)為法院沒(méi)有公正處理，其實(shí)是其不懂得官司該如何打，我們?cè)诖蚬偎具^(guò)程中，一定要總結(jié)出法院對(duì)該類案件的審理思路，在打官司時(shí)，一定要按照法院的思路進(jìn)行，否則極有可能敗訴卻不知道什么原因。

　　另外，需要指出的是由于我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)交易實(shí)行限購(gòu)政策，有些買房人由于沒(méi)有購(gòu)房資格，想通過(guò)法院判決的方式將房屋送給買房人，繞過(guò)購(gòu)買資格審核，但這種路子很難走通，法院在判決的時(shí)候，會(huì)要求買房提出符合購(gòu)買資格的證據(jù)，如果沒(méi)有證據(jù)，法院也不會(huì)直接判決歸買房人所有。

　　不管怎么說(shuō)借名買房對(duì)買賣雙方來(lái)說(shuō)都是存在風(fēng)險(xiǎn)的，購(gòu)房者在買房時(shí)一定要做好充分的準(zhǔn)備避免自己陷入這些不必要的麻煩中。