你的擔(dān)憂是對(duì)的。10萬得轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一筆不小得錢了，一定要維護(hù)好自己得合法權(quán)益。

《房屋租賃合同》約定條款一定要說清楚，權(quán)利義務(wù)關(guān)系要約定明白，否則真發(fā)生扯皮有時(shí)候真一點(diǎn)辦法也沒有，這種案例太多了。

我的建議是：

第一，你一定要確定他就是實(shí)打?qū)嵉梅繓|，可別是個(gè)二手的，要檢查他得房產(chǎn)證或者購房合同。如果是個(gè)二手的，要有房東的授權(quán)委托書原件，經(jīng)過公證的那種。

第二，明確約定好租賃期限。在約定幾年一簽的事情上，這是雙方協(xié)商的結(jié)果，房東愿意2年一簽，那也是人家的自愿，除非你不租。你可以溝通協(xié)商延長。

第三，明確租金、押金的數(shù)額以及支付方式。同時(shí)協(xié)商約定續(xù)租優(yōu)先權(quán)，就是等房子到期后，在同等條件下你就可以繼續(xù)續(xù)租。而且協(xié)商約定續(xù)簽租金的遞增問題。

第四，約定好違約金和違約需要承擔(dān)的責(zé)任。就像你說的如果租期內(nèi)遇到拆遷，如何補(bǔ)償?shù)膯栴}，都是可以約定的。

附一份標(biāo)準(zhǔn)門面租賃合同書范本（僅做一個(gè)參考）

甲方：xxx

乙方：xxx

根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，本著平等互利、協(xié)商一致的原則，甲方將產(chǎn)權(quán)屬自己的_______鋪位(復(fù)式)租給乙方使用。甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，自愿簽訂本合同，雙方共同遵守。

第一條租賃地點(diǎn)與鋪位面積

注意：要寫清楚

第二條 期限

從多會(huì)到多會(huì)

第三條　押金、租金、設(shè)施費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等

注意：繳費(fèi)日期，繳費(fèi)方式都要約定清楚。

第四條：雙方責(zé)任

這個(gè)按照雙方想要要求對(duì)方應(yīng)該盡到的責(zé)任約定進(jìn)去就好　　

第五條　合同的變更與解除

比如如果乙方租賃期內(nèi)需要退租，應(yīng)該提前一個(gè)月說明，押金應(yīng)該無償歸甲方；如因不可抗力或者政府拆遷征用，甲方需要提前一個(gè)月通知，甲方需要承擔(dān)什么責(zé)任或者不承擔(dān)責(zé)任，雙方協(xié)商約定。

第六條　違約責(zé)任

網(wǎng)上有范本，參照約定就好

第七條　其它

約定優(yōu)先承租權(quán)：合同期內(nèi)如乙方無違約行為，則在租賃期滿，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán)。如繼續(xù)承租，乙方須在租賃期滿前三個(gè)月內(nèi)，以書面形式告知甲方，經(jīng)甲方審核同意后雙方簽訂新租賃合同。否則，甲方將另行安排其它租戶。

本合同一式三份，甲方、乙方和xxx各執(zhí)一份。

第八條 爭議的解決

本合同如發(fā)生糾紛，經(jīng)協(xié)商仍不能解決的，任何一方均可向××市人民法院提起訴訟。

現(xiàn)在的合同都是有范本的了，所以，這個(gè)方面問題不怎么大，哪個(gè)方面會(huì)有問題嘞。

1、房子租期還沒到，但房租市場又漲價(jià)了，房東想轉(zhuǎn)租，那么這時(shí)為了保證自己的利益，你就要設(shè)置一個(gè)你自己認(rèn)為比較合理的賠償金額的賠款，太高了房東不想，太低了自己吃虧，還要拿回自己的保證金額。

2、房租租期的長短，現(xiàn)在的房子都是按照市場價(jià)在走，所以，很多房東房東都會(huì)要求多少一個(gè)租期漲價(jià)，那么不合房東的里價(jià)位，就會(huì)換租客，所以，不想再換個(gè)房子的話，最好在加一句，在同等價(jià)位上要求嗎的優(yōu)先租權(quán)，過了心里價(jià)位，就撤退咯。還有一個(gè)就是房子是否自己裝修，這個(gè)時(shí)間自己把控，如果是自己裝修，裝修的時(shí)間算不算租房了，房東裝修，那就要看看實(shí)體房了，在裝修中，那就要重新算算房租開始的時(shí)間了。

3、房租的一大半都在水電費(fèi)上，這個(gè)必須要很明確多少錢，怎么算的，按什么來算。

4、明確房屋的使用權(quán)，房屋損害賠償費(fèi)等等，還有就是房屋的布置圖了，這個(gè)很關(guān)鍵，往往很多的糾紛都是在這里，房東都會(huì)在這里扣押金。

5、就是現(xiàn)在的拆遷了，很多出租的房子都是小產(chǎn)權(quán)房，說不定哪天就拆遷了。那么，這時(shí)就要保證自己的利益了，肯定是要賠償?shù)?，但怎么賠償雙方商量好。

6、還有就是房子確定不租給你了，要讓房東提前多久告訴你，好讓自己有個(gè)準(zhǔn)備的時(shí)間。

7、確定了租房，交了意向金，這個(gè)時(shí)候就要先簽個(gè)意向書，房東因某種原因不租了，就要賠償自己損失費(fèi)多少錢。這種情況很多見，在商量房租費(fèi)中，某個(gè)房客抬高價(jià)格，房東說不租了，那自己不是白忙活了。

1.鋪面轉(zhuǎn)讓費(fèi)只和上一任租客有關(guān)，和房東無關(guān)。只有上一任租客不想做生意了，而且鋪面還有一定年限或一定期間的租期，鋪面才有可能轉(zhuǎn)讓，鋪面的轉(zhuǎn)讓才有價(jià)值，才有可能產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓費(fèi)。這轉(zhuǎn)讓費(fèi)中，實(shí)質(zhì)包含了裝修費(fèi)以及積累的顧客價(jià)值等等，至于剩余租期的租金是否包含在內(nèi)，需要你和上一任租客協(xié)商確定。這時(shí)候，是上一任租客轉(zhuǎn)讓鋪面給你，同時(shí)也將鋪面剩余的租期轉(zhuǎn)讓給你，而不是房東轉(zhuǎn)讓鋪面給你，當(dāng)然原則上房東同意才行。如果鋪面到期了，直接和房東商談租賃鋪面的，不用轉(zhuǎn)讓費(fèi)的；就算上一任租客還想繼續(xù)租，你也可以和他競爭，誰給的租金高，房東肯定給誰租用，也不存在轉(zhuǎn)讓費(fèi)之說。所以，轉(zhuǎn)讓費(fèi)和房東無關(guān)，也就不存在高低的問題了。

2.剩余租期以及租金不能隨意變動(dòng)。你在上一任租客手中接手鋪面后，還有剩余租期的，房東不經(jīng)你同意，是不能隨意縮短租期的，更不能隨意加租金。因?yàn)樯弦蝗巫饪偷淖赓U合同對(duì)房東繼續(xù)有效。這時(shí)候，主動(dòng)權(quán)在你這邊。但是，剩余租期到期后，主動(dòng)權(quán)就在房東了，他可以租給你，也可以不租給你。就算租給你，租期的長短以及租金的多少，還得你們兩個(gè)重新協(xié)商。

3.拆遷等不可抗因素問題。因?yàn)椴疬w是政府行為，政策性強(qiáng)，誰也預(yù)料不到，原則上屬于不可抗力，誰也沒有違約，誰也不用賠償誰。如果房東已經(jīng)預(yù)收了1年租金，你剛使用了8個(gè)月，就被拆遷了。這時(shí)候，你可以叫房東返還4個(gè)月的租金。如果有押金的，也可以叫房東退還。

4.租金鋪面風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避問題。一是確認(rèn)鋪面的真正產(chǎn)權(quán)人，要看到真實(shí)的產(chǎn)權(quán)證和身份證是否相一致。這個(gè)比較容易做到，就房東提供給你查看就可以了。二是確認(rèn)鋪面是否存折抵押等權(quán)益問題，否則隨時(shí)都有可能被查封、被拍賣，影響鋪面的使用權(quán)。這個(gè)很難查證，可以在租金合同中，規(guī)定存在此種情況下的違約賠償責(zé)任。