|
在租賃期間內(nèi)，原房東賣掉租賃房屋往往會對租客造成一定影響，如剩余租期的履行、與原房東未結(jié)清的賬目、新房東的新要求等等，本文一并與朋友們聊一聊。 一、租客與原房東的問題 二、租客與新房東的問題 三、結(jié)語 租客與原房東的問題 物品、費(fèi)用交割清楚 如果原房東在租賃房屋里擱置物品的，租客在知悉房屋被出售以后應(yīng)當(dāng)與原房東約好取走相應(yīng)物品。因租賃合同主體的變更及租賃合同履行的不確定性，租客已經(jīng)沒有義務(wù)和條件繼續(xù)為原房東保管其物品。 涉及水電氣暖物業(yè)等費(fèi)用使用約定的，因后續(xù)費(fèi)用可能向新房東支付，租客在知悉原房東賣房后最好把賣房時點(diǎn)的費(fèi)用值記錄下來，便于與原房東、新房東交割清楚。 優(yōu)先購買權(quán) 《民法典》第七百二十六條規(guī)定了租客享有同等條件的優(yōu)先購買權(quán)，坦率的說，租客行使這個權(quán)利的時候不多，但房東不能損害租客的優(yōu)先購買權(quán)。 租客優(yōu)先購買權(quán)問題主要說三點(diǎn)，一是如果原房東未按法律規(guī)定通知租客出售租賃房屋損害其優(yōu)先購買權(quán)的，租客可以要求原房東賠償損失；二是同等條件通常指同等價格和同等支付方式；三是租客可以行使權(quán)利也可以放棄權(quán)利。 簽訂補(bǔ)充合同 雖然法律規(guī)定了買賣不破租賃原則（下述），但基于對各方利益保護(hù)的考慮，如果有可能盡量簽訂一份租賃合同的補(bǔ)充合同。 補(bǔ)充合同的簽訂主體是原房東、新房東、租客，約定內(nèi)容主要包括：出租方主體變更、租金金額、已支付租押金的流轉(zhuǎn)、未支付租金的支付方式、房屋使用狀態(tài)、租期等，如果原房東、新房東有意在補(bǔ)充合同中限縮租客在原租賃合同中的權(quán)利，租客可以選擇不簽補(bǔ)充合同，要求繼續(xù)履行原租賃合同。 解除租賃合同 出售租賃房屋并不是法定的解除事由，如果租客主動提出解除租賃合同原房東是可以不同意的。但如果租賃雙方出于種種考慮，都愿意解除租賃合同，那么協(xié)商一致解除法律并不禁止，注意雙方解除合同之后的租押金支付退還、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用結(jié)清等問題處理好。包括新房東與租客的協(xié)商一致解除原理亦同，不再贅述。 租客與新房東的問題 買賣不破租賃 《民法典》第七百二十五條規(guī)定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。 簡單說，就是在租賃房屋所有權(quán)變動的場景下，除非各方合意解除合同，否則原租賃合同繼續(xù)有效。這里的各方合意解除包括：原房東與租客合意、新房東與租客合意、原房東新房東租客三方合意，不包括原房東與新房東合意（張三、李四同意消滅王五的權(quán)利，法律不同意）。
新房東非要攆人怎么辦？ 揍他？禍禍房子？毀壞東西？前述都不行！可能會因此承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任甚至刑事責(zé)任。 如果新房東不遵守法定義務(wù)和約定義務(wù)，租客可以拒絕其提出的搬離要求。被迫需要搬離的，記得：（1）把新房東攆人的電話錄音、談話錄音、聊天記錄保存好；（2）搬離前以視頻、圖片的形式固定搬離時租賃房屋及設(shè)施的狀態(tài)；（3）統(tǒng)計(jì)找房支出、誤工費(fèi)用（公司運(yùn)營損失）、搬家費(fèi)用、保管物品支出、已支付租押金等實(shí)際損失；（４）起訴要求新房東賠償實(shí)際損失。原房東攆人的處理方法大致相同，不再贅述。 租金如何支付？ 如果簽訂了前文的補(bǔ)充合同，租賃房屋租金支付問題通常會在補(bǔ)充合同里約定清楚。 如果沒有簽訂補(bǔ)充合同，已經(jīng)支付的租金屬于原房東和新房東之間溝通的問題，他們之間可以自由約定；沒有支付的剩余租期租金，應(yīng)當(dāng)向新房東支付。 新房東要求漲租怎么辦？ 如果在原租賃合同（含補(bǔ)充合同）租期內(nèi)，新房東仍應(yīng)履行合同約定，沒有權(quán)利單方漲租，單方漲租的屬違約行為，租客可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任。 如果原租賃合同已經(jīng)履行完畢，租客與新房東處于需要重新訂立合同的狀態(tài)時，新房東有權(quán)提出漲租，租客也有權(quán)利提出降租，新的租賃合同能否達(dá)成要看雙方能否形成合意。 結(jié)語 本文只討論租期內(nèi)租賃房屋被賣掉時租客面臨的問題，事實(shí)上房屋買賣時新舊房東之間涉及的問題可能更多，但這不在本文的討論之列。不管是房東還是租客，遇到租期內(nèi)賣房的租賃糾紛時都可以與包括筆者在內(nèi)的律師朋友溝通，爭取取得各方都能接受的圓滿結(jié)果。（全文完） |
|
|
