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1、轉(zhuǎn)租關(guān)系中各主體的稱謂如何表述？ 2、租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的關(guān)系 3、房東同意轉(zhuǎn)租是否必須明示作出表示？ 4、房東未同意轉(zhuǎn)租時(shí)轉(zhuǎn)租合同效力如何？ 5、轉(zhuǎn)租期超過(guò)租賃合同的剩余租期怎么辦？ 6、轉(zhuǎn)租期內(nèi)承租人欠租跑路怎么辦？ 7、租賃合同解除對(duì)轉(zhuǎn)租合同有何影響？ 8、轉(zhuǎn)租的房屋不能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照怎么辦？ 9、次承租人如何降低轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)？ 10、次承租人是否需要履行租賃合同的約定？ 11、碰到轉(zhuǎn)租再轉(zhuǎn)租怎么辦？ 12、房屋轉(zhuǎn)租時(shí)交的押金找誰(shuí)退？ 13、轉(zhuǎn)租時(shí)遇到第三人毀損房屋怎么辦？ 14、轉(zhuǎn)租使用房屋時(shí)致人損害怎么辦？ 15、轉(zhuǎn)租合同到期后次承租人能否與房東直接簽約？ 16、次承租人是否有優(yōu)先承租權(quán)？ 轉(zhuǎn)租關(guān)系中各主體的稱謂如何表述？ 以普通的轉(zhuǎn)租為例，通常以：出租人（房東）、承租人（租客）、次承租人（租客的租客）來(lái)表述，本文中為方便表述及便利理解，筆者會(huì)混合使用各種稱謂。 租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的關(guān)系 租賃合同與轉(zhuǎn)租合同通常是兩個(gè)獨(dú)立的合同。出租人與承租人簽訂租賃合同，承租人與次承租人簽訂轉(zhuǎn)租合同（也有名為租賃合同實(shí)為轉(zhuǎn)租內(nèi)容的），租賃合同約束出租人和承租人，轉(zhuǎn)租合同約束承租人和次承租人，兩者通常沒(méi)有依存、主從關(guān)系。 房東同意轉(zhuǎn)租是否必須明示作出表示？ 不一定，也有推定同意的情況。《民法典》第七百一十八條規(guī)定：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。 即便如此，筆者還是建議有轉(zhuǎn)租需求的朋友轉(zhuǎn)租時(shí)盡量在事前取得房東同意，避免轉(zhuǎn)租合同的不穩(wěn)定影響及可能增加的各種成本。 房東未同意轉(zhuǎn)租時(shí)轉(zhuǎn)租合同效力如何？ 如果是轉(zhuǎn)租各方真實(shí)意思，通常有效，但可能對(duì)房東沒(méi)有約束力。房東知道租客轉(zhuǎn)租六個(gè)內(nèi)未提出異議或事后追認(rèn)同意的，視為其同意轉(zhuǎn)租；事后房東不同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同對(duì)房東不產(chǎn)生約束力，承租人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租，次承租人不能取得承租權(quán)，次承租人可以向承租人主張違約責(zé)任。 轉(zhuǎn)租期超過(guò)租賃合同的剩余租期怎么辦？ 超出部分對(duì)房東沒(méi)有約束力。如果房東和承租人續(xù)約的，次承租人與承租人之間的轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)履行；沒(méi)有續(xù)約、次承租人被房東要求搬離的，可以要求承租人退還超出部分的租金并向其主張違約責(zé)任。 次承租人超期（租賃合同租期）居住的時(shí)間需要向房東支付占有使用費(fèi)用，當(dāng)然，如果次承租人能與房東達(dá)成新的租賃合意對(duì)雙方更為有利。 轉(zhuǎn)租期內(nèi)承租人欠租跑路怎么辦？ ?。?）承租人交納租金的租期部分，轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)履行。 ?。?）承租人未交納租金的租期部分，次承租人可以代其向房東支付租金，并向承租人主張抵銷轉(zhuǎn)租租金。 租賃合同解除對(duì)轉(zhuǎn)租合同有何影響？ 這個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜，后面我們專門寫文章分享，不在本文中過(guò)多展開。 轉(zhuǎn)租的房屋不能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照怎么辦？ 次承租人通?？梢越獬贤?，要求賠償損失。商鋪或?qū)懽謽寝D(zhuǎn)租的場(chǎng)景中，租賃的目的就是開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，當(dāng)合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，次承租人可以提出解除合同、退還租押金、賠償損失。 次承租人如何降低轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)？ （1）查證房東是否同意轉(zhuǎn)租。查看房東與租客的租賃合同約定。 ?。?）查證剩余租期是否覆蓋轉(zhuǎn)租期。查看房東與租客的租賃合同約定。 ?。?）簽訂書面租賃合同。對(duì)租期、租金、違約責(zé)任等進(jìn)行明確約定，以期更好的維護(hù)雙方權(quán)益。 ?。?）固定好租賃時(shí)的房屋狀態(tài)。次承租人通過(guò)照片、視頻等形式與承租人固定好租賃時(shí)的房屋狀態(tài)，避免后續(xù)扯皮。 次承租人是否需要履行租賃合同的約定？ 形式上不需要，實(shí)質(zhì)上可能需要。形式方面，上文說(shuō)過(guò)，租賃合同是約束房東和承租人的，轉(zhuǎn)租合同是約束承租人和次承租人的，雙方通常沒(méi)有依存、主從關(guān)系，這個(gè)層面，次承租人無(wú)需考慮租賃合同中的約定。 實(shí)質(zhì)方面，承租人與次承租人簽訂轉(zhuǎn)租合同時(shí)，可能會(huì)把租賃合同中房東對(duì)承租人的義務(wù)設(shè)計(jì)成次承租人的義務(wù)，只不過(guò)轉(zhuǎn)租合同中的權(quán)利主體變成了承租人。 碰到轉(zhuǎn)租再轉(zhuǎn)租怎么辦？ 通常情況下，只要次承租人有轉(zhuǎn)租同意、剩余租期能夠覆蓋轉(zhuǎn)租租期，那么再轉(zhuǎn)租需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和普通轉(zhuǎn)租一樣，可以參考上文的相關(guān)內(nèi)容。 需要說(shuō)明的是，次承租人的轉(zhuǎn)租同意應(yīng)當(dāng)是房東作出的，承租人通常無(wú)權(quán)同意轉(zhuǎn)租，除非房東給予了授權(quán)。 房屋轉(zhuǎn)租時(shí)交的押金找誰(shuí)退？ 交給誰(shuí)找誰(shuí)退。上文說(shuō)過(guò)，租賃合同和轉(zhuǎn)租合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，基于合同相對(duì)性原理，轉(zhuǎn)租合同只能約束簽約各方，押金也是由次承租人支付給承租人的，轉(zhuǎn)租合同解除需要退還押金時(shí)，次承租人亦應(yīng)向承租人提出要求。 另外，因?yàn)榭赡艽嬖谠俎D(zhuǎn)租的情況，最后的次承租人把押金交給了誰(shuí)，則在合同履行完畢或合同終止后找誰(shuí)退還。 轉(zhuǎn)租時(shí)遇到第三人毀損房屋怎么辦？ 采取止損措施降低房屋損失，按約定通知承租人或房東，次承租人受到損失的可以向加害人主張賠償。具體可參見筆者之前分享的《商租民租 | 租期內(nèi)租賃房屋被第三人毀損租客怎么辦？（圖文）》一文。 轉(zhuǎn)租使用房屋時(shí)致人損害怎么辦？ 具體可參見筆者之前分享的《商租民租 | 租客使用租賃房屋致人損害糾紛誰(shuí)負(fù)責(zé)賠償？（多圖）》一文，與租賃關(guān)系不同的是，轉(zhuǎn)租場(chǎng)景中，承租人可能會(huì)因次承租人的行為擔(dān)責(zé)，需要具體案件具體分析。 轉(zhuǎn)租合同到期后次承租人能否與房東直接簽約？ 可以。轉(zhuǎn)租合同到期后，合同自然履行完畢，通常情況下承租人與次承租人已經(jīng)不再互負(fù)權(quán)利義務(wù)。此時(shí)次承租人可以與房東直接簽訂租賃合同。需要注意的是，如果是同一租賃物，雖然次承租人可以與房東直接簽訂租賃合同，但同等條件下不能對(duì)抗承租人的優(yōu)先承租權(quán)。 對(duì)于部分轉(zhuǎn)租合同中在合同終止后禁止次承租人與出租人簽約的約定，可以從違反公序良俗及格式條款的角度抗辯之。 次承租人是否有優(yōu)先承租權(quán)？ 有轉(zhuǎn)租關(guān)系中的優(yōu)先承租權(quán)，沒(méi)有租賃關(guān)系中的優(yōu)先承租權(quán)。原理還是租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的獨(dú)立性，同等條件下：租賃關(guān)系中的承租人有優(yōu)先承租權(quán)、轉(zhuǎn)租關(guān)系中的次承租人有優(yōu)先承租權(quán)，但兩者的優(yōu)先承租權(quán)僅限于在各自的租賃關(guān)系中存在，不能“跨圈”主張優(yōu)先權(quán)。試想，如果次承租人向房東主張優(yōu)先承租權(quán)，那承租人的優(yōu)先承租權(quán)如何保護(hù)呢？（全文完） |
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