近十年來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲，讓人們的關(guān)注點(diǎn)都集中在房?jī)r(jià)上，尤其是2015年“330”政策之后，房?jī)r(jià)的暴漲，更是讓人們忽略一個(gè)最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理，即價(jià)格由供應(yīng)和需求共同決定。

隨著調(diào)控政策的作用，尤其是一些諸如租售同權(quán)、發(fā)展租賃用房等類似如長(zhǎng)期機(jī)制開(kāi)始慢慢改變投資市場(chǎng)的預(yù)期，使得住宅價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)高位盤整的現(xiàn)象。有一些金融思維的人或許都明白，價(jià)格在一個(gè)區(qū)間盤整只會(huì)維持一定的時(shí)間，最終會(huì)因其內(nèi)在因素的改變促使市場(chǎng)選擇向上或是向下的走勢(shì)。

那么，我們今天就要好好的扒一扒這個(gè)影響房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的供給面，即中國(guó)到底有多少房子？

我相信很多人都很好奇，踏遍全國(guó)，到處都是工地，這么多年過(guò)去了，中國(guó)目前到底有多少房子？且聽(tīng)我來(lái)慢慢向你分析。

為了保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和權(quán)威性，我們這次統(tǒng)一采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)于房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)包含幾個(gè)指標(biāo)：房地產(chǎn)投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額等。如果要準(zhǔn)確的體現(xiàn)最有效的新增供應(yīng)面積，目前這個(gè)幾個(gè)指標(biāo)中，我認(rèn)為竣工面積是最具準(zhǔn)確性的。房地產(chǎn)投資額無(wú)法體現(xiàn)究竟造了多少房子，施工面積是一個(gè)過(guò)程數(shù)據(jù)，銷售面積和銷售額包含二手房的數(shù)據(jù)，存在重復(fù)性。

那么我們開(kāi)始統(tǒng)計(jì)一下，自“房改”以來(lái)，中國(guó)到底新增供應(yīng)多少的商品住宅？

中國(guó)的全面“房改”是從1998年開(kāi)始的，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局開(kāi)始統(tǒng)計(jì)竣工面積是從2005年開(kāi)始，那么1998-2004年的數(shù)據(jù)，我們會(huì)基于合理的假設(shè)推算出，即假設(shè)1998-2005年，新增商品住宅竣工面積每年增長(zhǎng)5%，然后根據(jù)2005年的數(shù)據(jù)倒推計(jì)算出1998-2004年的數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、投資人整理

2005-2007年，這三年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局雖然統(tǒng)計(jì)了竣工面積，但是按照商品房（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)）口徑統(tǒng)計(jì)的，根據(jù)2008-2016年的商品房與商品住宅的比例關(guān)系，商品住宅占商品房的比例一直維持在80%左右，因此，這三年，按照商品房施工面積乘以80%來(lái)統(tǒng)計(jì)商品住宅的施工面積。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、投資人整理

再看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2009-2016年商品住宅的竣工面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下：

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、投資人整理

最終我們把上面三個(gè)階段的數(shù)據(jù)制作成圖表如下：

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、投資人整理

根據(jù)上面的圖表數(shù)據(jù)，很容易計(jì)算得出，1998-2016年，這19年來(lái)全國(guó)的新增商品住宅的竣工面積為9797340000平方米，這是一個(gè)什么概念？待我們把它換算成套數(shù)，就比較清楚看明白了。

由于中國(guó)很長(zhǎng)一段時(shí)間實(shí)行90/70原則，即新建商品住宅單套面積在90平方米以下的比例需要占70%。當(dāng)然，實(shí)際情況是一二線城市尤其是北上深廣一線城市90平方米房子占比更大，而三四線城市及縣城還是以大戶型為主。綜合起來(lái)，我們初步以每套100平方米來(lái)計(jì)算，則這19年來(lái)，中國(guó)新增商品住宅為9797.34萬(wàn)套。

有人可能還沒(méi)有太多的概念，那么我們把這么多的套數(shù)換算成可供多少人居住就更加一目了然。中國(guó)的原生態(tài)家庭的人口數(shù)量為3-5口人，我們?nèi)≈虚g值4人為基準(zhǔn)來(lái)估算，則9797.34套房子可供4億的人口居住。

這么一算，哎喲，中國(guó)真的很缺房子？難怪房?jī)r(jià)這么高，中國(guó)13億人口，新建的商品住宅才夠住4億人？如果你這么想，那就大錯(cuò)特錯(cuò)。我們一定要睜大眼睛看看上面的措辭，是商品住宅，再次強(qiáng)調(diào)是商品住宅夠4億人口?。?/span>

大家都知道，中國(guó)是一個(gè)多元化且復(fù)雜的國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。在很長(zhǎng)一段時(shí)間，甚至是在五年前，中國(guó)縣級(jí)城市的新增住房都不是主要靠商品住宅來(lái)供應(yīng)的，那么是靠什么供應(yīng)的，是靠宅基地建房、集體用地建房、工業(yè)用地建房（宿舍）、保障性住房、軍產(chǎn)房等等，這些名目繁多的房子在中國(guó)有一個(gè)統(tǒng)一的名字，叫著“小產(chǎn)權(quán)房”，而上文提到的商品住房就是我們傳統(tǒng)意義說(shuō)的紅本“大產(chǎn)權(quán)房”。說(shuō)到小產(chǎn)權(quán)房，那么中國(guó)究竟又有多少套呢？

這一直是一個(gè)很神秘的數(shù)據(jù)。但是我們從一些公開(kāi)的報(bào)道還是能夠找到一些蛛絲馬跡。據(jù)之前新浪房產(chǎn)的一篇報(bào)道，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為成熟的深圳，小產(chǎn)權(quán)房占全市總住房套數(shù)的比例居然超過(guò)了56%，即深圳住房中一大半是小產(chǎn)權(quán)房?？吹竭@個(gè)數(shù)據(jù)，我是一點(diǎn)都不驚訝，深圳到處都是村委建的統(tǒng)建樓、城中村等，這個(gè)數(shù)據(jù)我覺(jué)得都可能有些偏低。

那么問(wèn)題就來(lái)了，連最早啟用土地招拍掛制度的深圳，小產(chǎn)權(quán)房的比例都占了一半以上，而那些之前一直基本上都是靠小產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)的三四線城市及縣城，這個(gè)比例會(huì)有多高？只會(huì)更高，我們初步估計(jì)，全國(guó)范圍內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房的套數(shù)估計(jì)是商品住宅的3倍以上。如果加上這個(gè)數(shù)據(jù)，中國(guó)目前的存量居住用房在4億套左右，能夠滿足16億人口的居住。

所以，春節(jié)回鄉(xiāng)，只要我們留心觀察，發(fā)現(xiàn)一個(gè)三代同堂的家庭，擁有住房基本上都在三套以上，老家農(nóng)村或是鎮(zhèn)上一套宅基地建的房子、縣城或是市里一套，自己工作的一線或是二線城市一套。

從這個(gè)角度來(lái)看，中國(guó)還缺房子嗎？那究竟是什么原因?qū)е路績(jī)r(jià)這樣暴漲？

目前的一二線城市房?jī)r(jià)高燒不退的主要原因還是由于城市化進(jìn)程導(dǎo)致的人口向資源優(yōu)勢(shì)城市的過(guò)度集中，導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)化供需不平衡，這是目前一二線城市房?jī)r(jià)居高不下的最核心因素。除此之外，市場(chǎng)的炒作，投資的非理性，資源的不均等性，進(jìn)一步促使原本結(jié)構(gòu)化供不應(yīng)求的局面更加扭曲和加劇。

然而，隨著城市化進(jìn)程流動(dòng)方向的改變，以及部分后面進(jìn)入一二線城市的人發(fā)現(xiàn)自己在這個(gè)城市根本無(wú)法同等獲取比自己早來(lái)的人一樣資源的時(shí)候，肯定會(huì)慢慢出現(xiàn)人口回流，即一線向二線回流，二線向三四線回流，最終也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的緩慢回歸。