7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速12.7%，漲幅比上月回落2.3個(gè)百分點(diǎn)；新建商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)22.7%，漲幅比上月回落6.7個(gè)百分點(diǎn)；房企開發(fā)資金來(lái)源同比增長(zhǎng)18.2%，漲幅比上月回落5.3個(gè)百分點(diǎn)；從開發(fā)資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，銷售回款占融資的比例達(dá)到57.15%，比2020年高了3.9個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)內(nèi)貸款占融資的比例為12.95%，比2020年下降了0.87個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明房企融資主要靠銷售回款，并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)（見圖1），未來(lái)房企融資主要靠“自身造血”了。

圖1：我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)情況

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

圖2：M1增速與商品住宅銷售面積增速變動(dòng)趨勢(shì)

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， 同策研究院整理

我國(guó)商品住宅銷售規(guī)模的變動(dòng)與M1也呈現(xiàn)高度相關(guān)，從近十年二者的走勢(shì)規(guī)律來(lái)看，貨幣環(huán)境寬松時(shí)商品住宅銷售面積及價(jià)格同比增長(zhǎng)，貨幣環(huán)境收緊時(shí)商品住宅銷售面積同比增速下降。短周期來(lái)看，2021年M1同比增速到達(dá)周期高點(diǎn)后回落，商品住宅銷售面積累計(jì)同比增速也跟隨觸頂回落（見圖3）。

圖3：M1增速與商品住宅銷售面積增速變動(dòng)趨勢(shì)

M1類似基欽周期，完整周期為51個(gè)月（4.24年），（1/4周期為12.75個(gè)月），也是經(jīng)濟(jì)周期的前導(dǎo)指標(biāo)。因此，通過(guò)對(duì)M1增速的周期研究（預(yù)測(cè)有效期為1年左右），可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提前預(yù)判。根據(jù)預(yù)測(cè)，2021年5月為M1周期波峰，此后進(jìn)入下行周期，2022年6月進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下降階段，2023年7月左右進(jìn)入谷底。

圖4：M1周期性變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， 同策研究院整理

根據(jù)M1的周期規(guī)律來(lái)看，隨著M1增速的下降，今年下半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于下行趨勢(shì)，其中商品住宅銷售規(guī)模增速將逐月下降，房地產(chǎn)投資也將趨勢(shì)下行。尤其是8月份傳統(tǒng)的淡季表現(xiàn)的更為明顯，在“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，預(yù)計(jì)會(huì)有所反彈，但是不會(huì)改變下行的趨勢(shì)。從另一方面來(lái)看，作為“順勢(shì)營(yíng)銷、逆勢(shì)拿地”的投資戰(zhàn)略，隨著市場(chǎng)的下行，土地?zé)岫纫矔?huì)降溫，未來(lái)拿地窗口將會(huì)逐漸打開。

宏觀經(jīng)濟(jì)也反映了未來(lái)拿地機(jī)會(huì)的這個(gè)趨勢(shì)。從上半年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)看，目前驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要是“投資和出口”，其中從投資來(lái)看，前6個(gè)月基建投資增速僅為4.19%，遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資14.6%的增速，房地產(chǎn)投資增速更是達(dá)到15%。

基建投資大幅下行還可以從另外三個(gè)個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，一是貨車的產(chǎn)量，貨車產(chǎn)量自今年年初以來(lái)逐月下降，月產(chǎn)量從50.5萬(wàn)臺(tái)下跌到6月份的34.7萬(wàn)臺(tái)，降幅達(dá)到31.3%；另一個(gè)指標(biāo)挖掘機(jī)的產(chǎn)量，該產(chǎn)品月產(chǎn)量從5.84萬(wàn)臺(tái)下跌到6月份的2.73萬(wàn)臺(tái)，降幅達(dá)到46.7%。這兩個(gè)指標(biāo)的變化也反映了基建投資的持續(xù)下行。第三個(gè)指標(biāo)就是地方債，1-6月份，地方政府共計(jì)新增專項(xiàng)債10,143億元，僅為已下達(dá)債務(wù)限額的27.8%，而2019年和2020年同期則為64.5%和59.5%。地方政府財(cái)政緊張也是基金下行的重要原因，轉(zhuǎn)而會(huì)對(duì)土地財(cái)政的依賴度逐漸上升，這也是為什么最近會(huì)有相關(guān)部門出臺(tái)“土拍新規(guī)”的重要原因，其中對(duì)于土地溢價(jià)率等指標(biāo)的限制，其實(shí)是在給房企減負(fù)，保證房企合理的開發(fā)利潤(rùn)，因此，未來(lái)房企拿地窗口期將逐漸到來(lái)。