貸款政策利率及公積金貸款以及稅費(fèi)政策

大家買房子時(shí)大部分會(huì)涉及到貸款以及房屋證件，而貸款又可以分為商貸和公積金貸款，還要涉及到好多稅的問(wèn)題，對(duì)于不懂這些問(wèn)題的人來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直就是人家要什么咱就交什么錢了。今天小編就帶大家來(lái)了解一下買房子的那些事。

一、貸款

1、商業(yè)貸款（銀行按揭）：滿足銀行貸款資格的購(gòu)房者向貸款銀行貸款，并將自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋向貸款銀行抵押的行為。是貸款人以盈利為目的的貸款。

2、公積金貸款：繳存住房公積金的購(gòu)房者向銀行提交公積金貸款申請(qǐng)，并將所購(gòu)房屋向貸款銀行抵押的行為。用住房公積金發(fā)放的貸款，帶有互助性質(zhì)，貸款利率比商業(yè)性貸款的貸款利率低。

3、組合貸款：繳存公積金的職工購(gòu)房時(shí)，既申請(qǐng)公積金貸款申請(qǐng)，同時(shí)又獲得商業(yè)貸款，并將擁有的產(chǎn)權(quán)房屋向貸款銀行抵押的行為。很少應(yīng)用。

二、房地產(chǎn)權(quán)利類型：

1、房屋的產(chǎn)權(quán)：即房屋所有權(quán)，是指房產(chǎn)的所有者，按照法律規(guī)定對(duì)房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)的體現(xiàn)方式是全國(guó)統(tǒng)一頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書。國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，其他部門、單位制作的房屋權(quán)屬證書無(wú)效，不受國(guó)家法律保護(hù)。

2、土地使用權(quán)：是指以開(kāi)發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、社會(huì)公益事業(yè)為目的，在國(guó)家所有或者集體所有的土地上營(yíng)造建筑物或者其他附著物并進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。

3、抵押權(quán)：是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人以其合法的財(cái)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有依法從該抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值中優(yōu)先受清償?shù)臋?quán)利。

三、取得《房屋所有權(quán)證》的購(gòu)房者，可以受到國(guó)家法律的哪些保護(hù)？

《房屋所有權(quán)證》是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證，房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。取得合法所有權(quán)的房屋所有人，可依法對(duì)自己的房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋可以買賣、租賃、贈(zèng)與、交換、分拆、繼承、遇到建設(shè)搬遷時(shí)可以得到補(bǔ)償，凡是妨害所有權(quán)人對(duì)其所有房屋占有、使用、收益和處分權(quán)利的，都是對(duì)所有權(quán)人的侵犯。

四、商品房預(yù)售登記后，購(gòu)房人要求更名，應(yīng)如何辦理？

商品房預(yù)售登記后，購(gòu)房人要求更名的，根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系，可在預(yù)售契約上更名。辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理。

五、產(chǎn)權(quán)登記用未成年人的名字，該如何辦理？

購(gòu)房人只須做個(gè)公證就可以，證明辦理購(gòu)房手續(xù)的是這位未成年人監(jiān)護(hù)人就可以辦理。（根據(jù)區(qū)域、項(xiàng)目不同，具體情況各異。）

六、商品房認(rèn)購(gòu)書網(wǎng)上簽定的程序：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與認(rèn)購(gòu)人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬定商品房認(rèn)購(gòu)書的相關(guān)條款；

2、經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，通過(guò)管理系統(tǒng)在線填寫商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成認(rèn)購(gòu)書編號(hào)；

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上打印商品房認(rèn)購(gòu)書，同時(shí)聯(lián)機(jī)備案，管理系統(tǒng)及時(shí)標(biāo)明該單元（套）商品房已預(yù)定。

認(rèn)購(gòu)書網(wǎng)上備案后，簽定商品房預(yù)售合同時(shí)合同主體不得隨意變更。簽定合同的買受人變?yōu)檎J(rèn)購(gòu)人在其同一戶籍內(nèi)的或是預(yù)訂時(shí)已明確的其他人員的不視為合同主體變更。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與認(rèn)購(gòu)人應(yīng)自簽定認(rèn)購(gòu)書之日起七日內(nèi)簽定商品房預(yù)售合同，按照規(guī)定，通過(guò)管理系統(tǒng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。超過(guò)七日未簽定商品房預(yù)售合同的，該套房屋的公示信息恢復(fù)顯示該套（單元）商品房未預(yù)訂且未預(yù)售。

經(jīng)濟(jì)適用住房簽訂認(rèn)購(gòu)書的，須在三十日內(nèi)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格審核，符合購(gòu)買條件的，按照規(guī)定，通過(guò)管理系統(tǒng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。

七、商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的程序：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買受人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬訂商品房預(yù)售合同的相關(guān)條款；

2、經(jīng)雙方當(dāng)事人確定后，通過(guò)管理系統(tǒng)在線填寫商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，買售人自行設(shè)置查詢密碼，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成合同編號(hào)；

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上正式打印商品房預(yù)售合同，同時(shí)在管理系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案，并下載打印商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請(qǐng)書；

4、樓盤表標(biāo)識(shí)公示，即商品房樓盤表內(nèi)及時(shí)標(biāo)明該單元（套）商品房已預(yù)售。

八、房地產(chǎn)抵押后，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證由誰(shuí)保管？

房地抵押需到房地產(chǎn)登記部門進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記，抵押人所持有的《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》對(duì)抵押情況進(jìn)行記載后，仍由抵押人持有，抵押權(quán)人持有房地產(chǎn)登記部門頒發(fā)的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》和《國(guó)有土地他項(xiàng)權(quán)證》。

九、購(gòu)買一套商品房，要有哪些費(fèi)用？

購(gòu)買一套商品住房費(fèi)用由以下四部分組成：

1、房?jī)r(jià)款：每平方米（建筑面積）售價(jià)×建筑面積。

2、稅費(fèi)：（具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參照當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）

（1）印花稅：買賣雙方各繳納房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五（由稅務(wù)局收取），即印花稅=總房款×0．5‰；

（2）契稅：是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅（由稅務(wù)局收?。Ｆ胀ㄗ≌患{房?jī)r(jià)款的1.5%，非普通住宅交納房?jī)r(jià)款的3%（北京市普通住宅需滿足以下3點(diǎn)：A、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上，B、單套建筑面積在140m2以上(含)，C、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均價(jià)格1.2倍以下）,商業(yè)交納房?jī)r(jià)款的3%;

（3）公共維修基金：購(gòu)房款的2%;

（4）抵押登記費(fèi)：約每套200元；

（5）在申辦產(chǎn)權(quán)過(guò)程中：

A、登記費(fèi)：每建筑平方米0．3元。

B、房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元。

C、印花貼稅：每件5元。

3、物業(yè)管理費(fèi)：按相關(guān)規(guī)收取；

4、供暖費(fèi)：（具體價(jià)格根據(jù)區(qū)域不同，項(xiàng)目不同，不一樣）

（1）集中供暖：A、熱力集團(tuán)集中供暖價(jià)格為24元/建筑平方米/供暖季；

B、采用燃煤鍋爐（直供）集中供暖價(jià)格為16.5/建筑平方米/供暖季；

C、燃煤鍋爐（間供方式）供暖價(jià)格為19元/建筑平方米/供暖季；

D、采用燃油、天然氣、煤氣、電鍋爐集中供暖價(jià)格為30元/建筑平方米/供暖季（具體項(xiàng)目不同，也不太一樣）。

（2）分戶供暖：根據(jù)設(shè)備和熱源的不同，按照用量單獨(dú)核算。有地?zé)岵膳⒈趻鞝t采暖等。

十、辦理個(gè)人住房貸款時(shí)需要繳納哪些費(fèi)用？

從各商業(yè)銀行目前提供的個(gè)人住房擔(dān)保貸款（又稱商業(yè)性貸款）、個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款（又稱政策性貸款）、個(gè)人住房組合貸款這三種方式來(lái)看，辦理個(gè)人住房貸款可能發(fā)生的費(fèi)用可以用一個(gè)簡(jiǎn)單的公式來(lái)表示。

即：個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用=律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+抵押登記費(fèi)

上面列出的公式嚴(yán)格來(lái)說(shuō)并不準(zhǔn)確（因具體情況不同，辦理個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用也不盡相同）

（1） 評(píng)估費(fèi)

建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款中規(guī)定：新建商品房的個(gè)人住房貸款不需支付評(píng)估費(fèi)；利用公積金政策性貸款的申請(qǐng)人簽定購(gòu)房合同后，需要支付評(píng)估費(fèi)用。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評(píng)估費(fèi)，如果按照要求必須評(píng)估，則其費(fèi)用按500元計(jì)收。

（注：經(jīng)濟(jì)適用住房的評(píng)估費(fèi)為500元）

（2） 律師費(fèi)

辦理商業(yè)性貸款時(shí)，銀行委托律師事務(wù)所或公證部門對(duì)借款人進(jìn)行資格認(rèn)證，律師事務(wù)所按申請(qǐng)貸款額的2.5‰向貸款人一次性收取法律服務(wù)費(fèi)，每單最低額度一般在200-300左右，辦理政策性貸款時(shí)不需支付律師費(fèi)；如果屬組合貸款的，商業(yè)資金部分按商業(yè)性貸款方法辦法收取。

（3） 保險(xiǎn)費(fèi)

由于我國(guó)目前尚未成立個(gè)人信用制度，個(gè)人資信難以調(diào)查，為了保證貸款的安全償還，借款人必須提供擔(dān)保。

房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)=總房款或貸款額x相應(yīng)比率x年限

（4） 抵押登記費(fèi)200元。

十一、商貸中的保證擔(dān)保由開(kāi)發(fā)商提供

銀行商業(yè)貸款準(zhǔn)許借款人貸款購(gòu)房的項(xiàng)目都是與銀行簽了協(xié)議的開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，在協(xié)議中一般有規(guī)定，開(kāi)發(fā)商須為在銀行商業(yè)貸款買住房的借款人提供保證擔(dān)保，所以一般用銀行商業(yè)貸款購(gòu)買商品房開(kāi)發(fā)商都同意為貸款人提供保證。而住房公積金貸款則沒(méi)有規(guī)定要與開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議，有其他方式供貸款人選擇，即用住房公積金貸款購(gòu)買商品房，開(kāi)發(fā)商可以給提供保證，也可以不提供保證。開(kāi)發(fā)商不提供保證的，借款人可以找自己?jiǎn)挝换蚱渌麊挝粸樽约旱馁J款做保證或購(gòu)買綜合保險(xiǎn)。

十二、申請(qǐng)住房商業(yè)貸款的程序：

1、與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，并支付了30%以上的首期房款；

2、去房管部門辦理預(yù)售登記后，填寫借款申請(qǐng)及借款合同，遞交有效文件：

A、身份證復(fù)印件（夫妻雙方，另外地人出具暫住證復(fù)印件）

B、戶口本首頁(yè)、本人頁(yè)及本人變更頁(yè)復(fù)印件

C、婚姻證明（已婚的提供結(jié)婚證、離婚的提供離婚證、已到法定婚齡沒(méi)有結(jié)婚的提供由戶口所在地的民政局開(kāi)具的未婚證明）

D、收入證明（加蓋所在單位公章或人事章，金額一般是月供的2倍以上，根據(jù)具體銀行來(lái)出具）

E、其他資產(chǎn)（存款、股票、車、債券等）證明復(fù)印件(可有可無(wú))

F、購(gòu)房合同原件及復(fù)印件

G、首付款發(fā)票復(fù)印件

備注:不同銀行對(duì)所提供的材料有不同要求。

十三、個(gè)人住房公積金貸款

1、操作流程

A、申請(qǐng)人憑購(gòu)房合同及夫妻雙方的住房公積金儲(chǔ)存卡到“公積金”管理中心領(lǐng)表。

B、備齊相關(guān)資料后，到“中心”辦理貸款審批，由“中心”確定貸款額度、期限。

C、到擔(dān)保公司辦理貸款擔(dān)保手續(xù)，并簽訂相關(guān)合同。

D、“中心”委托銀行放款，并通知借款人領(lǐng)取貸款資料。

E、銀行按合同約定在借款人存款帳戶中按月代扣還款，還清貸款后，借款人向擔(dān)保公司領(lǐng)回房產(chǎn)證。

2、申請(qǐng)公積金貸款的條件:

A、本地交納公積金,并連續(xù)繳存公積金6個(gè)月或累積12個(gè)月，且仍在繳納;

B、沒(méi)有正在還款的用公積金購(gòu)買的房屋;

C、申請(qǐng)人的年齡加上申請(qǐng)年限,男不超過(guò)65歲,女不超過(guò)60歲;

D、貸款金額不能超過(guò)單筆住房公積金貸款最高額度。目前，單筆住房公積金貸款最高額度為40萬(wàn)元；《個(gè)人信用評(píng)估報(bào)告》評(píng)定的信用等級(jí)為AAA級(jí)的借款申請(qǐng)人，貸款金額可上浮30％，可以到52萬(wàn)元；AA級(jí)的可上浮15％，可以到46萬(wàn)元。

注：貸款利率2018年基準(zhǔn)利率為4.90，但各地根據(jù)不同情況都有上浮，比如我所在的區(qū)域江西撫州，首套房貸款利率上浮10%，二套房貸款利率上浮20%