一、選房篇

1.怎樣看房地產(chǎn)廣告？

　　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始升溫，并且正在成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)良莠不齊，規(guī)范化程度不夠，在媒體上經(jīng)常有關(guān)于房地產(chǎn)公司的曝光事件，尤其是一些房地產(chǎn)廣告內(nèi)容與真實(shí)的情況相差很大，真假不分、虛實(shí)難辨。那么，面對(duì)房地產(chǎn)公司鋪天蓋地的廣告，消費(fèi)者應(yīng)持什么樣的態(tài)度呢？

　　例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了招攬顧客，在廣告中把房?jī)r(jià)標(biāo)得很低，每平方米僅1800元，但又在后面加了一個(gè)不起眼的“起”字，最后各種費(fèi)用加起來(lái)竟達(dá)到3000多元。還有，廣告中所標(biāo)出的價(jià)格往往只是基本價(jià)，你若購(gòu)買(mǎi)，還有各種各樣的附加稅費(fèi)在等著你，如一戶一表費(fèi)、對(duì)講機(jī)費(fèi)、綠化費(fèi)、教育配套費(fèi)、開(kāi)房費(fèi)、管道煤氣預(yù)設(shè)費(fèi)等，所以對(duì)廣告上標(biāo)出的房?jī)r(jià)要仔細(xì)詢問(wèn)清楚。還有的住房廣告把一些商住小區(qū)說(shuō)成是“花園住宅”，但購(gòu)房者住進(jìn)去以后卻看不到花草，映入眼簾的盡是堆成小山般的垃圾和雜物。骯臟的環(huán)境、糟糕的物業(yè)管理、家常便飯式的停水?dāng)嚯姾桶嘿F的管理費(fèi)用，往往使入住者苦不堪言。

　　在現(xiàn)代社會(huì)中，廣告既是企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)、參與競(jìng)爭(zhēng)的重要信息傳播手段，也是消費(fèi)者對(duì)商品進(jìn)行識(shí)別、判斷、選擇的重要依據(jù)。因此，我國(guó)《廣告法》規(guī)定：廣告不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者；《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》也規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者不得利用廣告或其他方法，對(duì)商品的質(zhì)量、有效期限、產(chǎn)地等作引人誤解的虛假宣傳。

　　那么，造成虛假?gòu)V告層出不窮的主要原因是什么呢？據(jù)調(diào)查，有41.2%的公眾認(rèn)為，是由于“執(zhí)法部門(mén)對(duì)虛假?gòu)V告的查處力度不夠，有法不依”；有31.4%的人認(rèn)為“廣告媒體一味追求經(jīng)濟(jì)效益，把關(guān)不嚴(yán)、不規(guī)范”；還有14.7%的人認(rèn)為是由于“對(duì)虛假?gòu)V告沒(méi)有專門(mén)的法律和法規(guī)進(jìn)行約束，無(wú)法可依”；也有12.7%的公眾認(rèn)為是由于“消費(fèi)者的消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)意識(shí)不夠成熟，過(guò)于輕信，讓虛假?gòu)V告屢屢得逞”。研究人員認(rèn)為，消費(fèi)者對(duì)自己的這種評(píng)價(jià)是過(guò)低的，當(dāng)問(wèn)到消費(fèi)者“如果您要買(mǎi)房，請(qǐng)問(wèn)你會(huì)通過(guò)什么途徑了解房地產(chǎn)信息”時(shí)，有36.8%的人選擇了“廣告”，而沒(méi)有選擇“找專業(yè)的房地產(chǎn)公司咨詢”，有些人甚至連新樓的建設(shè)工地也不去看一下。

　　鑒于房地產(chǎn)業(yè)虛假?gòu)V告多，真假難辨的現(xiàn)狀，公眾對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有什么建議呢？有關(guān)資料顯示：71.4%的公眾認(rèn)為，“房子也是一種商品，應(yīng)該在返修、維修的基礎(chǔ)上，增加包退、包換內(nèi)容，實(shí)行三包”；有67.2%的公眾認(rèn)為，應(yīng)“建立必要的法律援助及相應(yīng)機(jī)構(gòu)，以便及時(shí)處理投訴，解決問(wèn)題”；有61.6%的公眾認(rèn)為，應(yīng)“加大執(zhí)法力度”；有47.5%的公眾認(rèn)為，應(yīng)“增加強(qiáng)制性、懲罰性、操作性的條文，以便于執(zhí)法”；有32.7%的公眾認(rèn)為，“政府部門(mén)應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司脫鉤，以便加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃開(kāi)發(fā)、立項(xiàng)、審批的監(jiān)督管理”；有22.9%的公眾建議，“對(duì)于虛假?gòu)V告，應(yīng)像普通商品那樣可以‘打假’，實(shí)行多倍罰款”。

總之，有關(guān)專家提醒購(gòu)房者，不要輕信廣告，要作實(shí)地考察后再?zèng)Q定是否買(mǎi)房。

2.買(mǎi)房怎樣選環(huán)境？

紅花還需綠葉襯，好的建筑物還需要有好的環(huán)境。一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房看環(huán)境，指的是近看小環(huán)境，遠(yuǎn)看大環(huán)境。

　　小環(huán)境主要是指樓群小區(qū)環(huán)境，如：是否封閉小區(qū)，物業(yè)管理怎樣，綠化覆蓋率是多少，居住者成分如何；大環(huán)境是指小區(qū)所處的周邊環(huán)境、地段、交通位置以及人文狀況等。

　　封閉式小區(qū)涉及到入住后的安全性和私密性，比不封閉的物業(yè)優(yōu)越。物業(yè)管理現(xiàn)在已較為普及，一個(gè)公認(rèn)的觀點(diǎn)是：專業(yè)的物業(yè)管理公司要比衍生出來(lái)的物業(yè)管理部門(mén)的能力強(qiáng)。綠化覆蓋率是用綠化面積除以建筑面積。綠色令都市人有回歸自然的感覺(jué)，綠化面積的多少也是衡量小區(qū)檔次的一個(gè)標(biāo)志。配套設(shè)施包括便民商店、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、健身等；高級(jí)些的則有網(wǎng)球場(chǎng)、歌舞廳等；規(guī)模大的小區(qū)還應(yīng)考慮建幼兒園、小學(xué)、超市、公共汽車(chē)站等。

　　周邊環(huán)境的觀察應(yīng)注意最好靠近宜人的風(fēng)景點(diǎn)，或是高等學(xué)府等文化氣氛濃厚的單位，附近要有集貿(mào)市場(chǎng)、商業(yè)區(qū)。還有，交通問(wèn)題也極為重要，是否有主要干道通過(guò)，公交車(chē)站有多遠(yuǎn)，都需要細(xì)致考慮。最后，不妨考察一下有無(wú)污染源，比如不能靠近有煙囪的工廠，不能緊鄰嘈雜的交通主干道等。

3.小區(qū)綠化面積的標(biāo)準(zhǔn)是多少？

綠化環(huán)境是居住空間質(zhì)量的重要標(biāo)志，它不僅有著凈化空氣、豐富景觀的作用，同時(shí)也是居民的交往空間和活動(dòng)場(chǎng)所，打破了多年單元住宅那種“雞犬之聲相聞，老死不相往來(lái)”的局面，增進(jìn)了鄰里的交往，擴(kuò)大了“家”的范圍。

按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)小區(qū)綠化環(huán)境的選擇有四點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)：1.小區(qū)要封閉管理。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務(wù)的，增進(jìn)居民的領(lǐng)域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。2.要有足夠的綠化面積。新區(qū)住宅建設(shè)的綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)不低于25%，綠地指標(biāo)組團(tuán)不低于0.5平方米/人，小區(qū)不小于1平方米/人；同時(shí)綠地還要有充足的日照時(shí)間，滿足居民區(qū)活動(dòng)的要求，所以成片的綠地應(yīng)滿足不少于1/3的面積在標(biāo)準(zhǔn)的日照覆蓋范圍之外。3.綠地應(yīng)接近居民住宅，以利觀賞使用。4.綠地空間應(yīng)包含一定數(shù)量的活動(dòng)場(chǎng)地（如兒童游戲場(chǎng)），并布置坐椅、鋪裝地石等設(shè)施，以滿足居民休息、散步、運(yùn)動(dòng)、健身的需要。

4.房型的基本要素包括哪些？

住宅的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)是房型的基本要素之一，是否具備良好的采光、通風(fēng)，對(duì)人體健康和環(huán)境衛(wèi)生起著重要的作用，因此它是住宅設(shè)計(jì)是否合理、是否成功的一個(gè)重要標(biāo)志。

　　房型的另一個(gè)基本要素是，每套住宅臥室和使用面積在10平方米以上的起居室（廳）均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室（廳）具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。

　　第三，住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對(duì)外墻上開(kāi)窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮ι祥_(kāi)窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對(duì)單朝向的套型必須有通風(fēng)措施。

　　第四，按照我國(guó)的飲食習(xí)慣，煎炒烹炸時(shí)產(chǎn)生的油煙對(duì)人體十分有害，因此廚房應(yīng)有直接對(duì)外的采光、通風(fēng)窗（包括開(kāi)向天井的窗）。

另外，衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)有直接采光、通風(fēng)窗，考慮到建筑平面設(shè)計(jì)的靈活性和可能性。對(duì)無(wú)通風(fēng)窗的衛(wèi)生間規(guī)定應(yīng)設(shè)置出屋頂管道，并合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。

5.怎樣看樓書(shū)？

人們所說(shuō)的“樓書(shū)”，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商為推銷(xiāo)房屋，自己精心制作的一種印有房屋圖形和文字說(shuō)明的廣告性宣傳材料?！皹菚?shū)”一般包括以下幾個(gè)方面：

　　1.外觀圖、小區(qū)整體布局圖；

　　2.地理位置圖；

　　3.樓宇簡(jiǎn)介；

　　4.房屋平面圖；

　　5.房屋主體結(jié)構(gòu)；

　　6.出售價(jià)格及附加條件（如代辦按揭）；

　　7.配套設(shè)施；

　　8.物業(yè)管理。

　　購(gòu)房者可以通過(guò)“樓書(shū)”有針對(duì)性地對(duì)房屋進(jìn)行篩選：

　　第一步，通過(guò)看外觀圖、小區(qū)整體布局圖，購(gòu)房者可以初步判斷樓宇是單體建筑或是單體建筑或是成片小區(qū)，是高檔、中檔或是低檔，用途是居住、辦公或是商住兩用。

　　第二步，通過(guò)看地理位置圖，購(gòu)房者可以了解樓宇的具體位置，同時(shí)也可以估計(jì)房屋的大概價(jià)格。但購(gòu)房者也要注意地理位置圖是否按照比例繪制的，若不按比例，將會(huì)對(duì)地點(diǎn)的選擇形成誤導(dǎo)。

　　第三步，通過(guò)房屋平面圖，選擇設(shè)計(jì)合理、適合購(gòu)房者居住或辦公的面積、房型。

　　第四步，通過(guò)以上三個(gè)步驟的篩選后，購(gòu)房者劃定的范圍已基本確定。其他方面的內(nèi)容可作為參考。

特別值得一提的是，看“樓書(shū)”要學(xué)會(huì)發(fā)現(xiàn)缺點(diǎn)。因?yàn)檫@種宣傳資料一般是刻意“美化”的，渲染優(yōu)點(diǎn)而淡化缺點(diǎn)。在“樓書(shū)”中，含糊其辭的地方往往是有缺陷的所在。

6.哪種房型適合您？

不同類(lèi)型的房子，在使用功能配置、平面布局、舒適程度、環(huán)境特點(diǎn)以及房?jī)r(jià)等方面都是有差別的。

　　一、功能要求。

　　凡成套單元住宅，必須具備如下幾個(gè)功能空間：臥室（居室）、廳（起居室、過(guò)廳、門(mén)廳、餐廳）、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、過(guò)道、陽(yáng)臺(tái)（二層以上）。各類(lèi)功能空間既有滿足基本要求的面積指標(biāo)，也有達(dá)到最佳使用效果的面積指標(biāo)。由此看來(lái)，在一套住房面積數(shù)確定了的情況下，設(shè)計(jì)成什么樣的戶型，在這個(gè)確定戶型內(nèi)如何分配各功能空間，將直接關(guān)系到該套住宅的使用合理性及使用效果。

　　二、現(xiàn)代住宅戶型特點(diǎn)。

　　住宅的戶型設(shè)計(jì)受制于功能要求、建筑結(jié)構(gòu)、進(jìn)深（跨度）及各單元的戶型比（各戶型的數(shù)目比例）。隨著人們生活水平的提高和設(shè)計(jì)觀念的轉(zhuǎn)變，在結(jié)構(gòu)允許范圍內(nèi)，現(xiàn)代住宅戶型設(shè)計(jì)發(fā)生了一些變化：1.戶型逐步擴(kuò)大，在以二、三居室戶型為主體的情況下，適當(dāng)擴(kuò)大三、四居室戶比例；2.強(qiáng)調(diào)廳的重要性，擴(kuò)大廳的面積，盡可能把暗廳調(diào)整為明廳，減少?gòu)d內(nèi)部的交通功能?？臻g相連、通透的廳往往被劃成若干個(gè)功能區(qū)——起居室、餐廳、門(mén)廳，既是整體，又有分隔；3.適當(dāng)增加廚房、衛(wèi)生間使用面積，完善其內(nèi)部功能，提高使用率和舒適性；4.居室面積不求大，要求面積指標(biāo)適當(dāng)，大小居室比例合適，嚴(yán)格區(qū)分主臥、次臥；5.有些高級(jí)住宅還增加衛(wèi)生間數(shù)目，在主臥室設(shè)置衛(wèi)生間，別墅基本每層都有衛(wèi)生間。

　　上述這些變化會(huì)在使用上變得越來(lái)越合理，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，卻不一定最經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因?yàn)樽≌械拿恳黄椒矫椎拇鷥r(jià)都是相同的，但置于不同的功能空間其發(fā)揮的效用則是不同的，以狹小的居室換來(lái)寬敞的衛(wèi)生間并不可取，“三大一小一多”的“大”和“多”都要適當(dāng)，這一點(diǎn)請(qǐng)購(gòu)房者務(wù)必注意。

　　三、特殊戶型的設(shè)計(jì)。

特殊戶型指有別于普通戶型的立體處理及平面處理，主要包括：1.躍層式住宅。一套單元住宅占據(jù)了住宅樓的兩層，有室內(nèi)樓梯相連，下層為客廳及服務(wù)性房間，上層為主人及家里其他人員的臥室、起居室，增加了內(nèi)部活動(dòng)的私密性、擴(kuò)大了單套住宅的面積，居室、廳、衛(wèi)生間都較一般戶型增多。2.復(fù)式住宅。根據(jù)每套住宅內(nèi)部功能特點(diǎn)，壓縮某些功能占用空間的高度，上層與下層住宅空間互相借用，達(dá)到建筑面積不變情況下增加內(nèi)部住宅使用面積的效果，但這種住宅在功能安排及使用的舒適性上并不理想。3.空殼設(shè)計(jì)。在框架結(jié)構(gòu)住宅樓內(nèi)，除將戶與戶之間隔斷做好，戶內(nèi)廚房、衛(wèi)生間設(shè)施做好外，戶內(nèi)各廳、室之間僅在設(shè)計(jì)上進(jìn)行理想分隔，而在工程上不做任何隔斷，每戶成為一個(gè)“空殼”，各套住宅內(nèi)隔斷由住戶根據(jù)自己的愛(ài)好自由安排。這是一種全新的住宅設(shè)計(jì)觀念，在充分考慮人們對(duì)住宅共同需要的前提下，滿足不同人對(duì)住宅功能的特殊要求，以適應(yīng)個(gè)人偏好和經(jīng)濟(jì)狀況的差異，以不變應(yīng)萬(wàn)變，以簡(jiǎn)單應(yīng)復(fù)雜。

7.怎樣選擇現(xiàn)房？

選擇現(xiàn)房首先是否明廳明室。起居室（客廳）、臥室、廚房、餐室、衛(wèi)生間、書(shū)房等，是家人經(jīng)常活動(dòng)的空間，直接采光可以避免白天開(kāi)燈，節(jié)約能源。另外，陽(yáng)光燦爛會(huì)使您的生活更開(kāi)心。大起居室是人們喜歡的格局，它不僅加大人們活動(dòng)的空間，而且能增加臥室的私密性，保持家庭溫馨的味道。

　　廚房設(shè)施的合理與否是房型設(shè)計(jì)的重要方面，因?yàn)榧彝ブ鲖D每天有許多時(shí)間要在廚房度過(guò)?，F(xiàn)代化的炊具要求有較大空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。衛(wèi)生間一般只設(shè)浴盆、坐便器、洗手池三件，其實(shí)再小的空間，加裝一個(gè)男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器節(jié)省90%，另外，毛巾架、玻璃鏡等都要有妥善安放的地方，這些都要求衛(wèi)生間布局合理。還有，通風(fēng)問(wèn)題也要認(rèn)真考慮。選房時(shí)要看好廚房、廁所、廳是否附設(shè)垂直排氣煙囪，以保持室內(nèi)有良好的空氣。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時(shí)應(yīng)格外注意，特別是房屋的外墻，它的材料和厚度對(duì)你的居室溫度會(huì)有很大影響。

8.怎樣選擇期房？

　　購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，先要對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行了解，在確定要購(gòu)買(mǎi)某一家開(kāi)發(fā)公司的商品房后，要看對(duì)方有沒(méi)有售房許可證，所購(gòu)的房子與銷(xiāo)售許可證上的項(xiàng)目是否一致，如不一致則要查清后再?zèng)Q定。由于許多商品房的開(kāi)發(fā)是由某一個(gè)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行，而銷(xiāo)售則由另一家代理商負(fù)責(zé)，所以，購(gòu)此類(lèi)期房時(shí)要看清代理商與原開(kāi)發(fā)商有無(wú)委托銷(xiāo)售協(xié)議。有售房許可證的就可以放心買(mǎi)。

　　購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)最好隨工程進(jìn)度采用分期付款或公積金、按揭貸款。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)期房與現(xiàn)房相比，存在兩方面風(fēng)險(xiǎn)：一是樓盤(pán)爛尾，也就是工程進(jìn)行到一定程度因某種原因停建了；二是房屋竣工后，房屋設(shè)施、質(zhì)量、配套與約定不一致。如一次性交齊房款，那么買(mǎi)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大，分期付款或公積金、按揭貸款，承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)就小一點(diǎn)。當(dāng)然，購(gòu)買(mǎi)信譽(yù)好、資金雄厚的開(kāi)發(fā)公司的商品房，可以一次性付款，這樣可以享受房屋升值帶來(lái)的利益。

9.怎樣看現(xiàn)場(chǎng)？

　　現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢查，主要查看以下內(nèi)容：查看各廳室、過(guò)道的地面、墻面、頂棚、門(mén)窗、各類(lèi)管線設(shè)施、衛(wèi)生潔具、配套的廚具、預(yù)留的電源插座、電話插孔、天線插孔、水、暖、煤氣的五金件等是否有質(zhì)量問(wèn)題或設(shè)置不合理問(wèn)題。對(duì)于觀察發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重問(wèn)題，如裂縫、滲漏，要請(qǐng)售房單位給予解釋、說(shuō)明，如得不到滿意的答復(fù)，購(gòu)房者應(yīng)請(qǐng)專業(yè)人士給予必要的鑒定，如屬于不可修復(fù)的質(zhì)量問(wèn)題或嚴(yán)重安全隱患，則有必要采取不買(mǎi)及退房措施。

　　雖說(shuō)現(xiàn)場(chǎng)觀察的質(zhì)量檢查方法過(guò)于簡(jiǎn)單，很難發(fā)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，實(shí)地考察是必要的，應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，有些大的質(zhì)量問(wèn)題，往往在建成之前就已露端倪，若能及早采取預(yù)防措施，就可避免在將來(lái)真正出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，各方單位互相推諉，久拖不決。

10.怎樣看圖紙？

　　學(xué)會(huì)看房屋圖紙，能給您買(mǎi)房帶來(lái)許多方便。因?yàn)楫?dāng)您選擇的房子是期房時(shí)，只能以看圖紙的方式來(lái)了解房子的情況。這時(shí)，您一定要查看建房時(shí)使用的正式施工設(shè)計(jì)圖紙，從中了解建筑規(guī)模、樓層數(shù)、房型結(jié)構(gòu)、平面布置及建房時(shí)選用的主要材料、主要部位（結(jié)點(diǎn)）的工藝設(shè)計(jì)及要求達(dá)到的水準(zhǔn)。當(dāng)您查出設(shè)計(jì)內(nèi)容不一致的地方，應(yīng)向?qū)I(yè)人員請(qǐng)教，就您對(duì)圖紙的理解與銷(xiāo)售商進(jìn)行探討，以達(dá)成賣(mài)方的認(rèn)同，從而避免將來(lái)因雙方理解程度的偏差造成房屋外觀、布局、質(zhì)量、設(shè)施等的糾紛。

11.樣板房能不能輕信？

　購(gòu)房者不要輕信樣板房，一些樣板房與你實(shí)際買(mǎi)到的房在一些地方有時(shí)是不一樣的。

　　因?yàn)闃影宸渴菍ｉT(mén)搭出來(lái)的，所以它的尺寸和結(jié)構(gòu)比例完全可能不按圖紙上的大小來(lái)定。有些開(kāi)發(fā)商就故意把開(kāi)間放大一些，客戶不懂其中的奧妙，一看挺滿意，便簽約付款，這樣就上當(dāng)了。再如廚房和衛(wèi)生間在所建造的房屋中是比較小的，但到了樣板房中又給放大了，給客戶的感覺(jué)和實(shí)際情況是兩碼事。諸如此類(lèi)的手腳可以做出很多。售樓人員在給你介紹時(shí)，往往避實(shí)就虛，夸夸其談，使你產(chǎn)生信任感，在不知不覺(jué)中上當(dāng)受騙。

　　因此購(gòu)買(mǎi)者看樣板房時(shí)，應(yīng)帶上尺去量一量，再對(duì)照售樓書(shū)的房屋面積進(jìn)行比較，也可帶上內(nèi)行人去看房，多問(wèn)一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，這樣可避免吃虧。

12.怎樣給商品房打分？

　　人們購(gòu)買(mǎi)商品房大多會(huì)考慮以下這些問(wèn)題：

　　1.面積是否夠??？間隔是否適合？景觀好不好？

　　2.是否方便大人上班、小孩子上學(xué)、主婦買(mǎi)菜？是否需要鄰近有親人照顧？

　　3.喜歡哪一種環(huán)境、哪一類(lèi)房子（郊區(qū)住宅、鬧中取靜、熱鬧方便）？

　　4.預(yù)算支出多少？付款辦法如何？

　　除了上述的條件外，還應(yīng)從室內(nèi)設(shè)計(jì)的角度去考慮問(wèn)題：各生活區(qū)的分布是否妥當(dāng)？間隔是否合理、適用？固定設(shè)備是否完善？這樣您就會(huì)挑選到更好的房。也就是說(shuō)購(gòu)房前您先給房子打分，才能買(mǎi)得值。各項(xiàng)目分?jǐn)?shù)如下：

　　1.入門(mén)口沒(méi)有“多余走廊”，全屋沒(méi)有“瓶頸通道”和“危險(xiǎn)通道”。10分

　　2.客、飯廳只有兩或三個(gè)門(mén)口。10分

　　3.客、飯廳都有窗。10分

　　4.間隔大小比例合適。10分

　　5.室內(nèi)的設(shè)備和用料良好。10分

　　6.廚房依流程布置。10分

　　7.灶臺(tái)近窗。10分

　　8.空調(diào)機(jī)有固定預(yù)留位。10分

　　9.建筑物室內(nèi)空間計(jì)劃合理。10分

　　如果超過(guò)60分，那么這樓已算不錯(cuò)，可以考慮是否購(gòu)買(mǎi)了。

　　中小型單元房面積較小，如有“多余走廊”地方就不夠使用了。如入門(mén)口有一段短短的走廊，一般有2米長(zhǎng)，1米寬，這在中小單元已占有很大比例。這部分因是通道很難作其他用，只好放鞋柜或掛畫(huà)，使小單元變得更為狹小。最好是一進(jìn)門(mén)就是客廳，通道在客、飯廳之間穿過(guò)，房子就實(shí)用多了。

　　如果樓房（單元）的間隔，將大門(mén)、廁門(mén)、廚門(mén)及廳入口等集中在一個(gè)狹窄的地區(qū)，就形成所謂“瓶頸通道”，家庭人口多或常有客人來(lái)的家庭要充分注意這一點(diǎn)。危險(xiǎn)通道是指由于門(mén)位的關(guān)系，你在廁所或廚房出入的時(shí)候，容易被突然打開(kāi)的另一扇門(mén)撞倒，這時(shí)可利用室內(nèi)設(shè)計(jì)的方法加以改善。如在廁所門(mén)上開(kāi)一個(gè)透光而不透明的小窗戶等。

　　中小型單元的客、飯廳有兩三個(gè)門(mén)最為理想，這樣可以使客、飯廳之間有一條簡(jiǎn)單直接的通道，而四邊有足夠的墻邊位置擺放家具。如果客、飯廳的門(mén)超過(guò)三個(gè)，因?yàn)殚T(mén)口就是通道，通道便會(huì)占去較多的地方，而可供擺放家具的位置就相對(duì)減少了。這樣的廳實(shí)際上只能作為通道，利用率很低，在房?jī)r(jià)居高不下的今天，等于花費(fèi)每平方米幾千元的高價(jià)買(mǎi)了十幾平方米無(wú)用的面積。

　　客、飯廳都有窗，一般可得到較好的通風(fēng)、日照和景觀。客、飯廳四面被房包圍，如果大門(mén)和房門(mén)關(guān)上，則客、飯廳的通風(fēng)、日照、景觀都不好。雖說(shuō)每個(gè)人生活方式不同，喜愛(ài)各異，同一面積的房間甲覺(jué)得擠迫，而乙會(huì)覺(jué)得寬敞，但同一時(shí)代、同一地區(qū)、同生活習(xí)慣、同一社會(huì)潮流的人們當(dāng)中，總有許多共識(shí)：何為擠迫？何為寬敞？大家亦會(huì)有一些起碼標(biāo)準(zhǔn)。所以各生活區(qū)（客廳、飯廳、主房、廚房、浴廁等）究竟有多大？可以放什么尺寸的家具設(shè)備？各人心理都有一個(gè)大致尺度，應(yīng)大則大，應(yīng)小則小，這便是所謂的“間隔合理”。

　　一般說(shuō)來(lái)，如果適當(dāng)尺寸的家具都可以放在適合位置，就可以算是間隔合適了。而有些睡房大過(guò)客廳或睡房過(guò)小，則屬于間隔不當(dāng)了。

　　我們把工作的次序稱為流程，廚房的工作程序是：在冰箱取出食品，整理、洗凈、切好、煮熟，然后放到臺(tái)面上。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)明：取——整——洗——切——煮——放，廚房是按此流程布置的。家庭主婦只要按此順序做下去，就可以輕易完成全部廚房工作。否則主婦就會(huì)在廚房里走來(lái)走去，感覺(jué)非常疲累。

　　新建商品房的廚房一般很大（6—9平方米），所以這些廚柜擺放有L型、U型、中途島等形式，最好是冰箱、爐灶、水池成動(dòng)線，三邊加起來(lái)不要小于2.1米，不要超過(guò)6.4米。

　　要將一個(gè)不依流程布置的廚房加以改造，牽涉到上下水、燃?xì)?、電氣系統(tǒng)及墻地磚問(wèn)題，費(fèi)用不少，所以買(mǎi)房時(shí)，依流程布置的廚房是值得重視的。

　　此外，灶臺(tái)是否靠近窗戶，空調(diào)機(jī)有沒(méi)有預(yù)留位置，以及建筑物室內(nèi)空間的合理性是否令您滿意等，都是直觀的打分標(biāo)準(zhǔn)。

13.哪些商品房不能買(mǎi)？

　　一是在集體所有土地上興建的房屋不能買(mǎi)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有取得了國(guó)有土地使用權(quán)才可以按規(guī)定開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地或商品房。

　　二是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷(xiāo)售的房屋不要買(mǎi)。

　　三是房屋產(chǎn)權(quán)不清楚的房屋不能買(mǎi)。

　　總之，消費(fèi)者要想買(mǎi)到合法的商品房，一定要買(mǎi)有外銷(xiāo)許可證和內(nèi)銷(xiāo)許可證的商品房，這樣才能取得合法產(chǎn)權(quán)。

14.購(gòu)房時(shí)如何選擇開(kāi)發(fā)商？

　　我們可采用一問(wèn)、二看、三考察的方法。

　　一、詢問(wèn)主管部門(mén)。

　　首先，購(gòu)房者可以在選定住房后，再到一些行政主管部門(mén)去詢問(wèn)。這些開(kāi)發(fā)公司都與各城市的房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)系，房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際有所了解。

　　二、到公司辦公處觀看。

　　按照通常的市場(chǎng)規(guī)則，實(shí)力雄厚、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在各方面都注重自己的企業(yè)形象，對(duì)消費(fèi)者有良好的信譽(yù)。如果你到一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司去，發(fā)現(xiàn)其辦公地點(diǎn)管理井然有序，上門(mén)討債者少，出現(xiàn)糾紛少，這家房地產(chǎn)公司應(yīng)該是可靠的。反之，如果討債者紛紛，為房產(chǎn)鬧糾紛的多，則這家公司資信有問(wèn)題，一般靠不住。

　　三、考察其已售出的商品房。

　　在這些已經(jīng)售出的住宅區(qū)里考察時(shí)，可分兩步走。一是先看周?chē)沫h(huán)境，如果環(huán)境好，則這家公司在物業(yè)管理上較負(fù)責(zé)。如果垃圾遍地，環(huán)境差，則物業(yè)管理有缺陷。二是到住戶中去探問(wèn)，如果開(kāi)發(fā)公司房建得好，管理好，收費(fèi)合理，住戶會(huì)有好評(píng)價(jià)的。如果質(zhì)量差，管理亂，收費(fèi)過(guò)高，住戶會(huì)毫不留情地講出來(lái)。三是到已經(jīng)入住的房中看質(zhì)量如何。一般入住后的房屋經(jīng)過(guò)一二年后都容易發(fā)現(xiàn)缺陷和質(zhì)量問(wèn)題。

　　這三個(gè)方法可同時(shí)用，也可單用。

15.廣告中的起步價(jià)是什么意思？

　　在商品房廣告中，人們經(jīng)常遇到“起步價(jià)”這一名詞，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我們?cè)趶V告中見(jiàn)到的起步價(jià)格，一般是指頂層、朝向不好的樓房?jī)r(jià)格，而各樓層的差價(jià)，有的相差幾十元，有的相差幾百元。以購(gòu)買(mǎi)100平方米的商品房為例，樓層朝向差額小的與差額大的房?jī)r(jià)要相差三四萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的這一價(jià)格“朦朧”，使老百姓從心理上承受數(shù)萬(wàn)元的價(jià)格差異。

　　一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在制定商品房起步價(jià)格時(shí)是考慮了多種因素的，包括土地的成本、建筑安裝成本、配套設(shè)備成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)四部分，從某種意義上說(shuō)，“起步價(jià)”可以認(rèn)為是該房地產(chǎn)的最低價(jià)格。從目前市場(chǎng)上看，開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的具體情況及市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，對(duì)各樓層、朝向的差價(jià)作了相應(yīng)調(diào)整，大部分是遵循這樣的規(guī)律：即起步價(jià)為頂層樓的價(jià)格，一樓價(jià)為起價(jià)加5%，二樓價(jià)為起價(jià)加15%，三樓價(jià)為起價(jià)加25%，四樓價(jià)為起價(jià)加20%，五樓價(jià)為起價(jià)加10%，但是有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“起步價(jià)”，則是根據(jù)市場(chǎng)需求和銷(xiāo)售情況作了特殊處理，因此，消費(fèi)者要特別小心。

　　面對(duì)商品房?jī)r(jià)格“朦朧”的問(wèn)題，天津市物價(jià)部門(mén)已明確規(guī)定銷(xiāo)售商品房要明碼標(biāo)價(jià)，對(duì)此，購(gòu)房者不僅要學(xué)會(huì)理解起步價(jià)，還應(yīng)對(duì)一看便知的坐落位置、結(jié)構(gòu)、房屋形式、建筑面積、使用面積、公用面積、室內(nèi)配套設(shè)施、計(jì)價(jià)單位、銷(xiāo)售價(jià)格、付款方式、優(yōu)惠折扣率、代收代繳的具體稅費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整價(jià)格時(shí)間及幅度等內(nèi)容做到心中有數(shù)。

16、怎樣挑一套好房子？

　　一、豪華闊綽與經(jīng)濟(jì)實(shí)用不可兼得。

　　購(gòu)房者往往希望以“價(jià)廉”的花費(fèi)，取得“物美”的房子。如果購(gòu)房者沒(méi)有能力改變開(kāi)發(fā)商將本求利的動(dòng)機(jī)，那么這個(gè)愿望是不切實(shí)際的。因?yàn)樯唐贩棵康巧弦粋€(gè)“更美”的臺(tái)階，都是以增加投資為代價(jià)的。在房子的檔次和面積上，要想追求豪華、寬敞，就不能過(guò)多地考慮“經(jīng)濟(jì)”的要求；若想以盡可能少的花費(fèi)取得房子，只能在實(shí)用方面多做文章。對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還是從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的角度出發(fā)挑選房子為好，在限定總體花費(fèi)的基礎(chǔ)上，挑選一個(gè)戶型、面積及內(nèi)部各功能分配比較理想的房子。

　　二、防止面積欺詐。

　　商品房銷(xiāo)售一般以單位面積價(jià)格來(lái)計(jì)算一套住宅、一棟樓的總價(jià)，這時(shí)面積就成了影響總價(jià)的至關(guān)重要的因素。對(duì)一套已經(jīng)存在、大小已經(jīng)固定的住宅來(lái)說(shuō)，面積數(shù)漲大，總價(jià)就會(huì)增加，開(kāi)發(fā)商則可以從中獲利，于是就有個(gè)別開(kāi)發(fā)商在面積數(shù)上做手腳。常出現(xiàn)的問(wèn)題有：1、利用購(gòu)房者無(wú)法確切測(cè)量、無(wú)法確切知道整棟樓建筑面積的弱點(diǎn)，增加每套住宅應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e，將不應(yīng)計(jì)入每套銷(xiāo)售面積的部分計(jì)入銷(xiāo)售面積；2、以建筑面積計(jì)價(jià)，承諾一個(gè)較高的使用系數(shù)但又不把使用系數(shù)寫(xiě)入合同，房屋交付時(shí)，使用系數(shù)大打折扣，使購(gòu)房者損失實(shí)際可利用的面積；3、以使用面積計(jì)價(jià)時(shí)，混淆建筑面積與使用面積的概念，擴(kuò)大使用面積的范圍；4、小幅度夸大面積和建筑面積，在有關(guān)部門(mén)實(shí)地測(cè)量后，因差額較小，不再重新結(jié)算差價(jià)。

　　三、嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。

　　盡管政府、開(kāi)發(fā)商及施工單位都有對(duì)建筑質(zhì)量監(jiān)督檢查的制度和辦法，購(gòu)房者仍然不能以對(duì)此掉以輕心。挑選房子時(shí)，一定要看可以拿到的有關(guān)質(zhì)量的法律方面的文件；現(xiàn)場(chǎng)、現(xiàn)房要多去幾次，最好帶上專業(yè)人士仔細(xì)品一品；充分利用各種社會(huì)關(guān)系，了解開(kāi)發(fā)商、施工單位的背景。除以上方法外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于買(mǎi)方市場(chǎng)的狀態(tài)下，先租后買(mǎi)不失為一個(gè)檢驗(yàn)房屋質(zhì)量的好辦法，利用半年到一年的時(shí)間先租用，如確實(shí)未發(fā)現(xiàn)大的問(wèn)題和隱患再付款購(gòu)房，這種辦法同時(shí)也檢驗(yàn)了物業(yè)管理公司的服務(wù)水平，購(gòu)房者心里會(huì)更踏實(shí)。

17、經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格是怎樣構(gòu)成的？

　　經(jīng)濟(jì)適用住房是政府扶持的具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會(huì)保障住房。經(jīng)濟(jì)性是指住房?jī)r(jià)格相對(duì)市場(chǎng)而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。隨著時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用住房的適用性也會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷提高住房質(zhì)量。因此經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不同時(shí)期的中低收入家庭不斷增長(zhǎng)的住房需求，在質(zhì)量上要通過(guò)精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)和精心施工，使經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，標(biāo)準(zhǔn)不高水平高，面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量好，占地不多環(huán)境美，利用有限的資金和有限空間，為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造適宜的居住環(huán)境。

　　經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格構(gòu)成主要包括以下幾個(gè)方面：1、建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)；2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；3、建安工程費(fèi)；4、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）；5、以上4項(xiàng)之和為基礎(chǔ)的1%-3%的管理費(fèi)；6、貸款利息；7、稅金；8、3%以下的利潤(rùn)。

18、多層住宅與高層住宅哪種好？

　　現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)的住宅，主要就是普通6層的多層住宅和25層左右的高層住宅，其他還有別墅、10-12層帶電梯的小高層等。那么，在購(gòu)房時(shí)究竟選哪一類(lèi)型的更適合呢？

　　第一，從建造成本上講，普通多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)，每建筑平方米造價(jià)約在800-1000元左右；而高層住宅通常為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑成本約為1800-2000元每建筑平方米。由于成本對(duì)價(jià)格的制約，一般情況下，高層建筑的住宅價(jià)格較高。

　　第二，從面積和實(shí)際使用率看，多層要高于高層住宅。眾所周知，購(gòu)房時(shí)的計(jì)算面積為銷(xiāo)售面積，其中包括了對(duì)公共部分，如電梯間、樓梯間等面積的分?jǐn)?。高層住宅由于有電梯等待間、地下室等，需分?jǐn)偟墓妹娣e較多層要多，故而實(shí)際得房率低。所以，有些客戶為爭(zhēng)取到更多的實(shí)際面積，往往選擇多層住宅。

　　第三，從建筑質(zhì)量看，高層建筑由于全為鋼筋混凝土現(xiàn)澆，抗震性能好，折舊年限長(zhǎng)，如將建筑物在銀行抵押，高層建筑應(yīng)得到更多的抵押貸款。

　　第四，從房型格局看，目前多數(shù)新建多層住宅的戶型設(shè)計(jì)都有長(zhǎng)足的進(jìn)步。另外，由于構(gòu)造上的原因，多層住宅往往南北通風(fēng)、室內(nèi)無(wú)效面積少，室內(nèi)動(dòng)線合理，隔墻易于敲打，有利于裝修。而高層住宅往往采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)戶型往往較局促，且不易裝修。

　　第五，從物業(yè)管理收費(fèi)看，高層住宅由于多設(shè)有電梯，樓層居民也多，一般物業(yè)管理費(fèi)要高于多層住宅。

　　從上述幾個(gè)方面看，購(gòu)買(mǎi)多層住宅較之高層住宅要更為有利。

 購(gòu)房知識(shí)——2、購(gòu)房篇

引用

　　有關(guān)專家建議，消費(fèi)者從以下五個(gè)方面進(jìn)行商品房選購(gòu)：

　　要注意銷(xiāo)售房屋部門(mén)是否有售房許可證   凡是有售房許可證的企業(yè)，已經(jīng)到有關(guān)部門(mén)注冊(cè)登記，屬于合法經(jīng)營(yíng)，就能及時(shí)發(fā)給許可證。相反，購(gòu)房后獲取產(chǎn)權(quán)證將遇到麻煩。

　　選擇房屋結(jié)構(gòu)是否合理，使用功能上是否齊全   如煤氣、暖氣、水、電是否到位，而且房屋的使用功能應(yīng)該從購(gòu)房合同上體現(xiàn)出來(lái)。

　　購(gòu)房時(shí)還注意一些細(xì)節(jié)問(wèn)題   比如期房的竣工時(shí)間、交付使用時(shí)間，并應(yīng)在購(gòu)房的合同上注意經(jīng)銷(xiāo)者違約時(shí)應(yīng)追究的法律責(zé)任，不使受損。

　　凡是不等急用房者，應(yīng)該購(gòu)買(mǎi)期房   一般銷(xiāo)售價(jià)格比現(xiàn)房便宜20%。一個(gè)50平方米的獨(dú)單要節(jié)省2萬(wàn)多元。

　　急用房者，一般多購(gòu)買(mǎi)舊房，最好七八成新即可   購(gòu)買(mǎi)一套新房獨(dú)單的錢(qián)可買(mǎi)上一套中單舊房。購(gòu)舊房應(yīng)該到市和各區(qū)房管局主辦的房屋置換中心或房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們都有可靠的信譽(yù)。

 

20、購(gòu)房十二招有哪些？

　　第一招，不看白天看晚上   了解入夜后房屋附近噪聲、照明、安全等。

　　第二招，不看晴天看雨天   再好的偽裝也敵不過(guò)幾天下雨，此時(shí)漏水、滲水一覽無(wú)余。

　　第三招，不看建材看格局   不要被漂亮的建材所迷惑，房屋機(jī)能是否有效發(fā)揮，有賴于格局是否設(shè)計(jì)周全。

　　第四招，不看墻面看墻角   看墻角是否平整、龜裂、有無(wú)滲水。

　　第五招，不看裝璜看做工   尤其是每個(gè)接角、窗沿、墻角、天花板等等做工是否細(xì)致，要仔細(xì)觀察，這些都是討價(jià)還價(jià)的籌碼。

　　第六招，不看窗簾看窗外   一定要拉開(kāi)窗簾看一下通風(fēng)、采光、排氣管等是否好。

　　第七招，不看電梯看樓梯，即安全梯   如果發(fā)生災(zāi)難，是唯一逃生之路。

　　第八招，不看電器看插座   設(shè)計(jì)精心的房屋，才能充分享受現(xiàn)代化家電的便利性。

　　第九招，不看家具看空屋   空屋才是真面目。

　　第十招，不問(wèn)屋主問(wèn)警衛(wèi)   任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理員或警衛(wèi)卻了解房屋、環(huán)境和鄰居的情況。

　　第十一招，不看地上看天上   注意看天花板和角落有無(wú)漏水。

　　第十二招，不看客廳看廚廁   客廳是外觀，而廚廁是內(nèi)部器官，家中的水電煤系統(tǒng)都在這里，是容易漏水、出問(wèn)題的地方。

 

21、怎樣與開(kāi)發(fā)商“侃價(jià)”？

　　首先，應(yīng)清楚中意的物業(yè)行情如何。愈明了物業(yè)的基本資料，愈能增加變價(jià)的籌碼。預(yù)售房?jī)r(jià)格可分為表價(jià)、底價(jià)與成交價(jià)三種。表價(jià)為銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的價(jià)格，底價(jià)則為發(fā)展商委托銷(xiāo)售公司的最后底線，兩者之間并無(wú)固定價(jià)差，基本每平方米有幾十到幾百元的差距。而成交價(jià)則是經(jīng)過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方交戰(zhàn)，在你情我愿的情況下成交的價(jià)格。在空間背景相同、個(gè)案規(guī)劃條件無(wú)二的情況下，善于議價(jià)者，其成交價(jià)可能出現(xiàn)比發(fā)展商底價(jià)低的數(shù)字。

　　一般來(lái)說(shuō)，發(fā)展商在定房?jī)r(jià)時(shí)，是以總成本加上利潤(rùn)及應(yīng)交稅費(fèi)等。房屋成本主要包括土地、建筑、營(yíng)銷(xiāo)等費(fèi)用， 以及證明費(fèi)用、媒體廣告、利息負(fù)擔(dān)及預(yù)估銷(xiāo)售期間合理的空置率。當(dāng)然，房地產(chǎn)具有獨(dú)特性，售價(jià)隨著物業(yè)的個(gè)別因素、區(qū)域因素與銷(xiāo)售時(shí)機(jī)而有所變動(dòng)，故應(yīng)參考區(qū)域內(nèi)其他類(lèi)似產(chǎn)品的價(jià)格。

　　掌握了房?jī)r(jià)如何判定后，對(duì)業(yè)務(wù)人員開(kāi)價(jià)又如何“應(yīng)戰(zhàn)”呢？大多數(shù)業(yè)務(wù)人員對(duì)各種殺價(jià)均有說(shuō)辭。但基于業(yè)績(jī)壓力，也會(huì)在權(quán)限范圍內(nèi)盡量達(dá)成交易。前提是，購(gòu)房人要讓業(yè)務(wù)員感受到購(gòu)房的誠(chéng)意。另外應(yīng)清楚預(yù)售房的游戲規(guī)則。預(yù)售在銷(xiāo)售過(guò)程中，對(duì)價(jià)格的守放是靈活運(yùn)用的。如個(gè)案推出后，有時(shí)會(huì)突然推出個(gè)別較低的個(gè)案，此時(shí)，該個(gè)案的議價(jià)空間就會(huì)拉大，但個(gè)案成交比為8：1時(shí)，業(yè)務(wù)人員守價(jià)會(huì)守得比較緊，議價(jià)空間相對(duì)縮小。

　　在買(mǎi)賣(mài)雙方的議價(jià)中，當(dāng)購(gòu)房者提出讓價(jià)要求時(shí)，銷(xiāo)售人員最初會(huì)基于預(yù)售房有某些不足之處，會(huì)先在權(quán)限內(nèi)每平方米讓個(gè)幾十元。若購(gòu)房人出價(jià)與房?jī)r(jià)落差大，銷(xiāo)售人員才會(huì)請(qǐng)業(yè)務(wù)主管出面。那怎樣才能讓主管心甘情愿讓價(jià)呢？購(gòu)房者可從挑剔產(chǎn)品著手，如對(duì)公共設(shè)施的計(jì)算、房屋內(nèi)部設(shè)施上的缺憾、相關(guān)管線的設(shè)計(jì)、營(yíng)建成本等方面提出合理的看法，或?qū)Ψ课莞窬痔舫鲇械览淼拿?，主管可能?huì)讓價(jià)的。

　　在現(xiàn)房方面，購(gòu)房者宜把握兩個(gè)關(guān)鍵，一為交房前，發(fā)展商不敢大幅降價(jià)，避免交房時(shí)橫生糾紛。二為大型個(gè)案因戶數(shù)多，如降價(jià)對(duì)多數(shù)已購(gòu)客戶無(wú)法交待，而小個(gè)案較易解決，故降價(jià)幅度可以拉大。

 

22、購(gòu)房定金的作用是什么？它與預(yù)付款在法律上有何區(qū)別？

　　購(gòu)房定金是指在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，為保證合同的履行，規(guī)定由當(dāng)事人一方先行支付給對(duì)方一定數(shù)額的貨幣。合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回，或抵作價(jià)款。給付定金方如不履行合同就失去了定金所有權(quán)，無(wú)權(quán)索要定金。接受定金方如不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返回定金。這樣，當(dāng)事人為避免受定金制裁，從經(jīng)濟(jì)利益上考慮，也能促使自己認(rèn)真履行，體現(xiàn)了定金的擔(dān)保作用。

　　定金在經(jīng)濟(jì)合同履行時(shí)，可抵作價(jià)款，這樣，定金作為應(yīng)予給付的款數(shù)中所付之款，也是一種預(yù)先給付，起了預(yù)付款的作用。但是，定金雖有預(yù)付款的性質(zhì)，卻與預(yù)付款有本質(zhì)的區(qū)別：在不履行經(jīng)濟(jì)合同里，預(yù)付款沒(méi)有擔(dān)保作用，不產(chǎn)生定金的法律后果；而付款方不履行合同時(shí)，有權(quán)要求返還預(yù)付款。

 

23、購(gòu)房需要辦理哪些手續(xù)？

　　首先，要簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定，凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)贈(zèng)與等轉(zhuǎn)讓行為，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人必須簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同。

　　合同應(yīng)當(dāng)載明的主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的姓名或名稱住所，房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱和編號(hào)，房地產(chǎn)坐落位置、面積和四面界限，土地宗地號(hào)（土地規(guī)劃局批準(zhǔn)的每宗土地使用權(quán)證的編號(hào)），土地使用權(quán)取得的方式及年限，房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)，成交的價(jià)格及支付方式，房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間，違約責(zé)任，雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　其次，應(yīng)當(dāng)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。辦理過(guò)戶手續(xù)的程序如下：1、雙方當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后30日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；2、房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在15日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)；3、房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng)估；4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；5、由房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)過(guò)戶單。

　　在辦理上述手續(xù)后，雙方當(dāng)事人應(yīng)憑過(guò)戶手續(xù)，并依照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

 

24、購(gòu)房需要查看什么？

　　購(gòu)房前應(yīng)首先查驗(yàn)開(kāi)發(fā)單位的有關(guān)文件，看其是否具備土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證等。

　　其次，考查開(kāi)發(fā)企業(yè)的信譽(yù)及資質(zhì)等級(jí)。了解這家企業(yè)有無(wú)建房經(jīng)歷，已推出的項(xiàng)目有無(wú)良好的口碑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)家建設(shè)部門(mén)規(guī)定的，反映了一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金、技術(shù)、管理、開(kāi)發(fā)能力等綜合實(shí)力。

　　再者，對(duì)售房廣告要仔細(xì)閱讀，注意廣告的真實(shí)性。報(bào)紙、電視或廣告牌上的售房廣告如沒(méi)有商品房預(yù)售許可證編號(hào)，則應(yīng)警惕。

　　還有，不妨考查一下承建單位。因?yàn)楹玫氖┕挝蛔⒁庾约旱男抛u(yù)，也注重建房的質(zhì)量。施工企業(yè)的等級(jí)是國(guó)家建設(shè)部建設(shè)部門(mén)規(guī)定的，反映了一個(gè)企業(yè)的綜合能力?，F(xiàn)在工地都標(biāo)有施工企業(yè)的名稱等級(jí)，購(gòu)房者可從工地條件程度這個(gè)側(cè)面來(lái)衡量這個(gè)企業(yè)的管理水平，并注意是否有委托質(zhì)量監(jiān)督。

　　至于銷(xiāo)售人員的素質(zhì)也需注意。素質(zhì)良好的工作人員應(yīng)實(shí)事求是，認(rèn)真負(fù)責(zé)，不含糊其辭，能對(duì)所售商品房的相關(guān)情況做明確介紹。

　　最后，在簽合同時(shí)應(yīng)更加謹(jǐn)慎。一定要認(rèn)真閱讀格式合同的文字含義，認(rèn)真思考格式合同中填空部分的內(nèi)容。

　　所以，提倡在購(gòu)房之前多向有經(jīng)驗(yàn)的人士咨詢，特別在簽合同時(shí)請(qǐng)律師把關(guān)。

 

25、購(gòu)房時(shí)為什么要查看售房許可證？

　  銷(xiāo)售商品房必須具備一定的手續(xù)，才能證明開(kāi)發(fā)商是通過(guò)法定程序完成商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售全過(guò)程的，同時(shí)，購(gòu)房者的合法權(quán)益才能得到保證。

　　開(kāi)發(fā)商的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及開(kāi)發(fā)資格證明文件；擬銷(xiāo)售的商品房項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，包括立項(xiàng)批復(fù)及可行性研究報(bào)告批復(fù)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，以及審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程開(kāi)工證；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的國(guó)有土地使用權(quán)證或其他能夠證明開(kāi)發(fā)商擁有土地使用權(quán)的證明文件；預(yù)售商品房的銷(xiāo)售許可證或外銷(xiāo)商品房好感售許可證；擬銷(xiāo)售的商品房竣工合格文件；國(guó)有土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)登記文件；現(xiàn)售商品房的銷(xiāo)售許可證或外銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售許可證。

　　取得了上述手續(xù)后即可公開(kāi)銷(xiāo)售商品房。上述手續(xù)中最核心的就是銷(xiāo)售許可證（包括內(nèi)銷(xiāo)、外鎖、現(xiàn)售、預(yù)售），有了許可證就證明房地產(chǎn)管理部門(mén)已審查了其他各項(xiàng)開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備的手續(xù)，并對(duì)各薦手續(xù)的真實(shí)性、合法性進(jìn)行了檢驗(yàn)。購(gòu)房者在審查了名副其實(shí)的銷(xiāo)售許可證之后，即可以放心選購(gòu)商品房，不必?fù)?dān)心在商品房產(chǎn)權(quán)問(wèn)題上產(chǎn)生什么麻煩。

　　售房許可證上應(yīng)載明的內(nèi)容：1、建設(shè)項(xiàng)目名稱、坐落、結(jié)構(gòu)、批準(zhǔn)立項(xiàng)單位和文號(hào)；2、建設(shè)項(xiàng)目的使用性質(zhì)和規(guī)模（占地面積、建筑面積）；3、擬外銷(xiāo)的房屋建筑面積或幢、號(hào)；4、工程進(jìn)度和交付使用時(shí)間等情況。

 

26、購(gòu)房時(shí)為什么要有“兩證”？

　　為了保障住房消費(fèi)者的權(quán)益，加強(qiáng)商品房售后服務(wù)管理，促進(jìn)住宅銷(xiāo)售，建設(shè)部決定在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房銷(xiāo)售中實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度，即“兩證”制度，并于1998年9月1日起實(shí)施。由此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)，必須向消費(fèi)者提供“兩證”。

　　那么，商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)都有哪些具體規(guī)定呢？

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向用戶交付銷(xiāo)售新建商品房住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》可以作為商品房購(gòu)銷(xiāo)合同的補(bǔ)充約定。

　　二、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售的商品房承擔(dān)質(zhì)量保證的法律性文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。

　　三、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)檢驗(yàn)質(zhì)量的等級(jí)；2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1年采暖或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。4、用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。

　　四、住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第五條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)保修期。國(guó)家對(duì)工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。

　　五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向用戶交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)有交付驗(yàn)收手續(xù)，并由用戶對(duì)住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行簽字認(rèn)可。用戶驗(yàn)收后自行添置、改動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備，由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任。

　　六、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理的應(yīng)注明的監(jiān)理單位，結(jié)構(gòu)類(lèi)型，裝修、裝飾注意事項(xiàng)，上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施安置的說(shuō)明，有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)，門(mén)、窗類(lèi)型使用注意事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明，其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。

　　另外，住宅配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶?！皟蓵?shū)”以購(gòu)買(mǎi)者買(mǎi)的套（幢）發(fā)放。每套（幢）住宅均應(yīng)附有各自的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中對(duì)住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任，因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)造成房屋受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。其他住宅和非住宅的商品房屋，可參照本規(guī)定執(zhí)行。

 

27、怎樣簽訂購(gòu)房合同？

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)涉外經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理規(guī)定》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，在平等、自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，甲、乙雙方應(yīng)達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條，乙方所購(gòu)甲方商品房情況，內(nèi)容包括商品房坐落位置、商品房土地來(lái)源等；

　　第二條，商品房售價(jià)；

　　第三條，付款時(shí)間及方式約定；

　　第四條，實(shí)際面積與銷(xiāo)售面積差異的處理；

　　第五條，乙方逾期付款的違約責(zé)任；

　　第六條，房屋交付日期；

　　第七條，甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任；

　　第八條，設(shè)計(jì)變更的約定；

　　第九條，房屋交接；

　　第十條，甲方關(guān)于建筑、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任；

　　第十一條，甲方關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾；

　　第十二條，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定；

　　第十三條，關(guān)于物業(yè)管理的內(nèi)容、方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　第十四條，保修責(zé)任。

 

28、簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)應(yīng)怎樣訂違約責(zé)任條款？

　　在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，有些開(kāi)發(fā)商或代理商往往列出許多有關(guān)買(mǎi)方違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開(kāi)賣(mài)方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的違張責(zé)任，但有關(guān)買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任之約定是不公平不對(duì)等的，對(duì)買(mǎi)方極為不利。因此，在與賣(mài)方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)要求在合同中明確賣(mài)方的違經(jīng)責(zé)任，并爭(zhēng)取雙方違經(jīng)責(zé)任的公平和對(duì)等。

　　比如，有的開(kāi)發(fā)商或代理商的合同文本對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方違約責(zé)任是這樣約定的：“買(mǎi)方逾期付款，應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣(mài)方償付違約金，買(mǎi)方付款逾期20日，賣(mài)方有權(quán)終止合同，并有權(quán)沒(méi)收買(mǎi)方支付的定金和房?jī)r(jià)款。賣(mài)方未按期將房屋交付給買(mǎi)方，應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買(mǎi)方支付違約金；賣(mài)方交付房屋逾期180日，買(mǎi)方有權(quán)終止合同，并有權(quán)要求賣(mài)方雙倍返還定金”。雖然，在上述條款中，關(guān)于賣(mài)方違約的表述不完整，關(guān)于買(mǎi)賣(mài)雙方違約的責(zé)任不對(duì)等。

　　在商品房買(mǎi)賣(mài)中，作為賣(mài)方，不但應(yīng)按合同約定的日期交付房屋，而且應(yīng)按合同約定的條件（面積、位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、《工程質(zhì)量核驗(yàn)書(shū)》等）交付房屋。因此，上述有關(guān)賣(mài)方違約的完整表述應(yīng)是：“賣(mài)方未按合同約定的條件如期將房屋交付給買(mǎi)方……”另外，既然在買(mǎi)方逾期20日時(shí)，賣(mài)方有權(quán)終止合同，沒(méi)收買(mǎi)方支付的定金的房?jī)r(jià)款，那么也應(yīng)規(guī)定“在賣(mài)方逾期20日（不應(yīng)是18日）時(shí)，買(mǎi)方有權(quán)終止合同，要求賣(mài)方雙倍返還定金和房?jī)r(jià)款”，才算公平、對(duì)等。

　　此外，“賣(mài)方有權(quán)沒(méi)收買(mǎi)方支付的房?jī)r(jià)款”的條款本身就是不合法的。

 

29、為什么說(shuō)找個(gè)律師簽購(gòu)房合同好？

　　律師介入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，不僅為購(gòu)房者提供了必要的法律服務(wù)、法律咨詢和法律保障；而且更給購(gòu)房者提供了購(gòu)房的信心的保證。

　　其一，有利于確保購(gòu)房者的合法權(quán)益。律師熟悉法律條文，具有其專業(yè)上的優(yōu)勢(shì)，在購(gòu)房過(guò)程中，律師可以就房屋買(mǎi)賣(mài)的有關(guān)問(wèn)題從法律的角度為你提供意見(jiàn)，并代購(gòu)房者審查購(gòu)房合同文本和有關(guān)證件手續(xù)等。律師參與代理購(gòu)房全過(guò)程，從購(gòu)房一開(kāi)始就為購(gòu)房者把關(guān)，特別是為購(gòu)房者把好購(gòu)房合同關(guān)，從而有效地減少購(gòu)房者的各種風(fēng)險(xiǎn)，確保購(gòu)房者的合法權(quán)益。

　　其二，有利于加快辦理個(gè)人購(gòu)房的抵押貸款的速度。律師具有專業(yè)的素質(zhì)和豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，與開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)交易中心、公證、保險(xiǎn)、銀行等有關(guān)部門(mén)的接觸較多，所以由律師辦理個(gè)人購(gòu)房和貸款等中介業(yè)務(wù)可收到事半功倍的效果。

　　其三、有利于減少買(mǎi)賣(mài)雙方糾紛，解除購(gòu)房者過(guò)后可能遇到的煩惱。商品房投訴一直是商品投訴的重頭，據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，1998年二季度商品房投訴明顯上升，全國(guó)共收到房屋、建材投訴6404件，其中遼寧省增長(zhǎng)了35%，商品房投訴集中反映在房屋質(zhì)量、虛假?gòu)V告、違約責(zé)任、面積不符、物業(yè)管理、合同欠規(guī)范等五個(gè)方面。購(gòu)房者聘請(qǐng)律師把關(guān)，代理糾紛調(diào)解或者仲裁活動(dòng)，解除了購(gòu)房者買(mǎi)房所遇到的煩惱，省卻了購(gòu)房者的時(shí)間和精力。

　　律師為購(gòu)房者服務(wù)內(nèi)容一般包括：1、審查開(kāi)發(fā)商資格，看銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和商品房銷(xiāo)售許可證；2、按標(biāo)準(zhǔn)合同由律師代理買(mǎi)方同開(kāi)發(fā)商談判和簽訂購(gòu)房合同；3、如需貸款，則代理一切抵押貸款手續(xù)；4、入住時(shí)律師協(xié)助買(mǎi)方驗(yàn)收質(zhì)量，查看有無(wú)驗(yàn)收證明；5、代辦房屋產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)手續(xù)。

　　購(gòu)房者在選律師時(shí)一般要注意：1、挑經(jīng)過(guò)工商行政管理局批準(zhǔn)正式掛牌營(yíng)業(yè)、業(yè)績(jī)和口碑較好的律師事務(wù)所；2、挑選具有律師資格證書(shū)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比較熟悉并辦理過(guò)購(gòu)房代理業(yè)務(wù)的律師；3、事先同律師事務(wù)所訂好代理服務(wù)的范圍、內(nèi)容、時(shí)限以及律師代辦費(fèi)，全部代理服務(wù)完成后再付款。

 

30、購(gòu)房過(guò)程中如何聘請(qǐng)律師？

　　一、選擇房地產(chǎn)專業(yè)律師事務(wù)所和律師。

　　根據(jù)我國(guó)《律師法》的規(guī)定：律師是指依法取得律師執(zhí)業(yè)證書(shū)，為社會(huì)提供法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)人員。律師承辦業(yè)務(wù)，由律師事務(wù)所統(tǒng)一接受委托，與委托人簽訂書(shū)面委托合同。律師作為法律工作者，只有具備扎實(shí)的法學(xué)理論功底和較高的業(yè)務(wù)技能，才能為當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)。為充分維護(hù)鳳房人的合同權(quán)益，房地產(chǎn)專業(yè)律師不僅要熟諳房地產(chǎn)法律知識(shí)，還須對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有較深入的了解，這樣才能在為購(gòu)房人提供法律顧問(wèn)服務(wù)的同時(shí)，又能為當(dāng)事人的購(gòu)房投資提供有價(jià)值的投資分析。

　　因此，選擇專業(yè)的房地產(chǎn)律師和律師事務(wù)所，購(gòu)房人的權(quán)益才能得到真正有效的法律保障。

　　二、何時(shí)聘請(qǐng)律師。

　　許多購(gòu)房人都希望聘請(qǐng)律師為自己的購(gòu)房活動(dòng)提供咨詢和法律保障，但不清楚何時(shí)聘請(qǐng)律師為好。一些購(gòu)房人在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后或出現(xiàn)購(gòu)房糾紛時(shí)才聘請(qǐng)律師，往往費(fèi)時(shí)費(fèi)力。從保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益角度出發(fā)，律師介入得越早，購(gòu)房人的利益就越有保障。因此，購(gòu)房人在有購(gòu)房意向后即應(yīng)聘請(qǐng)律師辦理購(gòu)房事宜。

　　三、簽訂委托代理合同。

　　律師代理購(gòu)房事務(wù)是基于委托人和律師或律師事務(wù)所協(xié)商一致而形成的委托代理關(guān)系。委托人與律師事務(wù)所協(xié)商簽訂的委托代理合同，是規(guī)定律師代理委托人辦理具體法律事務(wù)的合同，它確定了律師事務(wù)所與委托人在代理該項(xiàng)法律事務(wù)過(guò)程中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。委托代理合同是律師代理具體法律事務(wù)的基本性文件，其基本內(nèi)容包括：委托人的姓名或名稱、所委派律師的姓名、委托事項(xiàng)、委托代理權(quán)限、雙方的權(quán)利義務(wù)等條款。

　　四、委托人出具授權(quán)委托書(shū)。

　　由委托人單方出具的向代理律師授予代理權(quán)的授權(quán)委托書(shū)，是明確律師辦理具體法律事務(wù)代理權(quán)權(quán)限范圍的法律文書(shū)。它是委托人實(shí)施授權(quán)行為的標(biāo)志，是產(chǎn)生代理權(quán)的直接依據(jù)。其基本內(nèi)容包括：委托人的姓名、住址，代理律師的姓名、工作單位、住址、代理權(quán)限和期限等。

　　購(gòu)房人與律師事務(wù)所簽訂單項(xiàng)委托代理合同，并出具授權(quán)委托書(shū)后，律師即可在授權(quán)范圍內(nèi)具體辦理購(gòu)房事宜。

 

31、購(gòu)房為什么要公證？公證需要提交哪些材料？

　　購(gòu)房人如何自己的合法權(quán)益，除了請(qǐng)專業(yè)人士與外，商品房合同辦理公證也是一項(xiàng)有效的法律保障手段。

　　公證機(jī)關(guān)在辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同公證時(shí)，依照有關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)商品房房買(mǎi)賣(mài)雙方的主體資格、合同的真實(shí)性、合法性進(jìn)行全面、細(xì)致的審查。特別注重開(kāi)發(fā)公司對(duì)出售的商品房有無(wú)預(yù)售或向境外出售的權(quán)利，對(duì)于那些不真實(shí)、不合法、不完善的條款，將予以剔聊或提出補(bǔ)充、更正意見(jiàn)，最后公證確認(rèn)合同真實(shí)、合法、有效。商品房買(mǎi)賣(mài)經(jīng)過(guò)公證，有利于避免可能出現(xiàn)的糾紛，防患于未然，從而有效地保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好法律秩序。

　　購(gòu)房人申辦商品房買(mǎi)賣(mài)公證應(yīng)向公證處提交以下證明材料：

　　1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同；

　　2、開(kāi)發(fā)公司的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明和個(gè)人證件、授權(quán)委托書(shū)和代理人個(gè)人證件，以及相關(guān)的商品房項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)書(shū)、土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證、產(chǎn)權(quán)證明、經(jīng)銀行或注冊(cè)會(huì)計(jì)師審核的驗(yàn)資證明，以及其他有關(guān)文件材料。另外，商品房銷(xiāo)售須提交房地產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)預(yù)售的文件。境外銷(xiāo)售的，須提交外銷(xiāo)權(quán)證明。受委托代銷(xiāo)的，還須提交代銷(xiāo)合同或委托合同。

　　3、對(duì)于購(gòu)房者則要求根據(jù)不同情況提供相關(guān)的證明。如購(gòu)房者是企業(yè)的，須提交法人資格、法定代表人身份等證明。購(gòu)房者是個(gè)人的，須提交有效的個(gè)人身份等證明。購(gòu)房款一鎰性付清的，須提交購(gòu)房款收據(jù)。如系分期付款購(gòu)房的，還應(yīng)提交購(gòu)房者個(gè)人的經(jīng)濟(jì)收入證明或企業(yè)的資信證明、抵押貸款合同等。另外，境外購(gòu)房者的有關(guān)證明材料須經(jīng)居住地公證機(jī)關(guān)公主和我國(guó)駐外使館或領(lǐng)帶館的認(rèn)證方可采用。

 

32、購(gòu)房要交哪些稅費(fèi)？

　　購(gòu)住房的單位和個(gè)人，到房屋土地管理局辦理買(mǎi)賣(mài)手續(xù)時(shí)須交納的稅費(fèi)共四項(xiàng)。

　　1、印花稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》的規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)雙方各交納金額萬(wàn)分之五的印花稅。

　　2、買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)。住房改革中單位出售的公有住房首次轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)雙方按房屋實(shí)際售價(jià)繳納5%的綜合稅費(fèi)；商品房買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)方繳1%的手續(xù)費(fèi)；私房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)方繳納0.9%的登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)。

　　3、契稅。向所在單位或住房產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)買(mǎi)公有住宅樓房按住房制度改革規(guī)定辦理的，第一購(gòu)買(mǎi)公有住宅樓房，免征契稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)社會(huì)上開(kāi)發(fā)企業(yè)出售的商品房，則應(yīng)按規(guī)定照章交納契稅；其他情況是按《契稅暫行條例》，房屋買(mǎi)賣(mài)由買(mǎi)方交納房?jī)r(jià)款的契稅。

　　4、房屋所有權(quán)登記費(fèi)。辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，應(yīng)交納登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)和印花稅。登記費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：（買(mǎi)方）0.4%，房屋所有權(quán)證工本費(fèi)每證收費(fèi)10元，房屋共有權(quán)證，每證收費(fèi)10元，印花稅每證5元。

 

33、個(gè)人購(gòu)房如何辦理保險(xiǎn)？

　　個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)并無(wú)強(qiáng)制保險(xiǎn)，但個(gè)人因購(gòu)房申請(qǐng)公積貸款和商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款時(shí)，貸款銀行要求借款人投保規(guī)定險(xiǎn)種作為借款條件。銀行所指定的險(xiǎn)種主要為住房抵押，其他涉及的險(xiǎn)種還有貸款保證保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)。

　　住房保險(xiǎn)屬財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，與抵押行為相聯(lián)系。該保險(xiǎn)與家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)不同的是其標(biāo)的專指用貸款購(gòu)買(mǎi)的住房，不包括住房以外的裝修和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)。投保抵押住房保險(xiǎn)對(duì)銀行對(duì)個(gè)人都有利。銀行要求購(gòu)房借款申請(qǐng)人投保此險(xiǎn)，是因?yàn)樵谫?gòu)房借款時(shí)住房投置了抵押，抵押物的安全關(guān)系到抵押行為的有效性，通過(guò)參加保險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)嫁因自然災(zāi)害導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)個(gè)人而言住房?jī)r(jià)值高，普通家庭需長(zhǎng)期積累才能購(gòu)置，家庭經(jīng)濟(jì)承受不起不測(cè)的災(zāi)禍，就是貸款清償后或不向銀行貸款都有必要替住房加保險(xiǎn)。

　　當(dāng)銀行認(rèn)為個(gè)人購(gòu)房貸款在還款上存在較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)要求借款人投保證險(xiǎn)種，投保該險(xiǎn)保險(xiǎn)人要求以所購(gòu)住房作借款抵押為條件。該保險(xiǎn)主要為保障貸款銀行利益，當(dāng)發(fā)生連續(xù)3個(gè)月借款人無(wú)法按合同規(guī)定履行還本付息時(shí)，保險(xiǎn)公司先予以賠償，使銀行及時(shí)收回貸款和利息，然后保險(xiǎn)公司向借款人追償代付的欠款及利息，如借款人無(wú)力償還債務(wù)，則保險(xiǎn)公司有權(quán)處置抵押住房。

　　作為購(gòu)房貸款須保險(xiǎn)的，銀行方要求保險(xiǎn)手續(xù)在貸款發(fā)放以前辦妥。一般程序?yàn)殂y行與個(gè)人簽訂購(gòu)房借款、抵押等合同后就辦理公證和保險(xiǎn)，然后辦理抵押登記，最后辦理放款。

 

34、怎樣辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶？

　　房屋買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易部門(mén)辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)后，買(mǎi)方應(yīng)持房地產(chǎn)交易部門(mén)發(fā)給的房產(chǎn)賣(mài)契，按下列規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。自房屋所有權(quán)證簽發(fā)之日起，買(mǎi)方開(kāi)始取得房屋所有權(quán)。

　　凡未辦理產(chǎn)權(quán)登記領(lǐng)取房屋所有權(quán)證及已發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移現(xiàn)狀變更，但未辦理轉(zhuǎn)移變更的房屋，共所有權(quán)不受?chē)?guó)家法律保護(hù)，不利進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)寫(xiě)、析產(chǎn)和調(diào)換，不得改建和擴(kuò)建。

　　購(gòu)買(mǎi)房屋申請(qǐng)登記，應(yīng)提交買(mǎi)賣(mài)契證。公民申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記，必須使用戶籍姓名，不得使用化名、別名或假名。單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記，必須使用單位全稱，不利以個(gè)人名義登記，公民姓名和單位名稱變更時(shí)，應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)變更登記。

　　單位申請(qǐng)房屋登記，應(yīng)委托專人持加蓋公章的登記申請(qǐng)書(shū)、法定代表身份證明書(shū)、授權(quán)委托書(shū)，并攜帶被委托人名章代為辦理；私人申請(qǐng)房屋登記，應(yīng)提交身份證及名章。

　　房管機(jī)關(guān)依照申請(qǐng)人填寫(xiě)的申請(qǐng)書(shū)和提交的證件，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)審查。凡房屋所有權(quán)來(lái)源清楚，符合有關(guān)法律和政策，證件齊全的，應(yīng)發(fā)給房屋所有權(quán)證。

 

35、購(gòu)買(mǎi)期房應(yīng)注意哪些環(huán)節(jié)？

　　由于期房尚在建造過(guò)程中，因此，購(gòu)房者應(yīng)綜合了解發(fā)展商的有關(guān)情況，并應(yīng)實(shí)地考察建房基地，核對(duì)發(fā)展商提供的有關(guān)售房資料和刊登的廣告，以免因匆忙購(gòu)房導(dǎo)致?lián)p失。另外，購(gòu)房者還應(yīng)注意以下問(wèn)題：

　　一、購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)公司洽談達(dá)成協(xié)議后，雙方應(yīng)簽訂由房屋管理部門(mén)統(tǒng)一印制、工商管理部門(mén)監(jiān)制的《商品房預(yù)售合同》，在該合同中應(yīng)明確所購(gòu)房屋的價(jià)款、付款方式、裝修裝潢標(biāo)準(zhǔn)、交房期限、房屋面積、樓層、朝向、戶型等，并明確違約責(zé)任。

　　二、預(yù)售合同簽署后，連同自己的身份證復(fù)印件交給售方，并由售方將預(yù)售合同交房地產(chǎn)交易管理所審核合格后，由房地產(chǎn)登記發(fā)證部門(mén)辦理預(yù)售合同備案登記。如此，預(yù)售交易手續(xù)才算完備。如交易雙方未按規(guī)定時(shí)限辦理審核，每逾期一天，有關(guān)部門(mén)將處以0.1%的罰款。

 

36、怎樣判斷房子能不能買(mǎi)？

　　一、查看售房人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照是國(guó)家政府部門(mén)批準(zhǔn)一個(gè)單位依法經(jīng)營(yíng)的憑證。查看營(yíng)業(yè)執(zhí)照的目的有二：一是看這個(gè)單位是否存在。如果沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，說(shuō)明該單位未經(jīng)工商部門(mén)登記成立，從而便可以判斷，該單位是假的。二是看該單位的營(yíng)業(yè)范圍，主要是看該單位是否能夠從事商品房開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售。依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)在其營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)，而不能超越其營(yíng)業(yè)范圍。如果賣(mài)房人的營(yíng)業(yè)范圍中沒(méi)有商品房的開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售，則其從事商品房開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售的行為違法，因而這房便不能買(mǎi)。

　　在現(xiàn)實(shí)生活中，還有一種情況，那就是開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商并不是同一單位，此時(shí)作為購(gòu)房人便應(yīng)當(dāng)分別查看開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

在查看營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，還應(yīng)注意下列兩個(gè)問(wèn)題：

　　第一，看營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否經(jīng)過(guò)年檢。我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，營(yíng)業(yè)執(zhí)照應(yīng)當(dāng)每年檢一次，否則無(wú)效。

　　第二，應(yīng)注意營(yíng)業(yè)執(zhí)照是臨時(shí)的，還是正式的。有些開(kāi)發(fā)商由于注冊(cè)資金不能一次到位，所以工商管理部門(mén)只發(fā)一個(gè)臨時(shí)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，待注冊(cè)資金全部到位后，再發(fā)正式執(zhí)照。如果是臨時(shí)執(zhí)照，則說(shuō)明該單位還未正式成立。

　　二、查看賣(mài)房人的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　所謂建設(shè)用地規(guī)劃許可證是指政府規(guī)劃管理部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商擬開(kāi)發(fā)的土地的性質(zhì)、用途、位置和界限進(jìn)行認(rèn)可的一種文件。依據(jù)法律規(guī)定，城市土地的利用必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。如果賣(mài)房人沒(méi)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證，則說(shuō)明其開(kāi)發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃，這是違法的。

　　另外，應(yīng)注意開(kāi)發(fā)商所使用的土地的用途、位置和界限上是否與建設(shè)用地規(guī)劃證相互一致。

　　三、查看開(kāi)發(fā)商的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。它可以確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，并作為建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)，開(kāi)發(fā)商在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)。

　　四、查看國(guó)有土地使用證。

　　國(guó)有土地使用證是政府土地管理部門(mén)發(fā)給開(kāi)發(fā)商，確認(rèn)其對(duì)所開(kāi)發(fā)土地具有合法使用權(quán)的一種證件。依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，只有經(jīng)過(guò)出讓的土地才能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商在向政府部門(mén)繳納一定的地價(jià)款后，才能獲得國(guó)有土地使用證。如果未獲得國(guó)月土地使用證，則其開(kāi)發(fā)的房子不能買(mǎi)賣(mài)。

　　五、查看建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)單或開(kāi)工證。

　　如果開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的是現(xiàn)房，則應(yīng)查看其建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)單， 確定房屋的質(zhì)量是否合格。如果開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的是期房，則應(yīng)查看開(kāi)工證，目的有二，一是看工程開(kāi)工手續(xù)是否齊全，二是看工程是否納入年度施工計(jì)劃。

　　六、查看銷(xiāo)售許可證。

　　無(wú)論是進(jìn)行商品房銷(xiāo)售還是預(yù)售，都應(yīng)報(bào)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，并取得相應(yīng)許可證，才能從事銷(xiāo)售或預(yù)售。否則其銷(xiāo)售行為違法，而且直接影響到產(chǎn)權(quán)證的辦理。

　　以上簡(jiǎn)單介紹了買(mǎi)房時(shí)一般應(yīng)查看的有關(guān)證件，當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)生活中情況比較復(fù)雜，不可能生搬硬套。建議您在買(mǎi)房時(shí)聘請(qǐng)律師幫助您查看并辦理有關(guān)手續(xù)。

 

37、購(gòu)買(mǎi)別墅應(yīng)注意什么？

　　一、了解項(xiàng)目有無(wú)產(chǎn)權(quán)：要確保別墅開(kāi)發(fā)商已完全繳納土地出讓金，能夠提供物業(yè)銷(xiāo)售許可證；若欲購(gòu)置期房，要求發(fā)展商提供預(yù)售許可證及開(kāi)工證。

　　二、市政配套到位：別墅的位置大多遠(yuǎn)離市區(qū)，市政配套的建設(shè)占了開(kāi)發(fā)商總投資的很大比例，要確保上水、下水、煤氣、暖氣、通訊、供電及衛(wèi)星電視的到位。要求發(fā)展商提供開(kāi)工證，由此可知道市政配套建設(shè)是否已經(jīng)得到有關(guān)部門(mén)的審批，但不能肯定到位。因?yàn)榘l(fā)展商若沒(méi)有把全款付清，則市政有磁部門(mén)不會(huì)開(kāi)通，故選購(gòu)現(xiàn)房或有實(shí)力的發(fā)展商的項(xiàng)目就有保障。

　　三、交通是否便利：別墅位置即使偏遠(yuǎn)一些，但交通方便不堵車(chē)，而且有充足的“市區(qū)往來(lái)班車(chē)”，“路途雖然較遠(yuǎn)，但不影響上下班時(shí)間”的項(xiàng)目可以考慮。距離市區(qū)太遠(yuǎn)的別墅只適合做“度假屋”。

　　四、社區(qū)的環(huán)境：別墅已經(jīng)遠(yuǎn)離市區(qū)，若生活配套不方便，像住在深山的感覺(jué)，那就太孤單了。應(yīng)有的配套要齊全，如會(huì)所、健身中心、餐飲、超市等，保證生活最基本的需求能得以解決；更應(yīng)有一定的面積，才能體現(xiàn)豪華的居住環(huán)境，能夠在一天忙碌工作后回到一個(gè)真正的家。

　　五、物業(yè)管理：全方位的物業(yè)管理非常重要，保安的工作尤為重要。小區(qū)內(nèi)的管理應(yīng)有系統(tǒng)性、延續(xù)性及整體性，維修部門(mén)的效率要高，物業(yè)管理的服務(wù)范圍要廣，態(tài)度要比其他小區(qū)更好，服務(wù)水平更高，當(dāng)然收取的物業(yè)管理費(fèi)也要合理。

　　六、戶型的選擇：購(gòu)置別墅就是想體會(huì)自己的空間，享受大自然，有隱私權(quán)……故應(yīng)考慮擁有更大的花園面積，朝向盡量選擇南、東、東南方向，由于別墅內(nèi)部有樓梯，要留意上、下樓對(duì)小孩子的安全性，主臥間應(yīng)帶衛(wèi)生間，廚房面積亦要大，可以擁有一小一大的飯廳。一般最大別墅的面積應(yīng)到200平方米（使用面積）以上。

 

38、怎樣購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房？

　　目前政府規(guī)定，發(fā)展商只要在取得必要的合法手續(xù)及完成總投資的25%，即可申請(qǐng)預(yù)售。我靈敏發(fā)展商為盡快回籠資金，都會(huì)選擇預(yù)售，在這種情況下，客戶購(gòu)房往往只能根據(jù)發(fā)展商提供的模型、平面示意圖、銷(xiāo)售人員的說(shuō)詞來(lái)判斷。往往不能了解全面，徒添許多麻煩。所以，對(duì)預(yù)售個(gè)案做細(xì)致的研究，對(duì)保障您的權(quán)益是有幫助的。

　　一、要善于簽訂對(duì)自己較為有利的合同。對(duì)于預(yù)售房之預(yù)售面積與交屋時(shí)的實(shí)際面積有出入時(shí)，預(yù)售面積超過(guò)實(shí)際面積，發(fā)展商退付超出面積款項(xiàng)；實(shí)際面積超過(guò)預(yù)售面積，客戶仍按預(yù)售面積付款。對(duì)于此類(lèi)條件，客戶應(yīng)據(jù)理力爭(zhēng)，并應(yīng)寫(xiě)入合同中。另外，在合同中諸如交房日期、煤氣開(kāi)通日期、公共部分如大堂和電梯間的建材品牌、電梯品牌等，均可在合同中詳細(xì)注明并簽訂相應(yīng)違約條款。

　　二、在購(gòu)預(yù)售房時(shí)，看平面示意圖一定要帶上“立體”眼鏡。平面示意圖能夠提供的僅僅是室內(nèi)的平面格局，對(duì)于室內(nèi)空間布局還需您慧眼識(shí)真。居室內(nèi)應(yīng)盡量避免錯(cuò)綜復(fù)雜的梁柱穿行，有時(shí)凈高2.8米的居室，由于有大的橫梁穿過(guò)，穿底凈高不足2.2米，室內(nèi)裝修困難不說(shuō)，空間上也有極大的壓迫感。對(duì)于此類(lèi)問(wèn)題，在簽訂預(yù)售合同前，您最好能向發(fā)展商借說(shuō)工程藍(lán)圖，或請(qǐng)較好的物業(yè)代理公司代為咨詢。購(gòu)買(mǎi)頂層房的客戶，應(yīng)注意供暖回水管道一般都從頂層橫穿，會(huì)對(duì)裝修帶來(lái)許多麻煩。

　　三、在購(gòu)買(mǎi)高層住宅時(shí)，一定要注意樓與樓之間的間距和采光問(wèn)題。首先是比較本開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)各棟之間的關(guān)系，其次要注意與周邊建筑物的關(guān)系。應(yīng)盡量避開(kāi)與鍋爐房和煙囪相鄰，外圍應(yīng)注意未來(lái)是否會(huì)有高大的建筑物遮擋或產(chǎn)生不利影響，這些情況都應(yīng)事先了解清楚。

　　四、現(xiàn)今購(gòu)置預(yù)售房，一定要關(guān)注是否有足夠的綠地與車(chē)位。小區(qū)內(nèi)擁有一定數(shù)量的綠地，對(duì)于改善空氣環(huán)境、點(diǎn)綴生活情趣有極大的益處；而車(chē)位問(wèn)題更是一個(gè)要密切關(guān)注的要點(diǎn)。有些小區(qū)原設(shè)計(jì)車(chē)位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足停泊需要，造成小區(qū)內(nèi)道路成為停車(chē)場(chǎng)，嚴(yán)重影響小區(qū)內(nèi)交通，晚間司機(jī)連車(chē)都不一定能開(kāi)得出來(lái)。所以有車(chē)族購(gòu)房，車(chē)位總理2一定要預(yù)先打聽(tīng)清楚。

 

39、如何才能買(mǎi)到稱心如意的商品房？

　首先，要認(rèn)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商，選擇有實(shí)力、信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　第二，要認(rèn)準(zhǔn)房源，不能只看廣告或聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商一面之辭。在購(gòu)房前必須查看坐落位置，它的地段、環(huán)境、交通、人文、配套設(shè)施、房型設(shè)計(jì)是否與廣告相符，不僅要白天看，還要晚上看；不僅要晴天看，還要雨天看。

　　第三，弄清購(gòu)房合同的每一條款，最關(guān)鍵的是履約時(shí)間、付款方式、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任。認(rèn)真填寫(xiě)間內(nèi)面積、公用建筑面積，約定如何處理商品房實(shí)際面積與銷(xiāo)售面積的差異。買(mǎi)方一定要要求賣(mài)方寫(xiě)清楚套內(nèi)建筑面積、應(yīng)攤的公用面積。如與銷(xiāo)售面積有差異，按合同規(guī)定差異正負(fù)3%以內(nèi)的可以多退少補(bǔ)，超過(guò)3%的乙方有權(quán)提出退房。同時(shí)，想好房主姓名，避免因考慮不周造成公積金貸款困難及不必要的麻煩。

　　第四，確定房屋價(jià)格。同一個(gè)地點(diǎn)附近商品房往往價(jià)格差異較大，要多看幾家房子，多與開(kāi)發(fā)商談?wù)搩r(jià)格，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)借交易會(huì)推出優(yōu)惠措施，在選購(gòu)時(shí)要在價(jià)格上下功夫。

　　第五，考察房屋質(zhì)量。住房消費(fèi)是家庭的重大投資，同時(shí)也是時(shí)間最長(zhǎng)的投資，所以，對(duì)選定的住房一定要細(xì)心考察房屋質(zhì)量。購(gòu)買(mǎi)期房的住戶可以從土建階段就到工地現(xiàn)場(chǎng)查看，在不同時(shí)段監(jiān)督房屋質(zhì)量。如可能應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供階段性質(zhì)量監(jiān)理報(bào)告。

　　第六，追求理想房型。在確定位置、價(jià)格后，理想的房型應(yīng)該體現(xiàn)人居第一的思想。在廳堂的布置、設(shè)備的安裝、采光、通風(fēng)等方面都要考慮周全。

　　第七，選定房屋朝向。選定朝向要具體考察房屋位置，一個(gè)好的朝向可以保證有大量的陽(yáng)光通過(guò)窗戶直接照到室內(nèi)，南北向的住宅空氣流通，可保持居室空氣清新，使住宅冬暖夏涼，最大限度地利用陽(yáng)光，對(duì)居者的身心健康十分有利。

　　第八，確保房屋樓層。選擇樓層跟購(gòu)房者實(shí)際需要相符合，一般說(shuō)樓層高，遮擋少，采光好，能避開(kāi)低層樓內(nèi)外嘈雜環(huán)境及臨街的交通噪音和粉塵污染，特別適合在家生活時(shí)間較短的中年人居住；樓層低，上下樓方便，合適老年人居住，可增加其居室外活動(dòng)的機(jī)會(huì)。在不考慮個(gè)人因素情況下，好樓層一般是住宅總層數(shù)的三分之一以上，二分之一以下為好，如六層住宅樓三四樓好，十八層樓的高層，六層至十二層為佳。

　　第九，環(huán)境配套設(shè)施。新建成小區(qū)環(huán)境與配套設(shè)施十分重要，一般都要擁有30%左右的綠化率及相應(yīng)的花園，有便捷的交通，同時(shí)要有中小學(xué)、幼兒園、派出所、郵局、停車(chē)場(chǎng)、商貿(mào)設(shè)施及健身娛樂(lè)設(shè)施。

　　第十，要有健全完備的物業(yè)管理。買(mǎi)房是一次性投資，物業(yè)管理是長(zhǎng)期投資，物業(yè)管理的好壞，收費(fèi)的多少直接關(guān)系到今后居住生活，尤其不能大意。住戶應(yīng)選擇有實(shí)力、信譽(yù)好的物業(yè)管理公司。

　　只有全面、細(xì)致地考察，方能購(gòu)買(mǎi)到舒適合意的商品房。

 

40、訂立商品房預(yù)售合同后購(gòu)房者不滿意怎么辦？

　　從訂立商品房預(yù)售合同到房屋的交付使用，有一段較長(zhǎng)的時(shí)間，短則數(shù)月，長(zhǎng)則可逾一年。在此期間，購(gòu)房者有可能會(huì)對(duì)已簽約購(gòu)買(mǎi)的房屋不再滿意。這有幾方面的原因：

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有按合同的規(guī)定、原定的結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)施工；

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雖然沒(méi)有違約行為，但購(gòu)房者原來(lái)對(duì)房屋沒(méi)有作詳細(xì)和充分的了解，而在簽約后才發(fā)現(xiàn)不滿意的因素；

　　再就是購(gòu)房者的需求發(fā)生了變化。

　　如果屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有按合同規(guī)定的要求施工，購(gòu)房者有權(quán)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司履行合同規(guī)定的條款，并可以追究違約方的違約責(zé)任。

　　如果屬于購(gòu)房者自己方面的原因，而不愿再履行這一合同，從法律上講，違約的就是購(gòu)房者。這樣，購(gòu)房者就要蒙受一定的經(jīng)濟(jì)損失，如支付違約金和賠償金?？梢詮浹a(bǔ)的一個(gè)方法是：購(gòu)房者自己或請(qǐng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)另外物色一個(gè)購(gòu)房者，并征得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的同意，將原合同所享受的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)轉(zhuǎn)讓給愿意購(gòu)買(mǎi)這一房屋的新的購(gòu)房者，然后按“房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓”來(lái)處理，這樣就不存在違約責(zé)任。

　　所以，在確定購(gòu)買(mǎi)某一房屋前，要慎重考慮是否符合自己的需求，一旦簽約，就應(yīng)當(dāng)履行，否則就會(huì)給自己招來(lái)麻煩。但如果確實(shí)不能接受已定購(gòu)的房屋，為避免勉強(qiáng)地購(gòu)買(mǎi)房屋而給自己帶來(lái)長(zhǎng)久不快，在權(quán)衡利弊后，違約也是一種選擇。

 

41、商品房投訴主要有哪幾個(gè)方面？

　　綜合商品房投訴大致可分為以下幾個(gè)方面：

　　一、建筑質(zhì)量粗糙，給消費(fèi)者日常生活帶來(lái)諸多煩惱。在眾多商品房投訴中，質(zhì)量問(wèn)題占的比例最高。質(zhì)量問(wèn)題大到房屋不均勻沉降、墻面開(kāi)裂、樓板薄而滲水等房屋結(jié)構(gòu)問(wèn)題，小到門(mén)窗關(guān)不上關(guān)不嚴(yán)、管道漏水、地板起殼等裝飾裝修問(wèn)題，可謂五花八門(mén)。導(dǎo)致房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的原因也是多方面的，首先是設(shè)計(jì)的不準(zhǔn)確；其次是工程層層轉(zhuǎn)包，施工隊(duì)伍或本身素質(zhì)低下，或因利薄而偷工減料；第三是開(kāi)發(fā)商為追求高額利潤(rùn)，在用材上以次充好；第四是監(jiān)理單位、監(jiān)理人員責(zé)任心不強(qiáng)、業(yè)務(wù)水平低、監(jiān)理不能到位。

　　二、面積的誤差，給消費(fèi)者帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)損失。這里所說(shuō)的“面積誤差”不僅指面積上的“缺斤短兩”，同時(shí)也包括面積的“超額超量”。缺斤短兩的問(wèn)題一直經(jīng)專業(yè)部門(mén)實(shí)際測(cè)量后都能暴露出來(lái)，只要沒(méi)有不正之風(fēng)等非正常情況的發(fā)生。值得注意的是面積的超額超量增加，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的合同或協(xié)議，面積經(jīng)實(shí)測(cè)后多退少補(bǔ)。從表面上看，多退少補(bǔ)合情合理，不存在什么問(wèn)題。其實(shí)問(wèn)題最嚴(yán)重的則在“補(bǔ)”上。某地有消費(fèi)者投訴，其購(gòu)買(mǎi)的商品房經(jīng)實(shí)測(cè)后面積多了7平方米。試算一下，以每平方米3000元計(jì)，7平方米要補(bǔ)21000元，對(duì)于傾其積蓄購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，當(dāng)初選房時(shí)就是量力而行的，到交房時(shí)又如何去湊這筆款呢？實(shí)際上面積的增加是在增加開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。

　　三、承諾大打折扣，讓消費(fèi)者為之心寒。不少城市的消協(xié)負(fù)責(zé)人均提及這種情況：消費(fèi)者稱當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)售樓人員說(shuō)得花好桃好，簡(jiǎn)直無(wú)與倫比。當(dāng)入住后方如夢(mèng)初醒。比如承諾的“便捷交通”，乃坑坑洼洼的泥濘“水路”，而乘車(chē)則還需要走上一段路；比如承諾的“封閉管理”，總不見(jiàn)有圍墻豎起來(lái)有保安管起來(lái)；再比如承諾“讓你住在花園中”，卻連葉都沒(méi)有。承諾難以兌現(xiàn)，來(lái)自于主觀和客觀兩方面的原因。從主觀因素看，開(kāi)發(fā)商或者代理商為了盡快將樓盤(pán)銷(xiāo)售出去，作出不負(fù)責(zé)任的承諾，一旦銷(xiāo)售以后，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃之初確實(shí)想得很周到。然而在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，費(fèi)用超出計(jì)劃，或者銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳難以收回投資滾動(dòng)發(fā)展，從而難以實(shí)現(xiàn)承諾。

　　四、產(chǎn)權(quán)證明日復(fù)明月，消費(fèi)者只有居住權(quán)而無(wú)處分權(quán)。住房商品化以后，房屋的買(mǎi)賣(mài)就成了一種極普遍的行為。而房屋之所以能夠買(mǎi)賣(mài)，很重要的一點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)明晰。在消費(fèi)者投訴中，產(chǎn)權(quán)證遲遲拿不到手的為數(shù)不少有人認(rèn)為沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證不影響居住，僅僅對(duì)那些把購(gòu)買(mǎi)商品房作為投資以期增值的人們產(chǎn)生影響。其實(shí)不然，很多消費(fèi)者因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)而無(wú)法報(bào)戶口，導(dǎo)致孩子不能就近讀書(shū)，甚至引起許多家庭矛盾。

　　消費(fèi)者在投資前要慎重再慎重，多看多比較，選擇信譽(yù)好的企業(yè)，切不可貪圖便宜而過(guò)于草率。特別在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，盡量把風(fēng)險(xiǎn)減少到最低限度。

 

42、城鎮(zhèn)公有住房出售三種價(jià)格有何區(qū)別？

　　我國(guó)關(guān)于出售公有住房的有關(guān)政策規(guī)定，向高收入職工家庭出售公有住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)；向中低收入職工家庭出售公有住房實(shí)行成本價(jià)；以成本價(jià)售房確有困難的市（縣），可以實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)作為過(guò)渡。那么，這三種價(jià)格有何區(qū)別呢？

　　職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，購(gòu)買(mǎi)的面積必須嚴(yán)格按照國(guó)家和各級(jí)人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分一律執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)。

　　職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、租用權(quán)、。售、租房收入補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

 

43、怎樣在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)房？

　　面對(duì)房地產(chǎn)交易中各種權(quán)屬、各種價(jià)格以及多樣的收費(fèi)項(xiàng)目，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己情況按以下方法作出購(gòu)房決策：

　　一、要對(duì)擬購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì)進(jìn)行確認(rèn)。

　　目前，二、三級(jí)交易市場(chǎng)上內(nèi)銷(xiāo)居住房權(quán)屬主要包括私產(chǎn)商品房、已售公房再上市房、使用權(quán)房等幾種。

　　二、對(duì)影響房屋價(jià)格的因素進(jìn)行分析。

　　影響房屋價(jià)格的因素很多，在二、三級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)房者應(yīng)著重在以下幾方面進(jìn)行分析。

　　1、擬購(gòu)房屋的區(qū)域因素。包括交通通達(dá)程度、繁華程度、小區(qū)配套設(shè)施、環(huán)境污染、噪聲、景觀等。

　　2、擬購(gòu)房屋的個(gè)別因素。包括：①房型好壞。俗稱房屋的平面布置。房型是否科學(xué)合理，出房率高低對(duì)房?jī)r(jià)影響很大。②房屋的建造時(shí)間和成新情況。在正常的維護(hù)、保養(yǎng)情況下，多層住宅以重置成本價(jià)按每年2%提取折舊費(fèi)；高層住宅以重置成本價(jià)按每年1.5%提取折舊費(fèi)。③房屋的層次及朝向、基礎(chǔ)形式及結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修情況等。

　　3、其他因素。包括：①住房出售者的心理。一般情況下，急于出售住房者，所開(kāi)單價(jià)較適中。反之，待價(jià)而沽者所開(kāi)單價(jià)較高。②政策影響。如房改政策等。

　　三、謹(jǐn)慎辦理交易手續(xù)。

　　由于立法滯后，加之各項(xiàng)管理上存在漏洞，因此在房產(chǎn)交易市場(chǎng)上，存在許多不規(guī)范的行為，甚至是陷阱。對(duì)此，購(gòu)房者要謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　1、購(gòu)買(mǎi)個(gè)人商品房者要以辦妥各項(xiàng)手續(xù)、領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證后才算完成交易工作。

　　2、購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)房屋者要以原住戶戶口全部遷出，新購(gòu)房者的戶口遷入并辦理租賃憑證，建立起新的租賃關(guān)系才標(biāo)志交易工作完成。