一審宣判！

伴隨著多位受害者房東集體作證，黃瀟瀟（化名）的發(fā)財(cái)美夢(mèng)也就劃上了休止符。

一個(gè)90后，運(yùn)用'美式期權(quán)'的原理，花費(fèi)30萬(wàn)不等的定金，鎖定多位上海房東2000多萬(wàn)的房產(chǎn)。

這即是一次以小博大的經(jīng)典案例，也是對(duì)防范合同陷阱的再次提醒。

一

人有多大膽，地有多大產(chǎn)！

就在很多80后90后感慨房?jī)r(jià)太高的時(shí)候，有這樣一個(gè)群體，面對(duì)原本搭不上的便車，動(dòng)起了歪主意。

黃瀟瀟就是其中一員，抓住了賣方普遍對(duì)合同的疏忽，一年期間，與多位房主簽訂霸王條約，構(gòu)設(shè)合同陷阱，準(zhǔn)備博得超額收益。

在2016年期間，也是上海房?jī)r(jià)漲勢(shì)如虹的一年，黃瀟瀟開始在上海到處買房，僅從3月份到年底，就簽下了最少4份以上的房地產(chǎn)定金合同。

從法院的判決書中，可以看出，合同基本是這樣簽訂的：

一，自買家交付定金開始，除非買家逾期超過(guò)600日不付款，賣家才能解除合同；

二，在此期間，買家可以找其它買家來(lái)購(gòu)買這個(gè)房屋；

三，600日內(nèi)，如果賣家把房子轉(zhuǎn)賣給其他人，則要賠償買家房?jī)r(jià)20%的違約金；

買家未付款每天只需向賣家支付萬(wàn)分之零點(diǎn)三的違約金；

這也就是說(shuō)，從黃瀟瀟每套房交付5-10萬(wàn)的定金，大家簽訂購(gòu)房合同之后，她就鎖定了賣家這套房未來(lái)600日的升值收益。

這種操作就是典型的美式期權(quán)，支付一定的保證金，鎖定未來(lái)一段時(shí)間的行權(quán)收益。

二

從簽訂合同后，黃瀟瀟就玩起了'消失'，到處去尋找更高價(jià)的買主，并且以各種理由拒不支付首付款，而等到房主想要找她解除合同的時(shí)候，黃瀟瀟就翻出合同的違約條款來(lái)索賠。

合同中早有規(guī)定，600日內(nèi)，賣家都不得解除合同，而一旦賣家自己將房源賣給其它買家，就需要向黃瀟瀟支付房?jī)r(jià)20%的違約金。

支付20%的違約金，賣家怎么可能同意，大多數(shù)賣家都是等著賣了房馬上換下一套房的，這樣一來(lái)，自己不能賣，房?jī)r(jià)上漲賺的錢還都?xì)w黃瀟瀟所有。簽了這樣的不平等合約，誰(shuí)都咽不下這口氣。

但大家都是成年人，對(duì)自己簽訂的合同是要負(fù)法律責(zé)任的，有的房東最終起訴到法院，剛開始受理案件的時(shí)候，還是賣方敗訴，判令原房主繼續(xù)履行雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》。

因?yàn)閺膯我辉V訟合同來(lái)看，無(wú)法判定黃瀟瀟是欺詐行為，也沒(méi)有人能證明賣家是在不清楚合同的情況下簽訂的。

這下，賣家等于是啞巴吃黃連，被坑慘了。

后來(lái)因?yàn)閳?bào)案的人多了，黃瀟瀟才最終被法院正法。

在黃瀟瀟一個(gè)人身上，僅2016年3月份截止到年底，就有4套房出現(xiàn)了這樣的糾紛。

分別是：長(zhǎng)寧區(qū)利西路一套200平的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)620萬(wàn)；普陀區(qū)常德路一套房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)858萬(wàn)；閔行區(qū)莘松路一套房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)485萬(wàn)；浦東新區(qū)某某村163平，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)395萬(wàn)。

這些總價(jià)2358萬(wàn)的房產(chǎn)，所有的購(gòu)房合同無(wú)一例外，都是在賣家不知情下，簽訂的霸王條款。

統(tǒng)統(tǒng)都是，如果賣家在600天內(nèi)賣房給其它人，就屬于賣家違約，黃瀟瀟最終可以獲得470萬(wàn)的違約款。

如果一切按部就班，按照2016年上海的房?jī)r(jià)，這四套2358萬(wàn)的房產(chǎn)，目前收益已經(jīng)高達(dá)1千多萬(wàn)。

而如果房?jī)r(jià)一直不漲，最終，黃瀟瀟需要承擔(dān)的損失也只有30萬(wàn)左右的定金以及每日萬(wàn)分之0.3的利息。

正因?yàn)槭芎Φ亩嗔?，大家抱團(tuán)集體到法院作證，最終，法院從兩方面判定黃瀟瀟欺詐。

一方面，黃瀟瀟本身并不具備購(gòu)房的付款能力；另一方面，黃瀟瀟也沒(méi)有購(gòu)買4套房的購(gòu)房資格。由此可見(jiàn)，購(gòu)房不是黃瀟瀟的真正目的，目的就是通過(guò)支付小額定金來(lái)謀取不正當(dāng)收益。

由此，整個(gè)購(gòu)房糾紛才全部結(jié)束。

三

對(duì)于這些房東來(lái)說(shuō)，本該早早賣掉的房被這么一耽擱，反而身價(jià)暴漲，好像并沒(méi)有什么損失。

但從一審敗訴到集體作證，如果不是受害者眾多呢？現(xiàn)在可能是明明上當(dāng)，卻叫天天不應(yīng)，叫地地不靈。

正所謂不懂買房，一生白忙，房子作為我們一生中最大的支出和交易，如果遇到房產(chǎn)糾紛，影響的將是整個(gè)家庭。

在房產(chǎn)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，不管是合同中約定的，還是合同中沒(méi)有約定的，有太多的坑需要我們注意，比如常見(jiàn)的以下幾種：

五證陷阱

正常情況下，只有開發(fā)商'五證'齊全，才能有賣房資格，否則可能導(dǎo)致買房人最后無(wú)法取得房產(chǎn)證。

這種情況主要存在于小產(chǎn)權(quán)房，以及有些三四線城市的一些小型開發(fā)商，還有一些拿地時(shí)間比較久遠(yuǎn)的歷史遺留問(wèn)題。

很多開發(fā)商會(huì)以證件正在辦理為由搪塞，除了需要開發(fā)商提供原件，還要注意看批準(zhǔn)的日期以及允許使用和出售的面積。

公攤面積陷阱

因?yàn)槲覀兊馁?gòu)房合同里只對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化進(jìn)行了規(guī)定，這樣有些開發(fā)商為了使自己的房子單價(jià)更低，更有優(yōu)勢(shì)，就會(huì)提高公攤面積而減少使用面積。

因?yàn)榭偟慕ㄖ娣e不變，依據(jù)合同的約定，開發(fā)商也不算違約，這就出現(xiàn)什么情況呢？比如你的房產(chǎn)證上寫得是50平米，但實(shí)際上你的套內(nèi)使用面積可能只有20平。

這就需要我們看清楚套內(nèi)建筑面積以及公攤面積，并且一定要到現(xiàn)場(chǎng)考察。

附加條款陷阱

如果是買過(guò)一手房的一定會(huì)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商一般都會(huì)在購(gòu)房合同的后面添加'補(bǔ)充協(xié)議'。

這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議就是為了改變開發(fā)商自己要承擔(dān)的義務(wù)和違規(guī)后的代價(jià)。

一般政府有規(guī)定，如果開發(fā)商延期交房或辦理房產(chǎn)證，在政府制定的合同里，是需要按萬(wàn)分之三來(lái)賠償?shù)模?00萬(wàn)的房一個(gè)月要賠償9000元。有的可能就會(huì)調(diào)整為萬(wàn)分之0.1，這樣即使違約賠償代價(jià)也會(huì)非常小。

抵押陷阱

一般情況下，這個(gè)陷阱個(gè)人很難避開，只要是購(gòu)買一手房，就會(huì)存在。

開發(fā)商為了盤活資金，一般都會(huì)將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，但如果房子還沒(méi)建好，也就是買房人還未取得房產(chǎn)證，而開發(fā)商破產(chǎn)清算了，那么就會(huì)陷入無(wú)休無(wú)止的上訪中，因?yàn)槔碚撋线@塊地已經(jīng)屬于貸款方了。

這也告訴我們，在選擇小區(qū)樓盤的時(shí)候，一定要選擇全國(guó)性的大型開發(fā)商，破產(chǎn)的概率會(huì)小很多。

口頭約定陷阱

在房產(chǎn)交易的過(guò)程中，在交定金之前，很多問(wèn)題千萬(wàn)不能大意，比如老小區(qū)的房子，房產(chǎn)中介承諾可以貸款30年，結(jié)果最后只有銀行批準(zhǔn)25年；

可能你的銀行流水貸款很懸，結(jié)果交了定金之后，沒(méi)有銀行給你貸款；

說(shuō)好的房子已經(jīng)滿五年，結(jié)果合同也簽了，錢也交了，到繳稅的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)不是滿五唯一，需要多繳稅；

說(shuō)好的學(xué)位，最后也變得不確定；有些承諾的裝修更是差得讓人尷尬；

因?yàn)楹芏鄦?wèn)題不會(huì)在房產(chǎn)買賣的合同中顯現(xiàn)，所以吃虧之后一般都是啞巴吃黃連，只能自己默默承受。

合同條款陷阱

有一個(gè)比較殘酷的事實(shí)是，現(xiàn)在的購(gòu)房人和賣房人，很多都不認(rèn)真看合同。

正如本文的那些受害房主，莫名其妙的就簽署了權(quán)利與義務(wù)及其不對(duì)等的合約，而且直到要解除合同，才發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)上當(dāng)受騙。

特別是在約定時(shí)間期限和違約后的處罰上，必須逐條審視，這樣才能避免出現(xiàn)事后糾紛。