一、一次性收全款方式銷售自行開發(fā)的商品房：合同約定：收款方式為一次性；約定交房日期。一次性收全款計入預(yù)收賬款。問以上行為是否屬于預(yù)收款并按3%稅率預(yù)繳稅款，并按稅率為不征稅開具發(fā)票？何時開具適用稅率發(fā)票？

答：根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）第四十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目納稅義務(wù)發(fā)生時間為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天。

根據(jù)房地產(chǎn)項目銷售特點，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項應(yīng)作為預(yù)收款，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。

如果未到合同約定交房日期，也未實際交房，即納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的預(yù)收款應(yīng)按照國家稅務(wù)總局公告2016年第18號的規(guī)定向主管國稅機關(guān)預(yù)繳增值稅。一般納稅人預(yù)繳計算：應(yīng)預(yù)繳增值稅＝預(yù)收款÷（1＋11％或者5％）×3％

同時，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）第九條規(guī)定，納稅人應(yīng)選擇發(fā)票代碼為602的“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”進行開具，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。

待納稅義務(wù)發(fā)生時間時，可按照相關(guān)規(guī)定開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票。

二、30%以上首付款（含0首付、分期收款）+貸款形式銷售自行開發(fā)的商品房：合同約定：收款方式為首付款XX元，公積金/商業(yè)貸款XX元；約定交房日期。收到首付款、貸款時分別計入預(yù)收賬款。

問題1：收到首付款時，是否按預(yù)收款3%預(yù)繳稅款并開具不征稅發(fā)票或收據(jù)？

答：收到首付款時，應(yīng)按3%的預(yù)繳率預(yù)繳稅款，按照2016年第53號公告要求開具“不征稅”普通發(fā)票。

問題2：貸款到賬后，是否可以按3%稅率預(yù)繳稅款并開具不征稅發(fā)票或收據(jù)？

答：貸款到賬后，應(yīng)按3%的預(yù)繳率預(yù)繳稅款，按照2016年第53號公告要求開具“不征稅”普通發(fā)票。

問題3：如首付款及貸款均按3%預(yù)繳并開具不征稅發(fā)票或收據(jù)，何時開具適用稅率發(fā)票？

答：待納稅義務(wù)發(fā)生時間，即正式交易完成后開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票。。

三、以上兩種銷售方式：期房與現(xiàn)房是否有區(qū)別？

答：納稅義務(wù)發(fā)生時間判定一致。

四、房地產(chǎn)企業(yè)收到的定金是否按預(yù)收款3%預(yù)繳稅款，是否開具收款收據(jù)即可，與日后收到首付款或全款一同開具發(fā)票？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款，應(yīng)按預(yù)收款的3%預(yù)繳稅款，開具“不征稅”普通發(fā)票。

待確定納稅義務(wù)發(fā)生時即正式交易完成后，開具全額的增值稅發(fā)票。

總結(jié)：

1. 房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間：以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準；

2. 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時間計算繳納增值稅，開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票；

3. 納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項應(yīng)作為預(yù)收款，按照國家稅務(wù)總局公告2016年第18號的規(guī)定向主管國稅機關(guān)預(yù)繳增值稅。一般納稅人預(yù)繳計算：應(yīng)預(yù)繳增值稅＝預(yù)收款÷（1＋11％或者5％）×3％；

4.預(yù)繳稅款時按照國家稅務(wù)總局2016年第53號公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。

5. 待正式交易完成后，開具全額的增值稅發(fā)票時，開具的不征稅項目的發(fā)票，可不收回。