不同于其他商業(yè)模式的地產(chǎn)行業(yè)，由于其特殊的開發(fā)模式周期漫長(zhǎng)，所致納稅方式也有別于其他行業(yè)，在日常核算與納稅申報(bào)中，作為我們企業(yè)的財(cái)務(wù)勢(shì)必需要明白，收到預(yù)收款的涉稅計(jì)算與正確的賬務(wù)處理方法。

第一：收到預(yù)收款如何納稅？

1.增值稅

按照【財(cái)稅2016年36號(hào)】文，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，預(yù)繳義務(wù)的時(shí)間為實(shí)際收到預(yù)收款時(shí)。

應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款/(1+適用稅率或征收率)*3%（一般計(jì)稅方法下適用10%的稅率，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下適用5%的征收率）

2.土地增值稅

根據(jù)【土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則】及【2016年70號(hào)公告】規(guī)定納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，需預(yù)征土地增值稅，具體辦法有各省（自治區(qū)、直轄市）確定。預(yù)繳義務(wù)的時(shí)間為實(shí)際收到預(yù)收款時(shí)。

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）*各地適用預(yù)征率

實(shí)務(wù)中房產(chǎn)企業(yè)也多采用另一種算法：

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）*各地適用預(yù)征率

符合政策條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)測(cè)算結(jié)果，選擇合理的計(jì)算方式。

3.企業(yè)所得稅

根據(jù)【2009年31號(hào)】文，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

31號(hào)文對(duì)于毛利率的規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在 地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%；屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的不得低于3%。

應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅稅款=[預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）]*適用預(yù)計(jì)毛利率*25%

第二：收到預(yù)收款如何開票？

此前《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)收到預(yù)收款的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。而根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，收到預(yù)收款的當(dāng)天不是房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，相比營(yíng)業(yè)稅時(shí)期與增值稅時(shí)期，納稅義務(wù)發(fā)生了重大變化。那么此時(shí)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票又該如何開具呢？

當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)收到業(yè)主預(yù)交的房款時(shí)，納稅義務(wù)并沒有發(fā)生所以實(shí)務(wù)中無需開據(jù)發(fā)票。若業(yè)主有開票需求，則房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）第九條規(guī)定，納稅人選擇發(fā)票代碼為602的'銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款'進(jìn)行開具，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫'不征稅'，不得開具增值稅專用發(fā)票。待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，可按照相關(guān)規(guī)定開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票。

第三：收到預(yù)收款如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

案例：A房地產(chǎn)公司B小區(qū)于2017年11月30日達(dá)到預(yù)售條件并取得預(yù)售許可證，陸續(xù)收到客戶支付的預(yù)售款55500萬，暫不考慮其他附加稅費(fèi)（采用一般計(jì)稅方法，土地增值稅預(yù)繳稅率1%，企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)毛利率10%）。

收到預(yù)收款

借：銀行存款55500

貸：預(yù)收賬款55500

預(yù)繳增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅1513.64（=55500/1.1*3%）

貸：銀行存款1513.64

預(yù)繳土地增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅504.55（=55500/1.1*1%）

貸：銀行存款504.55

預(yù)繳企業(yè)所得稅

借：所得稅費(fèi)用1261.36（=55500/1.1*10%*25%）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交所得稅1261.36

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交所得稅1261.36

貸：銀行存款1261.36

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