為某企業(yè)高管和業(yè)務(wù)部門培訓(xùn)土地增值稅，站在非財(cái)務(wù)管理人員角度將土地增值稅要點(diǎn)整理如下，供參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的項(xiàng)目配比關(guān)系使得項(xiàng)目配比同年度配比產(chǎn)生重大矛盾，這是房地產(chǎn)所有重大稅收風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源。

二、無(wú)論是增值稅、土增還是企業(yè)所得稅，都面臨預(yù)征+清算的模式。

三、土地增值稅是房地產(chǎn)稅負(fù)中最重要的組成部分，也是納稅管理的重點(diǎn)。

四、土地增值稅的計(jì)算基本邏輯是：

1、收入-扣除項(xiàng)目=增值額

2、增值額*對(duì)應(yīng)稅率=應(yīng)交土地增值稅

對(duì)應(yīng)稅率從30%——60%。

3、房地產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)清算扣除項(xiàng)目主要有五項(xiàng)：

——土地價(jià)款

——開(kāi)發(fā)成本

——開(kāi)發(fā)費(fèi)用

——稅金

——加計(jì)扣除

五、土地增值稅清算是建立在企業(yè)財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)上，根據(jù)土增獨(dú)特要求選擇數(shù)據(jù)進(jìn)行清算。

六、土地增值稅清算時(shí)間節(jié)點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅采取先預(yù)征后清算模式，關(guān)鍵點(diǎn)是何時(shí)應(yīng)該清算。

1、稅法規(guī)定了主動(dòng)清算條件和強(qiáng)制清算條件；

2、企業(yè)請(qǐng)牢記銷售85%和預(yù)售許可證滿三年兩個(gè)條件。

七、土地增值稅清算單位和范圍

1、按照項(xiàng)目清算（立項(xiàng)）

2、如有分期，按照分期清算（建設(shè)規(guī)劃許可證）

3、普通住宅、非普通住宅和其他商品房應(yīng)分開(kāi)計(jì)算增值率

八、土地增值稅收入中應(yīng)關(guān)注：

1、銷售收入中交易價(jià)格公允，尤其是存在關(guān)聯(lián)交易情況下；

2、是否存在商品房發(fā)生抵債、投資、贈(zèng)送等視同銷售收入；

3、無(wú)產(chǎn)權(quán)車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)通常按照銷售處理；

九、土地增值稅扣除項(xiàng)目應(yīng)關(guān)注：

1、各項(xiàng)扣除內(nèi)容所應(yīng)包含內(nèi)容（略）；

2、會(huì)計(jì)核算仍然是基礎(chǔ)，尤其是成本核算應(yīng)真實(shí)合理；

——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

——前期工程費(fèi)

——建安工程費(fèi)

——基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)

——公共配套設(shè)施費(fèi)

——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

3、關(guān)注會(huì)計(jì)核算中各項(xiàng)內(nèi)容同土增扣除各項(xiàng)內(nèi)容的相同與不同

——會(huì)計(jì)核算中土地包含著開(kāi)發(fā)成本，土地清算將其分開(kāi)考慮

——利息核算中在開(kāi)發(fā)成本，清算將其調(diào)整計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用

十、土地增值稅特殊情況

1、舊房轉(zhuǎn)讓不能夠加計(jì)扣除，按照評(píng)估法或發(fā)票扣除法；

——使用超過(guò)12個(gè)月為舊房

——產(chǎn)權(quán)辦至公司名下為舊房

2、土地使用權(quán)和在建項(xiàng)目區(qū)別

——土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓因未投入土增清算不能加計(jì)扣除

——在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓土增清算可以加計(jì)扣除

3、特殊交易：投資和重組

投資和重組優(yōu)惠政策均不適用房地產(chǎn)公司，其他公司可暫免征收。

十一、土地增值稅清算準(zhǔn)備

1、應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)之初盡快進(jìn)行測(cè)算；

2、在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中逐步調(diào)整和細(xì)化測(cè)算，并在賬務(wù)上落實(shí)測(cè)算數(shù)據(jù)；

3、在合同、付款、發(fā)票和其他證據(jù)準(zhǔn)備上，各業(yè)務(wù)部門應(yīng)同財(cái)務(wù)緊密銜接做好證據(jù)鏈準(zhǔn)備；

4、達(dá)到清算條件，財(cái)務(wù)應(yīng)牽頭做好內(nèi)部預(yù)清算，迎接稅務(wù)機(jī)關(guān)清算。