1、公司前年開發(fā)的樓盤大部分已經(jīng)銷售，還有部分沒有售完，請問是否可以等到全部銷售完畢再進行清算？企業(yè)在什么情況下要進行土地增值稅清算？

答：（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4、省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

2、有兩間購置于98年的門面房準備轉(zhuǎn)讓，因為購房發(fā)票遺失，請問該如何繳納土地增值稅？

答：根據(jù)《泰州市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)江蘇省地方稅務局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓非住宅舊房涉及土地增值稅問題的批復》（泰地稅函【2007】110號），對個人轉(zhuǎn)讓非住宅舊房，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的80%作為扣除項目金額計算征收土地增值稅。

3、問：房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算時，未開票的房產(chǎn)應如何確認收入？

答：根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入。未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

4、問：以不動產(chǎn)、土地投資入股到一人有限責任公司是否應納土地增值稅？

答：根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。自2006年3月2日起執(zhí)行的《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

5、問：對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，規(guī)定在計算土地增值稅時，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算扣除項目金額，2005年10月購買的房產(chǎn)在2010年6月出售，在加計扣除時應按幾年計算？

答：《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第七條對轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題作出了如下規(guī)定,《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一項規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《土地增值稅暫行條例》第六條第一項、第三項規(guī)定的扣除項目金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年。超過1年，未滿12個月但超過6個月，可以視同為1年計算。根據(jù)上述規(guī)定，2005年10月購置2010年6月出售的房產(chǎn)，可按5年計算加計扣除。

6、問：我公司開發(fā)一小區(qū)，小區(qū)中有臨街一、二層為商業(yè)用房，二層以上為住宅用房，如何進行土地增值稅清算？

答：根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件第一條第二款規(guī)定：“開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。”

盡管立項時是一個項目，但計算土地增值稅時需要分為兩個項目進行清算，收入及相應稅金完全可以分開計算，至于相關(guān)成本如何扣除，國稅發(fā)〔2006〕187號第四條第（五）項規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

7、問：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓一幢商品房給乙企業(yè)，乙企業(yè)又將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，乙企業(yè)除繳納營業(yè)稅等稅款外，是否繳納土地增值稅？

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應依照本條例繳納土地增值稅。”

因此，乙企業(yè)將房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓，也應當按照增值額計算繳納土地增值稅。

8、問：企業(yè)是否可以委托稅務中介機構(gòu)進行土地增值稅的清算鑒證？稅款如何繳納？

答：根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第六條關(guān)于土地增值稅清算項目的審核鑒證規(guī)定，稅務中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關(guān)可以采信。稅務機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。因此，企業(yè)可以委托給稅務中介機構(gòu)進行清算鑒證工作，但是稅務中介機構(gòu)應按稅務機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。鑒證報告由主管稅務機關(guān)進行審核，納稅人最后在主管稅務機關(guān)匯繳稅款。

9、問：在房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣留的建筑施工企業(yè)質(zhì)量保證金是否允許扣除？

答：根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

10、問：房地產(chǎn)公司沒有發(fā)生利息支出，在計算土地增值稅時，是否也可以按取得土地支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%進行扣除？

答：可以。根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，（1）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。