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最高人民法院

當(dāng)事人以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理

??作者：唐青林 李舒 劉思玉   單位：北京市安理律師事務(wù)所

裁判要旨

當(dāng)事人之間實(shí)際上是民間借貸法律關(guān)系，房屋買(mǎi)賣(mài)合同只是讓與擔(dān)保的方式，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行合同，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

案情簡(jiǎn)介

一、2014年3月26日，王高平（甲方）與博海公司（乙方）簽訂《房屋抵頂借款協(xié)議》，約定：乙方公司因建設(shè)開(kāi)發(fā)海南逸海華庭小區(qū)，至2014年3月23日陸續(xù)向甲方借款9800萬(wàn)元。此款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于2014年7月23日前還清。乙方在約定的期間內(nèi)不能用現(xiàn)金歸還借款本息時(shí)，則同意用其在海南建設(shè)開(kāi)發(fā)的逸海華庭小區(qū)的房產(chǎn)作價(jià)償還向甲方的借款本息”同日，雙方又簽訂了《逸海華庭認(rèn)購(gòu)協(xié)議》。

二、借款到期后，王高平多次催促博海公司償還借款并履行協(xié)議，博海公司均以項(xiàng)目正在推進(jìn)等理由推脫。

三、王高平提起本案訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)王高平與博海公司于2014年3月26日簽訂的《逸海華庭認(rèn)購(gòu)書(shū)》合法有效并將逸海華庭商品房交付王高平，確認(rèn)商品房為王高平所有。一審海南省高級(jí)人民法院駁回其訴訟請(qǐng)求。

四、王高平上訴主張一審法院適用法律錯(cuò)誤，其與博海公司之間的借款合同關(guān)系已于后期轉(zhuǎn)化成為商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并非原審法院認(rèn)定的用房屋抵頂是對(duì)借款的一種擔(dān)保方式。最高人民法院駁回上訴，維持原判。

敗訴原因

本案關(guān)鍵在于甄別王高平與博海公司之間簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議是否具有擔(dān)保的意思，即考察雙方簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的真實(shí)意思是為借款行為提供擔(dān)保，還是通過(guò)支付對(duì)價(jià)獲得房屋的所有權(quán)。經(jīng)審理查明，王高平提供的借據(jù)、付款憑證、《房屋抵頂借款協(xié)議》以及《逸海華庭認(rèn)購(gòu)協(xié)議》均對(duì)借款事實(shí)予以確認(rèn)。王高平作為甲方與博海公司作為乙方簽訂的《房屋抵頂借款協(xié)議》載明“乙方因建設(shè)開(kāi)發(fā)海南逸海華庭小區(qū)，至2014年3月23日陸續(xù)向甲方借款人民幣玖仟捌佰萬(wàn)元整（小寫(xiě)：98000000元）。乙方為償還該項(xiàng)借款與甲方達(dá)成以下協(xié)議”，該協(xié)議第三條約定“乙方在約定的期間內(nèi)不能用現(xiàn)金歸還借款本息時(shí)，則同意用其在海南建設(shè)開(kāi)發(fā)的逸海華庭小區(qū)的房產(chǎn)作價(jià)償還向甲方的借款本息”。上述證據(jù)和協(xié)議約定的內(nèi)容可以證明雙方當(dāng)事人在發(fā)生借款關(guān)系之后，為保證借款的償還又訂立了房屋抵頂及認(rèn)購(gòu)協(xié)議。雙方簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的真實(shí)目的是為了給借款提供擔(dān)保，并非為了實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)。即雙方當(dāng)事人在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)并無(wú)真正轉(zhuǎn)移案涉房產(chǎn)所有權(quán)的意思，其真實(shí)意思是設(shè)定擔(dān)保。簡(jiǎn)言之，王高平與博海公司之間的真實(shí)法律關(guān)系是民間借貸，房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議只是作為讓與擔(dān)保的一種方式。經(jīng)審查，原審法院在庭審過(guò)程中明確向當(dāng)事人釋明案涉法律關(guān)系為借款合同關(guān)系，并詢問(wèn)其是否變更訴訟請(qǐng)求，王高平的代理人確認(rèn)其不變更訴訟請(qǐng)求。

敗訴教訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

實(shí)踐中，當(dāng)事人以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保時(shí)，出借人往往希望在借款人到期不還款時(shí)，直接依據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同取得房屋的所有權(quán)。但是，對(duì)于出借人而言，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)記：一方面，以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同只是一種擔(dān)保方式，在借款人到期不履行還款義務(wù)時(shí)，出借人不能直接依據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同取得房屋的所有權(quán)。另一方面，當(dāng)法院按照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理，并向出借人釋明變更訴訟請(qǐng)求時(shí)，出借人應(yīng)當(dāng)及時(shí)變更訴訟請(qǐng)求，如將訴訟請(qǐng)求從主張房屋所有權(quán)變更為主張借款人歸還借款本金、利息及違約金，并可同步采取訴訟保全，否則出借人可能承擔(dān)敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。

相關(guān)法律規(guī)定

《民間借貸規(guī)定》

第二十四條第一款  當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

以下為該案在法院審理階段，判決書(shū)中“本院認(rèn)為”就該問(wèn)題的論述

關(guān)于王高平與博海公司之間簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議是否具有擔(dān)保的意思。本院認(rèn)為，本案中，王高平主張其與博海公司之間存在商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，并據(jù)此訴請(qǐng)確認(rèn)房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議有效及履行該協(xié)議，由其取得該協(xié)議涉及的541套房屋的所有權(quán)，而其提供的證據(jù)材料又包含了借款的事實(shí)。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)甄別王高平與博海公司之間簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議是否具有擔(dān)保的意思，即考察雙方簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的真實(shí)意思是為借款行為提供擔(dān)保，還是通過(guò)支付對(duì)價(jià)獲得房屋的所有權(quán)。經(jīng)審理查明，王高平提供的借據(jù)、付款憑證、《房屋抵頂借款協(xié)議》以及《逸海華庭認(rèn)購(gòu)協(xié)議》均對(duì)借款事實(shí)予以確認(rèn)。王高平作為甲方與博海公司作為乙方簽訂的《房屋抵頂借款協(xié)議》載明“乙方因建設(shè)開(kāi)發(fā)海南逸海華庭小區(qū)，至2014年3月23日陸續(xù)向甲方借款人民幣玖仟捌佰萬(wàn)元整（小寫(xiě)：98000000元）。乙方為償還該項(xiàng)借款與甲方達(dá)成以下協(xié)議”，該協(xié)議第三條約定“乙方在約定的期間內(nèi)不能用現(xiàn)金歸還借款本息時(shí)，則同意用其在海南建設(shè)開(kāi)發(fā)的逸海華庭小區(qū)的房產(chǎn)作價(jià)償還向甲方的借款本息”。上述證據(jù)和協(xié)議約定的內(nèi)容可以證明雙方當(dāng)事人在發(fā)生借款關(guān)系之后，為保證借款的償還又訂立了房屋抵頂及認(rèn)購(gòu)協(xié)議。雙方簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的真實(shí)目的是為了給借款提供擔(dān)保，并非為了實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)。即雙方當(dāng)事人在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)并無(wú)真正轉(zhuǎn)移案涉房產(chǎn)所有權(quán)的意思，其真實(shí)意思是設(shè)定擔(dān)保。簡(jiǎn)言之，王高平與博海公司之間的真實(shí)法律關(guān)系是民間借貸，房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議只是作為讓與擔(dān)保的一種方式。王高平主張其與博海公司之間借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，未提交足夠的證據(jù)予以佐證，故本院不予支持。經(jīng)審查，原審法院在庭審過(guò)程中明確向當(dāng)事人釋明案涉法律關(guān)系為借款合同關(guān)系，并詢問(wèn)其是否變更訴訟請(qǐng)求，王高平的代理人確認(rèn)其不變更訴訟請(qǐng)求。原審法院向當(dāng)事人釋明法律關(guān)系并告知其可以變更訴訟請(qǐng)求的行為，符合《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定。

案件來(lái)源

最高人民法院，王高平與海南博海投資咨詢有限公司借款合同糾紛案［（2016）最高法民終52號(hào)］

延伸閱讀

當(dāng)事人以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后出借人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理

案例一：最高人民法院審理的六盤(pán)水興吾源典當(dāng)有限公司與六盤(pán)水玖盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞?shū)［（2015）民申字第182號(hào)］，該院認(rèn)為：“玖盛公司與興吾源公司之間是借貸關(guān)系還是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，是本案審查的核心問(wèn)題。首先，雙方當(dāng)事人2008年7月8日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、2008年7月9日簽訂的《購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議》以及2008年9月2日簽訂的《購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議（二）》所確定的雙方權(quán)利義務(wù)是，興吾源公司向玖盛公司分別提供700萬(wàn)元和200萬(wàn)元，每月由玖盛公司補(bǔ)償38.5萬(wàn)元和11萬(wàn)元（核算月息為5.5%），期限為6個(gè)月，玖盛公司同時(shí)與興吾源公司簽訂附有解除權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如玖盛公司按期歸還上述款項(xiàng)，則享有解除合同的權(quán)利。如玖盛公司未能按期歸還上述款項(xiàng)，則興吾源公司有權(quán)變賣(mài)案涉房產(chǎn)。從雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)上看，玖盛公司的交易目的是獲得興吾源公司提供的900萬(wàn)元，而非出賣(mài)案涉商品房，興吾源公司的交易目的是為了提供資金并獲得資金利息，而非買(mǎi)受案涉商品房。因此，上述合同及補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)意思是以商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保借款合同。興吾源公司認(rèn)為雙方的真實(shí)意思為商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的主張，不能成立。一、二審法院對(duì)此認(rèn)定正確?！?/p>

案例二：最高人民法院審理的黑龍江申騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、賈炳藝等民間借貸糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞?shū)［（2015）民申字第3051號(hào)］該院認(rèn)為：“當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，當(dāng)事人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。本案中，申騰開(kāi)發(fā)公司向李玉龍借款600萬(wàn)元、向賈炳藝借款150萬(wàn)元，同時(shí)將自己開(kāi)發(fā)的東方銘苑l9套、7套房產(chǎn)分別以李玉龍、賈炳藝名義辦理了商品房預(yù)售登記，并簽訂了相應(yīng)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。后申騰開(kāi)發(fā)公司分別與李玉龍、賈炳藝達(dá)成《還款協(xié)議》，確認(rèn)上述借款金額，保證對(duì)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)銷(xiāo)售收入優(yōu)先用于償還借款，并約定如借款到期或欠息超過(guò)一個(gè)月，已經(jīng)辦理預(yù)售登記的上述l9套、7套房產(chǎn)分別歸李玉龍、賈炳藝所有，抵頂借款。之后申騰開(kāi)發(fā)公司分別償還賈炳藝、李玉龍借款本金各40萬(wàn)元，并對(duì)兩套商服解除了預(yù)售登記。針對(duì)上述《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，李玉龍、賈炳藝提出其真實(shí)意思表示為以房屋擔(dān)保案涉?zhèn)鶛?quán)的實(shí)現(xiàn)，并未與申騰開(kāi)發(fā)公司形成實(shí)際的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系；申騰開(kāi)發(fā)公司亦認(rèn)為案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》涉及的款項(xiàng)與《還款協(xié)議》涉及的款項(xiàng)在數(shù)額上雖有差額，但雙方當(dāng)事人對(duì)于其屬同一筆款項(xiàng)并無(wú)異議。根據(jù)本案查明的上述事實(shí)以及當(dāng)事人的陳述，申騰開(kāi)發(fā)公司因開(kāi)發(fā)東方銘苑小區(qū)工程資金緊張而向李玉龍、賈炳藝借取案涉款項(xiàng)，并非向李玉龍、賈炳藝出售其開(kāi)發(fā)的案涉房屋以收取購(gòu)房款，李玉龍、賈炳藝向申騰開(kāi)發(fā)公司出借案涉款項(xiàng)以獲取借款利息，并非向申騰開(kāi)發(fā)公司支付購(gòu)房款而獲得案涉房屋所有權(quán)，據(jù)此可以認(rèn)定當(dāng)事人的真實(shí)意思在于民間借貸，雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及辦理房屋預(yù)售登記的真實(shí)目的只是將房屋作為借款的擔(dān)保。”