（一）以房抵債的性質(zhì)

以房抵債協(xié)議的主要特征是雙方當(dāng)事人達(dá)成以債務(wù)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)替代原合同所約定的金錢給付義務(wù)。由于以房抵債協(xié)議在現(xiàn)行法上系無名合同，在法律適用上，首先應(yīng)適用或者類推適用最相類似的合同類型的法律規(guī)范。雖然以房抵債協(xié)議的目的在于以債務(wù)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)替代合同約定的原給付義務(wù)，但在外觀上與房屋買賣合同最為接近，因此，應(yīng)當(dāng)適用合同法關(guān)于買賣合同的規(guī)定。其次，由于以物抵債協(xié)議為無名合同，即使不適用合同法關(guān)于買賣合同的規(guī)定，也應(yīng)適用合同法總則的規(guī)定，或者說，在合同法關(guān)于買賣合同無明確規(guī)定的前提下，就以房抵債協(xié)議的相關(guān)法律問題，應(yīng)適用合同法總則的規(guī)定。所以，關(guān)于以房抵債協(xié)議的效力問題，也應(yīng)適用合同法關(guān)于買賣合同和合同法總則的規(guī)定。（王洪亮著：《債法總論》，北京大學(xué)出版社2016年版，第167頁。）

（二）以房抵債的效力認(rèn)定:

第一，以房抵債應(yīng)當(dāng)具有實(shí)踐性；

第二，不論協(xié)議簽訂的時(shí)間先后，都不能突破法律的強(qiáng)行性規(guī)定，否則協(xié)議將無效；

第三，以房抵債是否能夠達(dá)到清償債務(wù)的目的，關(guān)鍵在于以房抵債行為是否履行完畢。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)一：

在完成房屋變更登記之前，以房抵債協(xié)議并不形成優(yōu)于其他債權(quán)的利益，不能認(rèn)定由此而產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)及物權(quán)本身。

案件：魏某、海宜林投資控股有限公司二審民事判決書（2017）最高法民終354號

來源：中國裁判文書網(wǎng)

最高院認(rèn)為：

本案雙方當(dāng)事人之間的以物抵債協(xié)議，不能體現(xiàn)雙方買賣房屋的真實(shí)意思表示，只是債務(wù)人履行債務(wù)的變通方式，不必然地引起房屋權(quán)屬的變動(dòng)。且訟爭房屋并未完成權(quán)屬登記的變更手續(xù)，債權(quán)人只有債權(quán)請求權(quán)，而非物權(quán)。本案中魏某尋求救濟(jì)途徑不當(dāng)，以物抵債協(xié)議約定的交付房產(chǎn)，是以消滅金錢債務(wù)為目的的債的履行方式，在完成房屋變更登記之前，以房抵債協(xié)議并不形成優(yōu)于其他債權(quán)的利益，且破壞了債權(quán)平等受償?shù)脑瓌t，損害了其他與中海盛明置業(yè)之間存有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的當(dāng)事人的合法權(quán)利救濟(jì)途徑，故不能認(rèn)定依據(jù)以房抵債協(xié)議而產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)及物權(quán)本身，該合同的訂立并不能阻卻有其他合法權(quán)利的第三人基于生效法律文書申請強(qiáng)制執(zhí)行。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)二：

抵債行為不能等同于正常的買賣或租賃等民事關(guān)系，合同價(jià)格與同期地段市價(jià)相比過高或過低均不能否定合同的效力，只要當(dāng)事人前期在合同中作出了符合其真意的意思表示，無其他合同法規(guī)定的無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定以房抵債合同有效。

案件：中瑞投資（大連）有限公司、大連利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)借貸糾紛二審民事判決書（2017）最高法民終427號

來源：中國裁判文書網(wǎng)

最高院認(rèn)為：

案涉兩處房產(chǎn)分別為遼寧省大連市中山區(qū)（xx號樓）和（xx號樓），面積合計(jì)為1489平方米，折抵9900萬元。參照房屋買賣測算，每平方米單價(jià)約為6.65萬元；參照房屋租賃測算，每年每平方米租金約為1662元，兩種估算價(jià)格均高于2014年同期該地段市價(jià)，但抵債行為不能等同于正常的買賣或租賃等民事關(guān)系，中瑞投資公司已在合同中確認(rèn)其明知并認(rèn)可，提出的上訴理由不足以否定其前期在合同中作出的意思表示。依據(jù)一、二審查明的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定基于雙方簽訂的《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，利豐公司以房抵債償還借款9900萬元有效。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)三：

雙方當(dāng)事人簽訂《商品房買賣合同》，約定以房抵債，但仍保留原借款債務(wù)人的還款義務(wù)以及其他擔(dān)保方式，該合同不產(chǎn)生債務(wù)抵償?shù)男Ч?，?yīng)認(rèn)定為原借款債務(wù)人提供的實(shí)現(xiàn)債權(quán)的擔(dān)保。

案件：楊某某與羅某、羅某某等民間借貸糾紛申訴、申請民事裁定書（2017）最高法民申974號

來源：中國裁判文書網(wǎng)

最高院認(rèn)為：

關(guān)于羅琳與楊利民于2016年5月31日簽訂協(xié)議的性質(zhì)及履行問題。根據(jù)一審法院查明的事實(shí)，在羅琳兩次未按約償還借款之情形下，2016年5月31日，雙方根據(jù)借款協(xié)議中羅琳確認(rèn)的借款本息，就羅琳向楊利民償還借款相關(guān)事宜達(dá)成了協(xié)議。該協(xié)議第一條、第二條兩條約定確實(shí)有以房抵債的內(nèi)容，但因該協(xié)議系多個(gè)條文組成，需結(jié)合協(xié)議全文來理解雙方簽訂協(xié)議的真實(shí)意思表示。該協(xié)議第五條、第七條約定，羅琳或相關(guān)方在協(xié)議簽訂之日起四個(gè)月內(nèi)償還全部借款本息，否則楊利民有權(quán)選擇自行處置上述抵債房屋或要求繼續(xù)償還借款本息；本協(xié)議作為原借款合同的從合同，原借款合同及相應(yīng)保證合同、擔(dān)保函等仍然有效，相關(guān)方有義務(wù)積極籌款按原約定償還借款本息，楊利民也有權(quán)按原約定隨時(shí)要求償還借款本息；若楊利民得到部分償還，及時(shí)配合將相應(yīng)比例的房屋退還羅琳?？梢钥闯?，協(xié)議作為原借款合同的從合同，重申了羅琳需按照原約定繼續(xù)償還借款本息，簽訂《商品房購銷合同》后羅琳償還全部借款本息的義務(wù)仍然存在，并沒有產(chǎn)生債務(wù)已經(jīng)抵償?shù)慕Y(jié)果。因此，從協(xié)議整體約定來看，楊利民的本意并非支付對價(jià)購買商品房，其真實(shí)意思仍是要求羅琳償還借款本金及利息，雙方簽訂協(xié)議的目的在于保障楊利民的債權(quán)得以順利受償。故一、二審判決認(rèn)定該協(xié)議并非是以物抵債協(xié)議，而是保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保方式，并無不當(dāng)。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)四：

當(dāng)以房抵債協(xié)議已經(jīng)在事實(shí)上或者法律上履行不能時(shí)，一方當(dāng)事人表面上請求確認(rèn)協(xié)議效力的，實(shí)質(zhì)上是請求確認(rèn)以房抵債協(xié)議的履行效力，或者是請求繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議，人民法院不予支持。

案件：江蘇中磊建設(shè)集團(tuán)有限公司、淮安市寶隆置業(yè)有限責(zé)任公司建設(shè)工程施工合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書（2016）最高法民申2800號

來源：中國裁判文書網(wǎng)

最高院認(rèn)為：

本案中，中磊公司請求確認(rèn)以房抵債協(xié)議有效的另外一個(gè)目的是，其與寶隆公司之間因以房抵債協(xié)議的簽訂產(chǎn)生寶隆公司相應(yīng)工程款債務(wù)消滅以及中磊公司取得房屋所有權(quán)的法律效果。對此，本院認(rèn)為，合法的以房抵債協(xié)議是否產(chǎn)生原合同約定的給付義務(wù)消滅以及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，取決于以房抵債協(xié)議是否已經(jīng)實(shí)際履行。本案中，因以房抵債協(xié)議所涉及的部分房屋已經(jīng)變更過戶至案外人名下、部分房屋已被人民法院查封，案涉以房抵債協(xié)議，在事實(shí)上或法律上均不能實(shí)際履行。中磊公司在本案中提出的訴訟請求，在表面上是請求確認(rèn)以房抵債協(xié)議的效力，但實(shí)質(zhì)上是請求確認(rèn)以房抵債協(xié)議的履行效力，或者是請求繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議。如果是請求以房抵債協(xié)議的履行效力，因雙方當(dāng)事人尚未履行房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)，所有權(quán)不發(fā)生變動(dòng)、原合同約定的工程款債務(wù)亦不消滅，中磊公司的該項(xiàng)主張應(yīng)予駁回。如果中磊公司意在請求寶隆公司繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議，因法律上和事實(shí)上不能履行，中磊公司的此項(xiàng)主張亦不能支持。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)五：

雙方當(dāng)事人以作為原借款合同的擔(dān)保的房屋重新簽訂《商品房買賣合同》的，若債務(wù)人沒有提供足夠證據(jù)證明該買賣合同是將借款關(guān)系變更為商品房買賣關(guān)系的合意，則認(rèn)定該合同作為原借款合同的擔(dān)保。

案件：營口弘逸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某某等民間借貸糾紛申請?jiān)賹徝袷虏枚〞?016）最高法民申112號

來源：中國裁判文書網(wǎng)

最高院認(rèn)為：

本院認(rèn)為，以房抵債是指債務(wù)人難以清償?shù)狡诘慕疱X債務(wù)，而在原債權(quán)債務(wù)屆滿前或?qū)脻M后與債權(quán)人達(dá)成的以其所有的房屋折抵所欠債務(wù)的行為。因此，以房抵債是對原債務(wù)履行方式的根本變更，需要雙方當(dāng)事人有明確的變更履行方式的意思表示，即存在用特定物清償債務(wù)的合意。本案中，雙方在《還款協(xié)議》中明確約定，弘逸老邊分公司以10套房產(chǎn)作為抵押，擔(dān)保所欠王某某借款，雖后來弘逸老邊分公司與王某某未辦理上述房屋的抵押登記手續(xù)，但雙方在本院詢問時(shí)均認(rèn)可該房屋無法辦理抵押登記手續(xù)。而弘逸老邊分公司與王某某之子王某簽訂的10份《商品房買賣合同》標(biāo)的與《還款協(xié)議》中約定的用于抵押擔(dān)保的10套房產(chǎn)完全一致。對此，雙方存在不同主張，王某某主張雙方通過簽訂《商品房買賣合同》并進(jìn)行備案的方式作為上述借款的擔(dān)保，弘逸公司主張雙方將借款抵押關(guān)系變更為商品房買賣關(guān)系，以房屋抵頂上述借款。經(jīng)審查，首先，雙方之間并無書面的以房抵債協(xié)議，而《商品房買賣合同》是由弘逸老邊分公司與王某某之子王某簽署，并不能反映出雙方同意以買賣合同約定的房屋抵頂弘逸老邊分公司所欠王某某借款的意思表示；其次，上述買賣合同簽訂后，弘逸老邊分公司并未向王某或王某某履行房屋交付的相關(guān)手續(xù)，王某某及王某也沒有在《商品房買賣合同》約定的履行期限屆滿后要求弘逸老邊分公司向其交付房屋；第三，在上述10份《商品房買賣合同》簽訂后，弘逸老邊分公司又分兩次給付王某現(xiàn)金共計(jì)10萬元，并將備案登記中一套商品房出售后的款項(xiàng)給付王某。據(jù)此，弘逸公司主張雙方已經(jīng)將借款關(guān)系變更為商品房買賣關(guān)系，通過以房抵債的方式清償了案涉借款，證據(jù)不足。原判決認(rèn)定案涉《商品房買賣合同》并非真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，而是案涉借款的一種擔(dān)保方式，有事實(shí)依據(jù)，并無不當(dāng)。

相關(guān)法律規(guī)定