投資者采用購買、出租、出售房地產(chǎn)的方式，希望通過短期內(nèi)房地產(chǎn)價格上漲帶來的買賣價差而獲益。這種投資雖然可能帶來較高的收益，但資產(chǎn)流動性差、風險大。而且，由于投資者的“羊群效應”，容易為房地產(chǎn)泡沫的形成推波助瀾。此時，引入房地產(chǎn)的專業(yè)投資機構(gòu)——房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）就非常必要。太尉（公眾號房太尉：fang_taiwei)今天就說說讓無數(shù)金融圈從業(yè)者身神往的REITs有啥厲害。

它不僅可為投資者提供一種專業(yè)的、流動性好的、收益更加穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資工具，而且可引導投資者更加理性地投資，在一定程度上能起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價格、推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的效果。

10月23日，中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃（簡稱“保利一號”）獲得上海證券交易所審核通過。保利一號就是一款“類REITs”產(chǎn)品。其創(chuàng)新之處在于采用儲架發(fā)行模式，一次核準，多次發(fā)行。即便如此，保利一號仍是面向機構(gòu)投資者，無法達到面向公眾、投資人數(shù)超過200人的公募REITs要求。保利一號的募資規(guī)模也限定在50億元審批范圍內(nèi)。

房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，縮寫為“REITs”)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。

一般認為，REITs起源于1960年的美國，根據(jù)美國的《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定組建而成。REITs 的出生占了“天時”的政策利好：從一開始，美國法律就規(guī)定，滿足了一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅。

從本質(zhì)上講，REITs是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財實現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求，并在一定免稅政策下可以免交企業(yè)所得稅。REITs也類似于一個產(chǎn)業(yè)公司，它通過對現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營來獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

按照組織形態(tài)分類，REITs可分為契約型和公司型兩種。

公司型REITs是由一批具有共同投資理念的投資者依法組成投資于特定對象的、以贏利為目的股份制投資公司。該類公司通過發(fā)行股票的方式募集資金，是具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體。

公司型REITs在該公司成立后與存續(xù)期內(nèi)，將投資者投入的資金集中形成一種法律上稱為“共同基金”的投資基金；由該公司負責將“共同基金”投資于各類有價證券，并將投資所得的收益以股息或紅利的形式按投資比例在投資者之間進行分配。

在公司型REITs中，投資者購買公司股票而成為公司股東，并由股東選舉董事會來負責公司的運營，在投資者與公司型REITs之間形成股東與公司的關(guān)系，二者之間的權(quán)利義務依據(jù)公司法而設(shè)定，故二者之間不存在信托法律關(guān)系。

當公司型REITs成立之后，往往委托專業(yè)管理公司或獨立投資顧問管理資產(chǎn)，同時還委托保管機構(gòu)(trustee)保管資產(chǎn)，在公司與保管機構(gòu)之間則形成信托法律關(guān)系。

契約型REITs是指投資者與投資公司或基金管理公司簽定以證券投資為標的的信托契約，后者又與基金托管人訂立信托契約而組建的投資信托基金。

在契約型REITs中，投資者是委托人，投資公司或基金管理公司是受托人。受托人按信托契約將受益權(quán)均等地進行分割而發(fā)行受益證券，投資者(委托人)由于得到受益證券，所以同時又是受益人。根據(jù)信托契約，投資公司或基金管理公司一方面負責基金的經(jīng)營管理，另一方面又委托基金托管人負責基金的保管、執(zhí)行管理人指令以及基金項下資金往來的辦理。

按照投資人能否贖回分類，可將REITs分為封閉式和開放式兩類：

(1)封閉式。封閉式REITs發(fā)行規(guī)模固定，投資人若想買賣此種投資信托的證券，只能在公開市場上競價交易，而不能直接同REITs以凈值交易。同時為保障投資人的權(quán)益不被稀釋，此種REITs成立后不得再募集資金。

美國的REITs就必須是封閉式的。

(2)開放式。開放式REITs的發(fā)行規(guī)模可以增減，投資人可按照基金的單位凈值要 求投資公司買回或向投資公司購買股份或認購權(quán)證。

按照收入來源，廣義的REITs包括資產(chǎn)類、抵押類（即MBS）和混合類。資產(chǎn)類REITs的目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。他們直接控制房地產(chǎn)資產(chǎn)或通過合營公司來控制該資產(chǎn)。資產(chǎn)類REITs既對具體項目進行投資，如寫字樓、住房等，也可以對某個區(qū)域進行長遠投資。

資產(chǎn)類REITs的魅力在于：通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機會，投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)能力；另一方面，專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風險。

美國的REITs絕大部分從事資產(chǎn)類投資，占所有REITs的90%以上。

美國REITs的快速發(fā)展得益于其嚴格的管理規(guī)定。依照法律規(guī)定，必須采用公司型模式，并且是封閉型基金。美國的REITs成立并能投入運作必須滿足一定的條件：

組織結(jié)構(gòu)方面，必須是公司、商業(yè)信托或視同公司課稅主體的協(xié)會等其他類似機構(gòu)，并且必須由董事會或基金托管人管理。

資產(chǎn)方面，在資產(chǎn)組合(portfolio)中，至少75%的持有資產(chǎn)價值屬于為房地產(chǎn)、抵押貸款、其他 REITs證券、現(xiàn)金或政府證券；持有某一個發(fā)行人的證券不得超過REITs資產(chǎn)價值的5%；不得持有超過某一發(fā)行人的流通在外的具有投票權(quán)的證券的10%；持有的下屬子公司的應征稅資產(chǎn)不超過總資產(chǎn)的20%。

收入方面，至少75%的毛利潤必須來源于房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)貸款的利息、出售房地產(chǎn)收入、擁有其他REITs證券的利息、房地產(chǎn)節(jié)稅收益、貸款承諾費等；不得有超過30%的毛利潤來自于出售持有不足6個月的股票或證券，或持有不足4年的房地產(chǎn)(非自愿變賣或拍賣的除外)。

股東人數(shù)方面，REITs股份必須完全可轉(zhuǎn)讓，公司至少有100個股東，且股權(quán)結(jié)構(gòu)應該分散化；在稅收年度的下半年，屬于持股份額前五名的股東合計不可擁有50%以上的股份，單個股東持股比例不超過9.8% (退休金除外)。

紅利分配方面，應將不低于房地產(chǎn)投資信托基金應納稅收入的90%的利潤作為紅利分配給股東。

另外，REITs還需要定期做物業(yè)估值，并繳納相關(guān)稅費。

物業(yè)估值的作用在于計算每單位REITs的凈值，而基金凈值是REITs在交易所掛牌交易價格的基礎(chǔ)。評估機構(gòu)必須定期對所持有的物業(yè)進行評估，并提交和公布評估報告。絕大多數(shù)國家和地區(qū)都要求物業(yè)估值機構(gòu)獨立于REITs的管理人和托管人，必須具有物業(yè)所在地授權(quán)的評估師資格；都要求物業(yè)估值機構(gòu)必須至少每年一次評估物業(yè)；對發(fā)行新單位的REITs，全面評估其持有的所有房地產(chǎn)的價值，向委托人陳述任何對評估獨立性有影響的因素。

REITs要承擔基金管理費、基金托管費、基金運作費、物業(yè)評估費和物業(yè)管理費等支出?；鸸芾碣M和基金托管費從基金資產(chǎn)凈值中按一定百分比計提；基金運作費包括信息披露費、審計費、律師費、上市年費、持有人大會費用等。

REITs之所以能在美國取得蓬勃發(fā)展，有它作為證券化產(chǎn)品固有的優(yōu)勢，也有美國政府在稅收等方面的政策支持。這些值得我國在引入REITs的時候?qū)W習借鑒。

1、股本金低，持股靈活。通常合股性質(zhì)的公司或企業(yè)會要求股東的最低投資額 不低于15000美元。但對于REITs來說，每股只需要10到25美元。同時REITs對持股數(shù)量沒有限制，既可以只購買一股，也可以擁有數(shù)股。因此，中小投資者通過投資REITs在承擔有限責任的同時，還可以獲得房地產(chǎn)投資的收益。分享美國宏觀經(jīng)濟增長帶來的好處。

2、屬于多元化組合投資，市場回報高。REITs的資產(chǎn)是分散化了的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合，基金單位可以轉(zhuǎn)讓和上市交易，流動性強。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)只能投資于固定單個項目相比，REITs可以投資于不同的項目，回避風險的能力較強。REITs最大的優(yōu)點，是可涵蓋不同類別的房地產(chǎn)項目，不會為個別REITs的局限而受限制，就像投資于股票基金。REITs通過多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務，有效地降低了投資風險，也取得了較高的投資回報。R EITs最吸引人之處，是定期的股息收益，而且股息率相對優(yōu)厚。美國REITs行業(yè)從1993年12月到2003年1月期間的平均年度股息率達6.96%，優(yōu)于10年期美國政府債券(5.86%)、標準普爾指數(shù)公用股(4.45%)及標準普爾500指數(shù)(1.79%)。

3、具有較高的流動性。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，由于其本身的固定性使得它的流動性較差，投資者直接投資于房地產(chǎn)，如果想要變現(xiàn)，往往在價格上不得不打折，而且一般要全部出售(如一間房子，要賣就得全部賣掉)。當投資者未必需要那么多的現(xiàn)金時，房地產(chǎn)買賣的難度就更大。若是投資于REITs，這些麻煩就不存在了。REITs是一種證券化產(chǎn)品，通常采用股票或受益憑證的形式，而且由于REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，更容易使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來。

4、稅收優(yōu)惠，股東收益高。REITs在稅法上是一個獨立的經(jīng)濟實體，根據(jù)《1960年美國國內(nèi)稅收法案》規(guī)定，如果REITs將每年度盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報投資者，則無需繳交公司所得稅。這就避免了對REITs和股東的雙重征稅。此外，投資人可以通過提高REITs的負債率和降低房地產(chǎn)資產(chǎn)折舊年限等方式來實現(xiàn)REITs的“賬面損失”。這樣就可以降低其應繳納稅收的基礎(chǔ)。通常房地產(chǎn)投資信托基金是將每年盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報給投資者，再由投資者自己繳納個人所得稅，因此REITs所發(fā)紅利特別高。

如果REITs在中國能廣泛鋪開，可能的好處有：銀行等金融機構(gòu)有更多的資金放貸了；地產(chǎn)公司能迅速回籠資金繼續(xù)搞下一個項目開發(fā)；買房的能獲得更多貸款甚至價格優(yōu)惠；投資者多了一個低風險穩(wěn)定收益的投資機會。太尉（公眾號房太尉：fang_taiwei）覺得，任何金融產(chǎn)品從誕生到成熟都要面臨適應國情的問題，證券化這條路能否走好，還是個未知數(shù)。