雖然這個(gè)項(xiàng)目的合法用地很接近38號(hào)文申報(bào)要求（50%申報(bào)，簡易處置至60%立項(xiàng)）。但是我們仔細(xì)研究會(huì)發(fā)現(xiàn)，一是雖然更新規(guī)模用地規(guī)模不錯(cuò)，但實(shí)際拆除范圍面積較小，而我們的土地移交率是以拆遷范圍面積為基數(shù)而不是更新范圍，更新范圍只是便于你申報(bào)，超出拆除范圍的這部分土地除了騰挪置換外，其余的算無償義務(wù)了；二是項(xiàng)目法定圖則內(nèi)建設(shè)用地面積為52671平方米，即使按最小貢獻(xiàn)15%算，合法用地通過兩規(guī)和簡易處理到60%，剩余40%土地處置，按項(xiàng)目的拆除用地面積為48901平方米計(jì)算，即使通過騰挪置換出讓給你開發(fā)的用地面積為（48901×40%×（1-20%） 48901×60%）×（1-15%）=38240.58平方米。雖然法定圖則規(guī)定的可建設(shè)用地面積為52671平方米，但由于你的拆遷范圍不夠，貢獻(xiàn)率不夠最大建設(shè)用地規(guī)模不超過38240.58平方米，這么好的一塊地，最后被你折騰得只剩下這么點(diǎn)建設(shè)用地，你對(duì)得起誰啊。

對(duì)于合法用地不夠的問題，一般有三種方案，一是縮小更新范圍內(nèi)的拆遷范圍的邊界，沿著建筑物滴水檐走，把零星的空地?cái)D出來，對(duì)于開發(fā)商來說這是最不科學(xué)的方式，我們之前寫的“關(guān)于拆遷邊界外延的文章”（【舊改小實(shí)驗(yàn)】精細(xì)化管理下的城市更新利潤探索）對(duì)這種有價(jià)值判斷，或者把一些邊界處的不合法的高層建筑物劃出去，但是這個(gè)也不好做工作；第二種是在股份公司給你的范圍內(nèi)分批次實(shí)施立項(xiàng)，這個(gè)也不太好，立項(xiàng)不是件容易的事情，股份公司也未必樂意你這么做；第三種方式我認(rèn)為最為符合實(shí)際，就是邊界外延，尤其是工廠區(qū)外延。

我們發(fā)現(xiàn)，南側(cè)和西側(cè)不是有一片廠房嗎？南側(cè)的廠房還有部分已經(jīng)取得了合法產(chǎn)權(quán)。我接觸過幾個(gè)公司，在研究劃定范圍的時(shí)候，開始都很抵觸將現(xiàn)狀為工業(yè)用地劃進(jìn)來，都說我們只做住宅，不做產(chǎn)業(yè)。這個(gè)我得先跟你講講道理。

先說說工廠區(qū)劃入城市更新拆除范圍的好處：一是工廠區(qū)一般容積率會(huì)比住宅區(qū)低，劃進(jìn)來在回遷方面不會(huì)吃虧；二是工廠區(qū)也可能是不合法用地，但是這個(gè)關(guān)系也不大，我們處理兩規(guī)私宅按照“一棟一棟”的基底面積劃定，提升不了多少合法用地，而我們?cè)谔幚砉S的時(shí)候，可以成片成片地處理，兩者的處理程序一樣，為啥要那么費(fèi)力搞兩規(guī)私宅呢？第三，兩規(guī)違法性經(jīng)營性用房比私宅處理靈活，像規(guī)劃、消防整改，給申報(bào)編號(hào)搬個(gè)家之類的事情，影響沒有那么大。四是城市更新是分期實(shí)施的，你這工廠劃進(jìn)來，我有說你馬上需要開發(fā)了嗎？只是先想辦法把項(xiàng)目立項(xiàng)、通過騰挪置換等方式擴(kuò)大建設(shè)用地面積，至于你是近期開發(fā)，還是20年后再城市更新，這個(gè)就看你心情了，項(xiàng)目立項(xiàng)了你就有權(quán)利了，花差不多的代價(jià)，這地圈得越大越好。道理也講了，信不信由你。

接下來，我們?cè)倏赐虾屯餮由斓男Ч?。先向南?/span>

按照假設(shè)的情況，經(jīng)南沿后，項(xiàng)目的用地范圍132726.9平方米，拆除范圍面積90282.28平方米，合法用地面積48021.13平方米（其中老屋村13819.16平方米，國有已出讓18683.97平方米，兩規(guī)用地11518平方米），合法用地占拆除面積的53.19%。

經(jīng)過這么一折騰，合法用地夠了。那是不是可以申報(bào)了呢？哎，西側(cè)在劃定更新范圍的時(shí)候，由于規(guī)劃路網(wǎng)與現(xiàn)狀路網(wǎng)不符，而按規(guī)劃路網(wǎng)實(shí)施，會(huì)涉及到另外一個(gè)工業(yè)區(qū)，這在申報(bào)上還是有瑕疵，但是也有公司就這么弄下來了的，我也希望你們能攻攻關(guān)，能申報(bào)下來。

我們還是看看這么一折騰后，地塊建設(shè)用地的變化吧。項(xiàng)目法定圖則內(nèi)建設(shè)用地面積為86948.36平方米，假若按最小貢獻(xiàn)15%算，合法用地通過兩規(guī)和簡易處理到60%，剩余40%土地處置，按項(xiàng)目拆除用地面積為90282.28平方米計(jì)算，通過騰挪置換出讓的最大建設(shè)用地面積為（90282.28×40%×（1-20%） 90282.28×60%）×（1-15%）=71144.74平方米。

看到?jīng)]有，項(xiàng)目更新范圍增加了50829.44平方米，拆除范圍增加了41381.28平方米，建設(shè)用地面積增加了32904.16平方米。

看看，法定圖則確定的建設(shè)用地面積還是大于理論值上出讓給你的最大建設(shè)用地面積，所以如果繼續(xù)擴(kuò)大拆遷范圍，就有更多的騰挪置換的空間。不妨，我們繼續(xù)往西沿（這是最后一次折騰，沒錢掙的東西一直搗鼓好累）。