四川在線消息(敬松 記者 寇敏芳 文強(qiáng))日前，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知，確定第一批在成都在內(nèi)的13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

為什么選擇成都試點(diǎn)?此舉將對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響?如何推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)?

為什么選擇成都開(kāi)展試點(diǎn)?

據(jù)了解，此次試點(diǎn)共有13個(gè)城市，分別為北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

國(guó)土資源部利用司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在超大、特大城市和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市中，按照地方自愿原則，部署開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

上述13個(gè)城市均是一、二線城市，“以成都為例，租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來(lái)源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力相對(duì)較強(qiáng)。”省國(guó)土資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

此前，成都郫都區(qū)國(guó)家首批集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地試點(diǎn)縣，在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市方面進(jìn)行了很多成功探索。該負(fù)責(zé)人表示，雖然二者沒(méi)有關(guān)聯(lián)，但在集體土地改革的探索上，郫都區(qū)已有成熟的基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)，可供此次試點(diǎn)借鑒。

會(huì)不會(huì)形成租售并舉?

在此次方案發(fā)布前，7月，住建部、國(guó)家發(fā)改委等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取了成都等12個(gè)城市，首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。

在此基礎(chǔ)上，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，勢(shì)必會(huì)為成都的租賃房源加量，供給增大，會(huì)不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)?

“解決了開(kāi)發(fā)商‘無(wú)米下鍋’的困境，又為一些開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型創(chuàng)造了新路?！背啥际蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、成都金房集團(tuán)董事長(zhǎng)王曉白認(rèn)為，一部分人租房、一部分人買(mǎi)房的格局正式形成之后，才是一個(gè)健康的市場(chǎng)，新政將推動(dòng)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的革新?！拔磥?lái)租賃住房的市場(chǎng)是一片‘藍(lán)海’，今天部分以租賃住房為主要業(yè)務(wù)的公司股票都漲停了。

知名地產(chǎn)策劃人李紹華認(rèn)為，集體建設(shè)用地建租賃住房，將進(jìn)一步推動(dòng)租售并舉。打破國(guó)有建設(shè)用地長(zhǎng)期壟斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的格局，“相當(dāng)于土地市場(chǎng)打開(kāi)了‘閘門(mén)’，真正實(shí)現(xiàn)了‘兩條腿’走路?！?/p>

近年來(lái)，拆遷越來(lái)越難，擴(kuò)大國(guó)有住宅用地供應(yīng)，難度也越來(lái)越大，由村集體自行或者聯(lián)合其他主體開(kāi)發(fā)集體建設(shè)用地，成本、難度都要低得多。成都香木林置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)陳光健還認(rèn)為，在國(guó)有建設(shè)用地基礎(chǔ)上修建租賃性住房，商家投資成本會(huì)非常高，而回報(bào)周期又很低，新政正好解決了目前市場(chǎng)的短板。

如何推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)?

省國(guó)土資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，我省目前還沒(méi)有進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的探索。但已嘗過(guò)了農(nóng)村集體土地改革帶來(lái)的甜頭。

2015年，郫縣開(kāi)始試點(diǎn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，集體土地被盤(pán)活，截止今年6月，郫都區(qū)已完成30宗353畝農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易，獲得成交價(jià)款2.1億元。

“入市是一錘子買(mǎi)賣(mài)，租賃則不同，我們能把土地抓在自己手上?！臂紖^(qū)戰(zhàn)旗村村支部書(shū)記高德敏說(shuō)，在試點(diǎn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的過(guò)程中，曾希望由村集體開(kāi)發(fā)一些鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，租給業(yè)主使用，但是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問(wèn)題存在爭(zhēng)議，最后還是采取入市交易的方式。

“結(jié)合農(nóng)村新業(yè)態(tài)，一些村社可以開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)特色的地產(chǎn)項(xiàng)目，把閑置的土地利用起來(lái)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)租賃的方式，助力農(nóng)民增收?！笔∩缈圃涸痹洪L(zhǎng)盛毅說(shuō)。

不僅是農(nóng)民增收，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著城市的擴(kuò)張，城中村等集體土地越來(lái)越多，如果這部分能進(jìn)入租賃市場(chǎng)，將有利于城中村改造。

如何規(guī)避小產(chǎn)權(quán)房“暗度陳倉(cāng)”?

公眾和市場(chǎng)最關(guān)心的莫過(guò)于，若“以租代售”，是否意味著“小產(chǎn)權(quán)房”可暗渡陳倉(cāng)、搖身一變進(jìn)入市場(chǎng)?

小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，房屋產(chǎn)權(quán)也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，不能轉(zhuǎn)讓，不能改變性質(zhì)。

業(yè)內(nèi)人士指出，集體土地建租賃房與小產(chǎn)權(quán)房的差別在于，一個(gè)是短期租賃合同，一個(gè)是長(zhǎng)期租賃合同。如果租房合同超過(guò)20年甚至30年，實(shí)際上就成了變相賣(mài)房，與小產(chǎn)權(quán)房無(wú)異。

因此，方案中兩部委強(qiáng)調(diào)，不得“以租代售”，明確規(guī)定集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售;承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。

盛毅認(rèn)為，要避免小產(chǎn)權(quán)房，政府應(yīng)當(dāng)配套國(guó)家政策，形成有效監(jiān)管和法規(guī)，建立科學(xué)的流轉(zhuǎn)機(jī)制，避免“不需要的長(zhǎng)期占用”。要避免“租賃者”和村莊私下簽訂協(xié)議，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授陶然認(rèn)為，政府可以引入市場(chǎng)化、專業(yè)化的第三方物業(yè)公司，實(shí)施住房的出租和管理。