閱讀提示:不動產(chǎn)抵押登記,是指登記機關(guān)對不動產(chǎn)抵押權(quán)的取得、變更和消滅在登記薄上進行記載,對抵押權(quán)變動情況進行公示的方法。不動產(chǎn)抵押權(quán)須經(jīng)登記,方可有效設(shè)立。本文梳理并提煉的相關(guān)裁判規(guī)則源自《最高人民法院公報》等“兩高”公開出版物及最高人民法院法官的個人著述,力求規(guī)則明確、觀點權(quán)威、適用有據(jù)。 1.預(yù)售商品房抵押雖已辦理預(yù)告登記,但建成后的房屋產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下的,銀行不能行使抵押權(quán)。 預(yù)售商品房抵押貸款中,雖然銀行與借款人(購房人)對預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記,但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實的抵押權(quán),而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下,則抵押權(quán)設(shè)立登記無法完成,銀行不能對該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。 規(guī)則索引:上海市第二中級人民法院2012年10月26日判決“中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案”,載《最高人民法院公報》2014年第9期(總第215期)。 2.負責(zé)辦理房產(chǎn)抵押登記的行政主管部門,違法辦理抵押登記造成抵押權(quán)人財產(chǎn)損失的,應(yīng)根據(jù)《國家賠償法》的有關(guān)規(guī)定,承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 負責(zé)辦理房產(chǎn)抵押登記的行政主管部門,在辦理房產(chǎn)抵押登記過程中,對于抵押房產(chǎn)及其權(quán)屬證書的真?zhèn)螒?yīng)當(dāng)進行核對與識別。行政主管部門違反職業(yè)規(guī)范,未盡必要的注意義務(wù),為抵押人虛假的房產(chǎn)辦理抵押登記手續(xù),抵押權(quán)人基于對該抵押登記行為的信賴履行相關(guān)合同導(dǎo)致財產(chǎn)損失,應(yīng)當(dāng)認定上述違法出具他項權(quán)利證明的行為與抵押權(quán)人財產(chǎn)損失之間存在法律上的利害關(guān)系和因果關(guān)系。在債務(wù)人無法償還主債權(quán)的情況下,房產(chǎn)抵押登記行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)《國家賠償法》的有關(guān)規(guī)定,承擔(dān)相應(yīng)的過失賠償責(zé)任。 規(guī)則索引:最高人民法院〔2002〕行終字第6號“中國銀行江西分行訴南昌市房管局違法辦理抵押登記案”,載《最高人民法院公報》2004年第2期(總第88期)。 3.不動產(chǎn)抵押合同生效后,因抵押人的過錯未能辦理抵押登記的,抵押人應(yīng)當(dāng)賠償債權(quán)人因此受到的損失。 不動產(chǎn)抵押合同生效和抵押權(quán)生效是不同的法律事實,法律要件亦不同,抵押合同只要依法成立即生效,與抵押財產(chǎn)的登記無關(guān);抵押財產(chǎn)未登記,抵押權(quán)則未生效。未生效的抵押權(quán)不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)姆尚Ч?,但不影響?dāng)事人根據(jù)生效的抵押合同履行各自的權(quán)利義務(wù)。抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的,抵押人應(yīng)當(dāng)在抵押財產(chǎn)現(xiàn)有價值的范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。 規(guī)則索引:江蘇省無錫市中級人民法院〔2011〕錫民終字第0767號“顧漱清訴韋安波、花根榮、朱允保借款擔(dān)保合同糾紛案”,見潘志江、沈君:《不動產(chǎn)抵押合同生效但未辦理抵押登記的責(zé)任承擔(dān)》,載最高人民法院《人民司法·案例》2013年第6期。 4.預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記,應(yīng)由抵押預(yù)告登記的權(quán)利人向登記部門申請。 通過抵押預(yù)告登記程序登記的并非物權(quán),而是享有優(yōu)先順位的債權(quán),故銀行在僅辦理了抵押預(yù)告登記的情況下并不享有優(yōu)先受償權(quán)。在期房取得產(chǎn)權(quán)證書后,抵押預(yù)告登記的權(quán)利人需要向登記部門申請轉(zhuǎn)為正式抵押登記,登記部門應(yīng)根據(jù)權(quán)利人的申請辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)換登記,而非登記機關(guān)主動轉(zhuǎn)為正式抵押登記。 規(guī)則索引:江蘇省無錫市中級人民法院〔2013〕錫執(zhí)他字第0001號“唐一與葉輝、王書強、江蘇省無錫戲江南餐娛有限公司民間借貸糾紛執(zhí)行案”,見趙培元、程潔:《抵押預(yù)告登記與法院預(yù)查封登記在正式登記條件具備時的司法處理》,載最高人民法院《人民司法·案例》2014年第4期。 5.銀行僅辦理了預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記的,不享有優(yōu)先受償權(quán)。 按揭購買期房時,即使銀行和借款人(買房人)之間辦理了抵押預(yù)告登記,只要房屋的產(chǎn)權(quán)證還沒有辦理正式抵押登記手續(xù),銀行也不得對此房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。 規(guī)則索引:河南省安陽市北關(guān)區(qū)人民法院〔2014〕北民金初字第87號“廣發(fā)銀行訴董某、富苑房產(chǎn)公司抵押貸款合同糾紛案”,見任悅:《按揭購房中抵押權(quán)人不得對未取得產(chǎn)權(quán)證房產(chǎn)優(yōu)先受償》,載最高人民法院《人民司法·案例》2015年第20期。 6.抵押人不履行抵押登記義務(wù),致使抵押權(quán)落空,當(dāng)事人對違約責(zé)任有約定的從約定,沒有約定的,應(yīng)判決抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。 抵押人違背誠實信用原則,未按約定履行抵押登記義務(wù),致使抵押權(quán)落空,抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對債權(quán)人的法律責(zé)任,該法律責(zé)任發(fā)生在抵押合同有效的前提下,區(qū)別于合同的無效,因此,抵押人的責(zé)任性質(zhì)上屬于違約責(zé)任,即違反抵押合同的約定,未辦理抵押登記,致使預(yù)期的抵押權(quán)未設(shè)立。在當(dāng)事人對違約責(zé)任另有約定的,從其約定;在當(dāng)事人對違約責(zé)任沒有特別約定時,判決抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任更為合理,不應(yīng)當(dāng)直接判決抵押人對主債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。 規(guī)則索引:最高人民法院〔2009〕民二終字第112號“中國建設(shè)銀行股份有限公司滿洲里分行與滿洲里中歐化工有限公司、北京伊爾庫科貿(mào)有限公司信用證糾紛案”,載最高人民法院民事審判第二庭編:《擔(dān)保案件審判指導(dǎo)》,法律出版社2014年版,第230—237頁。 7.抵押權(quán)人未取得他項權(quán)利證書,不會必然導(dǎo)致其不享有抵押權(quán)。 不動產(chǎn)抵押權(quán)是因當(dāng)事人達成抵押合意及完成法定的登記程序而設(shè)立,他項權(quán)利證書不能創(chuàng)設(shè)抵押權(quán),只能證明抵押權(quán)存在。除非有相反的證據(jù)予以推翻,他項權(quán)利證書可以證明其上記載的抵押權(quán)人享有抵押權(quán),不需要其他證據(jù)來加以證明,但沒有他項權(quán)利證書則必須通過其他證據(jù)來證明抵押權(quán)的存在。抵押合同的簽訂能證明雙方抵押合意達成,還需通過其他證據(jù)證明在法定登記部門完成了抵押權(quán)登記才能證明享有抵押權(quán)。 規(guī)則索引:最高人民法院〔2008〕民二終字第46號“吉林華陽股份有限公司與東方資產(chǎn)管理公司長春辦事處、吉林東市商場等借款合同糾紛案”,見潘勇鋒:《由不動產(chǎn)抵押合同簽訂及權(quán)證交付取得的“優(yōu)先受償權(quán)”未經(jīng)登記不能對抗第三人一一吉林華陽股份有限公司與東方資產(chǎn)管理公司長春辦事處、吉林東市商場等借款合同糾紛案》,載最高人民法院民事審判第二庭編:《商事審判指導(dǎo)》2009年第3輯(總第19輯),人民法院出版社2010年版,第199—209頁。 8.在法律規(guī)定不明確或多個行政管理部門均有權(quán)對房地產(chǎn)辦理抵押登記的情形下,當(dāng)事人向其中一個部門辦理抵押權(quán)登記的,應(yīng)認定抵押合法有效。 申請抵押登記是物權(quán)人的權(quán)利,審查和登記是國家行政管理機關(guān)從事的公示行為。在法律規(guī)定不明確或多個行政管理部門均有權(quán)對房地產(chǎn)辦理抵押登記的情形下,當(dāng)事人向其中一個有權(quán)登記機關(guān)申請并獲準(zhǔn)進行抵押登記,若無證據(jù)證明當(dāng)事人惡意規(guī)避登記及違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定,應(yīng)依公示原則和公信原則認定抵押合法有效,不應(yīng)因登記部門不是房地產(chǎn)交易行政管理部門而無效。 規(guī)則索引:最高人民法院〔2006〕民二提字第21號“恒豐銀行股份有限公司龍口支行與青島江南房地產(chǎn)開發(fā)公司借款抵押合同糾紛案”,見《當(dāng)事人向有權(quán)登記的行政機關(guān)申請登記,并經(jīng)登記領(lǐng)取了〈抵押物登記證〉的,應(yīng)依法認定抵押有效——恒豐銀行股份有限公司龍口支行與青島江南房地產(chǎn)開發(fā)公司借款抵押合同糾紛案》,載最高人民法院審判監(jiān)督庭編:《審判監(jiān)督指導(dǎo)》2008年第3輯(總第25輯),第196頁;另載萬鄂湘、張軍主編:《商事法律文件解讀》2008年第7、8輯(總第43、44合輯),人民法律出版社2008年版,第169—170頁。 9.抵押登記的目的在于起到公示作用,故不宜以抵押未到指定部門登記為由否定抵押效力。 抵押登記的目的在于起到公示作用,防止抵押人隱瞞財產(chǎn)已作抵押的情況而對抵押財產(chǎn)非法轉(zhuǎn)讓,損害債權(quán)人的利益。故只要在有關(guān)部門進行了抵押登記,就應(yīng)認定抵押成立,而不宜以抵押未到指定部門登記,就輕易否定抵押效力。 規(guī)則索引:最高人民法院2008年10月13日判決“咸陽市中陸城市信用社處置領(lǐng)導(dǎo)小組清算組與西安新業(yè)工貿(mào)有限責(zé)任公司、西安市第三奶牛場抵押借款合同糾紛申請再審案”,見梁曙明:《經(jīng)濟糾紛中涉及經(jīng)濟犯罪嫌疑的司法審查處理——咸陽市中陸城市信用社處置領(lǐng)導(dǎo)小組清算組與西安新業(yè)工貿(mào)有限責(zé)任公司、西安市第三奶牛場抵押借款合同糾紛申請再審案》,載最高人民法院立案庭編:《立案工作指導(dǎo)》2009年第1輯(總第20輯),人民法院出版社2009年版,第81頁;另見劉國華:《關(guān)于西安市第三奶牛場與咸陽市中陸城市信用社、西安新業(yè)工貿(mào)有限責(zé)任公司抵押借款合同糾紛一案的請示與答復(fù)——對于不規(guī)范的抵押行為,應(yīng)如何正確判定其效力》,載沈德詠主編:《審判監(jiān)督指導(dǎo)與研究》2002年第1卷(總第5卷),人民法院出版社2002年版,第83頁。 10.當(dāng)事人在地方規(guī)定的抵押登記管理部門辦理抵押登記的,應(yīng)認定抵押權(quán)成立,抵押權(quán)人享有對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。 《擔(dān)保法》規(guī)定以不動產(chǎn)和特殊動產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記是根據(jù)抵押權(quán)的物權(quán)性質(zhì),通過登記這一公示方式向社會公開抵押物和抵押擔(dān)保的范圍,以保護抵押合同當(dāng)事人和第三人的合法權(quán)益,維護交易安全?!稉?dān)保法》第四十二條第(二)項規(guī)定“以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的”,辦理抵押登記的機關(guān)“為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門”。如地方規(guī)定由特定部門負責(zé)抵押登記管理,當(dāng)事人依此規(guī)定辦理了抵押登記,取得抵押物登記證的,應(yīng)認定抵押權(quán)取得了物權(quán)公示的效果,符合《擔(dān)保法》上述規(guī)定,應(yīng)認定抵押合同依法進行了抵押登記,抵押權(quán)成立,抵押權(quán)人享有對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。 規(guī)則索引:最高人民法院〔2007〕民二終字第48號“中國長城資產(chǎn)管理公司濟南辦事處與齊魯飯店有限公司借款擔(dān)保合同糾紛上訴案”,載最高人民法院民事審判第二庭編:《民商事審判指導(dǎo)》2007年第2輯(總第12輯),人民法院出版社2008年版,第234頁。 11.抵押清單中標(biāo)注的抵押土地地址與土地他項權(quán)利證書中顯示該宗土地地址不符,如能夠證明兩者具有同一性的,則不影響抵押權(quán)人行使權(quán)利。 抵押合同所附房地產(chǎn)抵押清單中標(biāo)注的抵押土地地址與土地他項權(quán)利證書中顯示該宗土地地址不符,但抵押人在該地區(qū)僅有一宗地產(chǎn),且訂立抵押合同的意思表示真實,在這種情況下應(yīng)當(dāng)認定合同書寫有誤,但抵押合同所附房地產(chǎn)抵押清單中所列的土地與土地他項權(quán)利證書標(biāo)明的土地具有同一性,抵押人不能以抵押合同所附的房地產(chǎn)抵押清單中注明的土地與土地他項權(quán)利證書中注明的土地之間沒有關(guān)聯(lián)性為由拒絕抵押權(quán)人行使權(quán)利。 規(guī)則索引:最高人民法院〔2007〕民二終字第120號“新疆博石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中國農(nóng)業(yè)銀行烏魯木齊市中山路支行、新疆天成汽車銷售服務(wù)有限責(zé)任公司借款擔(dān)保合同糾紛案”,載最高人民法院民事審判第二庭編:《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷(下)》,中國法制出版社2011年版,第542—547頁。 12.未按合同約定辦理抵押登記手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)按約給付違約金。 當(dāng)事人在合同中約定雙方辦理抵押登記手續(xù)各自應(yīng)履行的義務(wù),同時約定未按約辦理抵押登記手續(xù)應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。該約定系抵押擔(dān)保條款,且相對獨立,不違反法律規(guī)定,應(yīng)為有效。當(dāng)事人一方未按約辦理抵押登記手續(xù),導(dǎo)致抵押擔(dān)保無效的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對方當(dāng)事人要求違約方支付未履行抵押合同違約金的,符合相關(guān)法律規(guī)定,依法應(yīng)予支持。 規(guī)則索引:最高人民法院〔2012〕民二終字第41號“廣東省汕頭經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司與青海永豐實業(yè)(集團)有限公司轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”,見《當(dāng)事人起訴時所主張的違約金雖注明了計算至起訴日的確定數(shù)額,不能視為其放棄了起訴日之后的違約金——廣東省汕頭經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司與青海永豐實業(yè)(集團)有限公司轉(zhuǎn)讓合同糾紛案》,載最高人民法院民事審判第二庭編:《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例(2012)·公司與金融》,中國民主法制出版社2013年版,第432—440頁。 13.當(dāng)事人提交的抵押登記文件是否完備,不影響抵押合同的效力。 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》關(guān)于當(dāng)事人辦理在建工程抵押應(yīng)當(dāng)提交的《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等文件及項目在建工程竣工后,應(yīng)重新辦理抵押登記等規(guī)定,是登記機關(guān)對當(dāng)事人申請抵押登記或重新申請辦理抵押登記所作出的行政審核管理性質(zhì)的規(guī)定,不是認定抵押合同效力的強制性法律規(guī)定。當(dāng)事人提交的抵押登記文件是否完備,不影響抵押合同的效力。 規(guī)則索引:最高人民法院〔2008〕民一終字第70號“彭先明與貴陽市商業(yè)銀行、貴州龍里大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款擔(dān)保合同糾紛上訴案”,見張雅芬:《在建房屋抵押合同的效力認定——彭先明與貴陽市商業(yè)銀行、貴州龍里大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款擔(dān)保合同糾紛上訴案》,載最高人民法院民事審判第一庭編:《民事審判指導(dǎo)與參考》2008年第3集(總第35集),法律出版社2009年版,第209—220頁。 14.抵押權(quán)人對抵押人辦理抵押登記過程中的違法或者犯罪行為沒有審查義務(wù),抵押權(quán)人對抵押權(quán)可善意取得。 抵押權(quán)作為物權(quán)的種類之一,當(dāng)其滿足善意取得的條件時,可以適用善意取得制度。不動產(chǎn)登記機構(gòu)負有審查抵押物權(quán)利是否合法、完整的義務(wù),抵押權(quán)人對抵押人辦理他項權(quán)證過程中的違法或者犯罪行為并不具有審查義務(wù),抵押權(quán)人在取得抵押權(quán)時善意無過失的,應(yīng)屬于善意取得。 規(guī)則索引:江蘇省南通市中級人民法院〔2009〕通中民二終字第0452號“中國銀行股份有限公司南通港閘支行訴陸建國金融借款合同糾紛案”,見陸久斌、郁臨清:《芻議不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得之適用》,最高人民法院《人民司法·案例》2011年第4期。 15.抵押權(quán)人對抵押物的產(chǎn)權(quán)狀況沒有實質(zhì)性審查義務(wù),不能以抵押權(quán)人未核實抵押物的產(chǎn)權(quán)真實性為由認定其存在過錯。 產(chǎn)權(quán)證所記載的內(nèi)容是否真實、準(zhǔn)確,系由國家行政機關(guān)依法定程序?qū)彶楹笞鞒龃_認,該行政行為一旦作出,即具有物權(quán)公示公信的效力,非依法定程序不得撤銷。無論其記載的內(nèi)容是否與實際相符,相對人均有理由相信該產(chǎn)權(quán)證的真實性。與產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)利人進行交易的第三人,其所取得的權(quán)利仍受法律保護。我國法律、行政法規(guī)并未規(guī)定抵押權(quán)人在接受抵押時負有對抵押物的產(chǎn)權(quán)證做實質(zhì)性審查的義務(wù),故不能以抵押權(quán)人可能明知產(chǎn)權(quán)證存在權(quán)利瑕疵而未對產(chǎn)權(quán)證項下的產(chǎn)權(quán)真實性做進一步核實為由而認定其接受抵押時存在過錯。尤其明確的是,抵押權(quán)人接受抵押時,抵押物的產(chǎn)權(quán)問題并不存在爭議,抵押權(quán)人基于對產(chǎn)權(quán)證記載內(nèi)容的信任而接受抵押,其主觀上并無過錯。 規(guī)則索引:最高人民法院〔2004〕民二終字第70號“中國農(nóng)業(yè)銀行大連市友好支行與大連中大集團公司借款合同抵押擔(dān)保糾紛案”,見《產(chǎn)權(quán)確認行為發(fā)生在抵押合同簽訂之后的抵押權(quán)的認定》,載最高人民法院民事審判第二庭編:《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例?借款擔(dān)保卷(下)》,中國法制出版社2011年版,第623—633頁。 16.不動產(chǎn)出賣人未辦理過戶登記又將該不動產(chǎn)抵押給第三人的,該抵押合同有效。 根據(jù)《物權(quán)法》第十六條“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”,第十七條“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明”的規(guī)定,不動產(chǎn)登記系物權(quán)變動的重要公示方法,在未辦理不動產(chǎn)登記公示前,不動產(chǎn)買賣雙方之間的法律關(guān)系不具有公信力,不得對抗善意第三人。因此,不動產(chǎn)出賣人在未辦理不動產(chǎn)過戶登記前,仍為不動產(chǎn)的所有權(quán)人,其將該不動產(chǎn)予以抵押并辦理了抵押登記的,應(yīng)認定抵押合同有效,抵押權(quán)人對該不動產(chǎn)享有抵押權(quán)。 規(guī)則索引:最高人民法院再審裁定“申請再審人中國工商銀行股份有限公司四川省分行營業(yè)部與被申請人中國建設(shè)銀行股份有限公司成都第七支行、成都大業(yè)(集團)有限責(zé)任公司等借款擔(dān)保合同糾紛申請再審案”,見李京平:《物權(quán)法實施前不動產(chǎn)抵押的法律效力》,載最高人民法院民事審判第二庭編:《商事審判指導(dǎo)》2009年第4輯(總第20輯),人民法院出版社2010年版,第138—149頁。 17.抵押人用已登記生效但擔(dān)保債務(wù)并未發(fā)生的不動產(chǎn)抵押登記證書為同一債權(quán)人的其他債權(quán)另行設(shè)定抵押擔(dān)保,未重新辦理抵押登記不影響抵押效力。 法律法規(guī)并不禁止抵押人用同一抵押物為多個債務(wù)設(shè)置抵押擔(dān)保,多次抵押的后果是抵押權(quán)人根據(jù)設(shè)定抵押權(quán)的先后順序受償。抵押人與抵押權(quán)人訂立抵押合同,設(shè)立不動產(chǎn)抵押權(quán)并辦理抵押登記手續(xù)取得未限定債務(wù)人的抵押登記證書后,抵押擔(dān)保的債務(wù)并未實際發(fā)生。其后,抵押人又以該抵押登記證書為同一抵押權(quán)人的另一債務(wù)人設(shè)定抵押擔(dān)保,因該抵押登記證書中并未限定債務(wù)人,在抵押合同主體和標(biāo)的物均未發(fā)生變更,且未用該抵押物為他人設(shè)定擔(dān)保的情況下,抵押權(quán)人可以持有效的抵押登記證書繼續(xù)對抵押物享有抵押權(quán)。盡管后一抵押未重新辦理抵押登記,但該抵押行為并未違反不動產(chǎn)抵押公示制度,亦未妨害第三人的合法權(quán)益,債權(quán)人取得抵押權(quán)并無不當(dāng),依法應(yīng)受到法律保護,故債權(quán)人可就抵押物行使優(yōu)先受償權(quán)。 規(guī)則索引:最高人民法院〔2002〕民二終字第225號“中國農(nóng)業(yè)銀行南寧市邕江支行與南寧市朝陽園藝場等欠款擔(dān)保糾紛上訴案”,載江必新主編:《民商審判指導(dǎo)與參考》2003年第2卷(總第4卷),人民法院出版社2004年版,第250頁。 18.抵押登記的法律效力,不應(yīng)在執(zhí)行程序中直接認定。 抵押合同本身是否有效,抵押權(quán)人是否享有優(yōu)先受償權(quán),抵押行為是否是在執(zhí)行中轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、逃避債務(wù),均應(yīng)通過民事訴訟解決,登記機關(guān)的相關(guān)抵押登記行為的效力也應(yīng)通過行政復(fù)議或行政訴訟解決,執(zhí)行法院不應(yīng)在執(zhí)行中直接認定抵押登記行為的效力。 規(guī)則索引:最高人民法院執(zhí)行工作辦公室《關(guān)于中奧(珠海)塑料包裝有限公司執(zhí)行申訴一案的復(fù)函》(2002年1月17日 〔2001〕執(zhí)監(jiān)字第80號)“中奧(珠海)塑料包裝有限公司與珠海王子實業(yè)有限公司、中國銀行珠海信托咨詢公司執(zhí)行糾紛案”,見黃金龍:《中奧(珠海)塑料包裝有限公司執(zhí)行申訴案》,載最高人民法院執(zhí)行工作辦公室編:《執(zhí)行工作指導(dǎo)》2004年第1輯(總第9輯),人民法院出版社2004年版,第89頁。 19.抵押合同是否生效與抵押權(quán)是否生效沒有必然聯(lián)系。 以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和正在建造的建筑物等不動產(chǎn)和不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)定抵押的,抵押權(quán)的生效必須以登記為必要條件,而不能認為抵押合同生效后就必然發(fā)生抵押權(quán)的生效。在此種場合,抵押合同的生效僅能發(fā)生債法上的效果,但不能夠發(fā)生物權(quán)變動的效果。只有進行登記,方能使抵押權(quán)成立并生效。 規(guī)則索引:見最高人民法院物權(quán)法研究小組編著:《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》,人民法院出版社2007年版,第560—561頁。 20.在建工程抵押應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)告登記,僅在抵押合同上作記載不具有抵押登記效力。 由于在建工程是尚未取得所有權(quán)的建筑物,欠缺權(quán)利憑證或法律文件,故無法進行抵押登記。對于在建工程抵押,登記機關(guān)在抵押合同上所作的記載并不是法律上的登記概念,這種“記載”不具備法律上的抵押登記效力。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)告登記,在《土地使用證》上記載在建工程抵押的狀態(tài),附上當(dāng)事人的抵押合同,并將有關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿上,由登記機構(gòu)頒發(fā)預(yù)告登記證書后,辦理抵押權(quán)的預(yù)告登記;待建筑物竣工以后,當(dāng)事人辦理建筑物的所有權(quán)登記后,應(yīng)當(dāng)申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。 規(guī)則索引:見江必新、何東林著:《最高人民法院指導(dǎo)性案例裁判規(guī)則理解與適用?擔(dān)保卷》,中國法制出版社2011年版,第340—341頁。 21.不動產(chǎn)抵押合同自合法成立之日起生效,當(dāng)事人未按約定履行抵押登記義務(wù),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 在以不動產(chǎn)和不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的情形中,抵押合同屬于原因行為,該行為是否生效,應(yīng)該依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十四條以及《合同法》的相關(guān)規(guī)定來判斷,而不能以抵押權(quán)是否設(shè)定登記為標(biāo)準(zhǔn)進行判斷。如果抵押合同具備法律規(guī)定的生效要件,則應(yīng)認為合同關(guān)系已經(jīng)生效,從而對抵押合同當(dāng)事人具有約束力,若有違約情形,自應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,當(dāng)事人可以請求法院判決抵押人實際履行,配合辦理抵押登記,或者判決抵押人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 規(guī)則索引:見最高人民法院物權(quán)法研究小組編著:《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》,人民法院出版社2007年版,第560—561頁;另見曹士兵著:《中國擔(dān)保制度與擔(dān)保方法(第三版)》,中國法制出版社2014年版,第199頁。 22.不適于實際履行的抵押合同,債權(quán)人要求法院強制抵押人實際履行的,不予支持。 《合同法》第一百一十條規(guī)定了三種不適于實際履行的非金錢債務(wù),即法律上或事實上不能履行、債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高、債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。具體到不動產(chǎn)抵押合同的實際履行來看,如果出現(xiàn)如下情形,債權(quán)人要求法院強制抵押人實際履行抵押合同的,法院不予支持:抵押標(biāo)的需要經(jīng)批準(zhǔn)而未獲批準(zhǔn)的、抵押標(biāo)的毀損或滅失的、抵押標(biāo)的違法的、抵押人對抵押標(biāo)的無處分權(quán)的、抵押標(biāo)的已被轉(zhuǎn)讓的、債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求抵押人履行的等等。其中,從抵押合同簽訂到債權(quán)實際形成之前這段時間,應(yīng)當(dāng)視為債權(quán)人要求抵押人履行的合理期限,超過這個期間,應(yīng)當(dāng)視為超過了合理期限。 規(guī)則索引:見曹士兵著:《中國擔(dān)保制度與擔(dān)保方法(第三版)》,中國法制出版社2014年版,第199—200頁。 23.抵押人不履行抵押合同義務(wù),債權(quán)人不能要求或者不要求抵押人實際履行的,可以要求抵押人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 抵押人違反抵押合同不履行合同義務(wù),債權(quán)人如果因為法律限制不能要求抵押人實際履行,或者不要求抵押人實際履行的,可以根據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定,要求抵押人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。賠償額的計算,應(yīng)根據(jù)《合同法》第一百一十三條的規(guī)定確定。 規(guī)則索引:見曹士兵著:《中國擔(dān)保制度與擔(dān)保方法(第三版)》,中國法制出版社2014年版,第200頁。 24.抵押合同無效后,抵押權(quán)應(yīng)自始不能取得。 動產(chǎn)抵押權(quán)自抵押合同生效時取得,抵押合同無效,動產(chǎn)抵押權(quán)當(dāng)然不能有效設(shè)立,相對人亦不能取得抵押權(quán),應(yīng)無疑義。就不動產(chǎn)抵押權(quán)而言,因我國不承認物權(quán)行為的無因性,故判斷物權(quán)得喪變更和原因關(guān)系的基本思路,應(yīng)當(dāng)是物權(quán)行為的有因性?;谖餀?quán)行為的有因性,以不動產(chǎn)和不動產(chǎn)權(quán)利準(zhǔn)物權(quán)為抵押標(biāo)的的抵押合同無效后,基于抵押合同所作的抵押登記也無效,相對人自始未取得抵押權(quán),已經(jīng)進行的抵押登記應(yīng)當(dāng)予以涂銷。 規(guī)則索引:見曹士兵著:《中國擔(dān)保制度與擔(dān)保方法(第三版)》,中國法制出版社2014年版,第200—202頁。 25.林木與林地使用權(quán)同時抵押的,需登記取得抵押權(quán)。 以林木抵押的,林木占用范圍內(nèi)的林地必須同時抵押,抵押登記機構(gòu)為縣級以上林木主管部門。林木與林地使用權(quán)同時抵押的,屬于不動產(chǎn)抵押,需登記取得抵押權(quán);如果僅以砍伐后的林木抵押的,則屬于動產(chǎn)抵押,無需進行抵押登記。 規(guī)則索引:見曹士兵著:《中國擔(dān)保制度與擔(dān)保方法(第三版)》,中國法制出版社2014年版,第225—226頁。 26.不動產(chǎn)抵押不適用擔(dān)保法司法解釋第四十九條第二款。 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第四十九條規(guī)定:“以尚未辦理權(quán)屬證書的財產(chǎn)抵押的,在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書或者補辦登記手續(xù)的,可以認定抵押有效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的,不得對抗第三人。”在《物權(quán)法》生效后,以尚未辦理權(quán)屬證書的不動產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)的取得須辦理預(yù)告登記,如果當(dāng)事人沒有辦理預(yù)告登記,就不能取得抵押權(quán),因此,司法解釋中所承認的“不得對抗第三人”的抵押權(quán)將不再被認可。 規(guī)則索引:見曹士兵著:《中國擔(dān)保制度與擔(dān)保方法(第三版)》,中國法制出版社2014年版,第226—227頁。 27.擔(dān)保法司法解釋第五十九條不再適用。 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第五十九條規(guī)定:“當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時,因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記,抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的,可以認定債權(quán)人對該財產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是,未辦理抵押物登記的,不得對抗第三人。”因《物權(quán)法》生效后,不動產(chǎn)抵押必須登記取得抵押權(quán),僅交付權(quán)利憑證不能取得抵押權(quán);如果是動產(chǎn)抵押,則《物權(quán)法》規(guī)定一律憑抵押合同取得抵押權(quán),不需要登記,因此該條解釋已失去了適用的必要。 規(guī)則索引:見曹士兵著:《中國擔(dān)保制度與擔(dān)保方法(第三版)》,中國法制出版社2014年版,第227—228頁 |
|
來自: 隨緣4690 > 《抵押擔(dān)?!?/a>