第一回合：人口

空頭：

1、中國(guó)人口未來呈減少趨勢(shì)：從數(shù)據(jù)上看，80后有2.28億，90后減少到1.74億，而00后就只剩1.46億，人越來越少。現(xiàn)在，買房的主力還是80后和90后，00后的家長(zhǎng)大多都是7080后，等00后長(zhǎng)大準(zhǔn)備結(jié)婚的時(shí)候，哪家沒個(gè)2，3套供來挑選？而且放開計(jì)劃生育也沒能改變?nèi)丝谠鏊傧禄内厔?shì)，所以需求減少是必然。

2、根據(jù)國(guó)家計(jì)生委預(yù)測(cè)，2030年中國(guó)總?cè)丝诰蛯⒊霈F(xiàn)逆轉(zhuǎn)。隨著老人離去，遺留下來的房子越來越多，又不能大量拆除，人卻越來越少，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求，房?jī)r(jià)遲早要降。

未來，將會(huì)出現(xiàn)大量的空城。現(xiàn)在的老城區(qū)，遲早變成賣不出去也沒有人租的空城。

多軍：

1、中國(guó)正處在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中：中國(guó)目前城鎮(zhèn)化率只有57.35%，遠(yuǎn)未達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家85%以上的平均水平。

2、去年國(guó)家就下了任務(wù)，要求全國(guó)實(shí)現(xiàn)1個(gè)億的非戶籍人口轉(zhuǎn)為城市人口，在城市落戶，這是人為增加需求。在這個(gè)過程中，會(huì)有大量的農(nóng)村人進(jìn)城，變成城市戶籍，這就意味著，進(jìn)城就要買房，因?yàn)閼艏兞?，想回也回不去了?/span>

3、老城區(qū)的改造，和新城區(qū)的建設(shè)，都會(huì)制造出大量的拆遷戶。目前的拆遷，更多的是進(jìn)行貨幣化安置，而不是像過去那樣安排好回遷房。這些人拿到錢，一定會(huì)想辦法買成房子，這也是一波非常大的需求。

4、新的城市居民在解決自己的居住問題后，會(huì)想辦法改善居住環(huán)境，為自己買房，為父母買房養(yǎng)老，為子女買房，一個(gè)家庭至少有3-4套的居住需求，而且都可以說是買來自住的。

因此，目前來看需求量依然很足。

【一回合結(jié)束】

第二回合：調(diào)控

空頭：

1、調(diào)控絕對(duì)可以控制房?jī)r(jià)，甚至讓房?jī)r(jià)下跌，比如北京，已經(jīng)連跌三個(gè)月，很多小區(qū)的二手房平均下滑超過10%。不是房?jī)r(jià)管不住，而是看想不想管。

2、現(xiàn)在大部分二三四線城市漲的歡，是因?yàn)閲?guó)家實(shí)施去庫(kù)存政策，一旦去庫(kù)存完畢，2018將會(huì)大洗牌。

3、現(xiàn)在房?jī)r(jià)確實(shí)太高，有發(fā)生金融問題的風(fēng)險(xiǎn)，所以ZF開始有了些新玩法，不再用老的套路。如果你還用老的思路，來看房?jī)r(jià)，一定會(huì)吃大虧。

4、房子的金融屬性將越來越弱：共有產(chǎn)權(quán)房，人才房，租賃用地，只租不賣，租售同權(quán)，這些最近出臺(tái)的一系列政策，都是變相消弱房子的金融屬性，讓房子的內(nèi)在價(jià)值減弱，目的已經(jīng)非常的明顯。

5、房產(chǎn)稅：一直有風(fēng)聲出來，這對(duì)于樓市是一大利空。

6、明年買房很大概率會(huì)遇到限賣，新房動(dòng)輒5年不能變現(xiàn)，把你的錢套死在里面，遇到風(fēng)險(xiǎn)跑都跑不掉。

多軍：

1、房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)：2008年房?jī)r(jià)曾經(jīng)遇到過嚴(yán)重下跌的危機(jī)，政府立刻就出臺(tái)了4萬億救市，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲，再創(chuàng)新高。

2、調(diào)控的謎底不是為了讓房?jī)r(jià)崩盤：調(diào)控是為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，從來沒說過是讓房?jī)r(jià)下跌，不大漲不大跌是最直觀的表態(tài)。

3、土地是地方收入的主要來源：因?yàn)橘u地的收入，是地方主要的收入來源之一，在土地財(cái)政沒有得到很好的解決之前，地價(jià)將很難降的下去。

現(xiàn)在就算再限地價(jià)，土地的價(jià)格相比于15年之前來說依然很高。面粉都那么貴了，面包能便宜到哪去？房?jī)r(jià)根本降不下來。

4、調(diào)控短時(shí)間確實(shí)可以抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，但是一旦限購(gòu)放開，調(diào)控解除，長(zhǎng)期被壓抑的需求就會(huì)立刻爆發(fā)，房?jī)r(jià)將會(huì)迎來報(bào)復(fù)性反彈。人為扭曲的供求關(guān)系，無異于飲鴆止渴。

5、樓市的不景氣會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)的不景氣會(huì)影響到民生，民生的問題會(huì)影響到社會(huì)穩(wěn)定，所以樓市可以漲，可以穩(wěn)，可以小跌，但不能崩。

6、限購(gòu)期是買房的好機(jī)會(huì)：樓市一直都是老一套，3年一輪循環(huán)，先上漲1年，再用2年消化泡沫，等房地產(chǎn)低迷到影響經(jīng)濟(jì)了，再來一輪刺激。從2002年來一直都是如此，就像一種輪回，現(xiàn)在回過頭看，每一次的限購(gòu)期都是上車的好機(jī)會(huì)。

【二回合結(jié)束】

第三回合：信貸（貸款利率）

空頭：

1、美聯(lián)儲(chǔ)加息：美聯(lián)儲(chǔ)加息周期至19年下半年，中國(guó)肯定是要跟的，一旦中國(guó)加息，利率就會(huì)上升，利率的上升會(huì)大幅增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，減少購(gòu)房需求，影響房?jī)r(jià)預(yù)期，直到最后讓房?jī)r(jià)下跌。

2、銀行上調(diào)房貸利率：銀行9折利率已基本全面消失，基準(zhǔn)利率現(xiàn)在都不好找，超過150家銀行將首套房利率上調(diào)至10%到20%，甚至更有南京的部分銀行將利率上調(diào)到30%！

3.很明顯，目前國(guó)內(nèi)在定向加息，也就是不加基準(zhǔn)利率，只上調(diào)房貸利率。這才剛剛17年下半年，離19年還有2年時(shí)間，利率都已經(jīng)飆升到這個(gè)樣子，等2018年肯定更恐怖。到時(shí)候房?jī)r(jià)漲幅還抵不上利率，誰還買房子？

4、M2再創(chuàng)新低：目前M2增速已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月下滑，6月份更是首度跌破10%，買房抵御通貨膨脹一說不攻自破。

2018年，把錢存在手里，比放在樓市里5年不能動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)要小的多，現(xiàn)如今支付寶的利率都超過4%了，要知道巴菲特晚年也就是年化8.4%的收益率，這個(gè)收益率絕對(duì)是可以了。

知道北上深的租金回報(bào)率是多少么，全都不到2%。目前全國(guó)70個(gè)大中城市，租金回報(bào)率能超過4%的只有2個(gè)。

5、凡房貸利率升高，樓市必定降溫。

多軍：

1.加息什么的都是紙老虎，現(xiàn)在的房貸利率，依然是20年來最低的！就算上調(diào)到30%，也不過6.37%。

看看2008年-2014年的利率吧，大多數(shù)時(shí)間都在6.37%以上，那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)沒漲么？不還是翻了好幾倍。

2.空頭總是說當(dāng)年4萬億是因?yàn)樘鞎r(shí)地利任何，以后都不會(huì)再有了，然而：

再來看看當(dāng)年4萬億的主要方向，看完你就會(huì)明白，買房依舊是防止存款縮水的最佳選擇。

【三回合結(jié)束】

第四回合  土地 （供給）

多軍：

1、中國(guó)是世界上土地最稀缺的國(guó)家之一。隨著人民生活水平的不斷提高，改善居住環(huán)境，增大居住面積是長(zhǎng)期存在的需求。因此，目前開發(fā)的房子和土地的數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

2、從供給側(cè)分析，國(guó)外人少地多，而中國(guó)是人多地少，所以不要期待中國(guó)的房子比外國(guó)便宜。

3、國(guó)家要守住18億畝耕地紅線，要保證糧食的產(chǎn)量，不可能無限制的擴(kuò)張城市范圍。因此，那些人口大量流入的一線城市，土地一定是越來越稀缺的資源。

4、土地供給由國(guó)家控制，每年出讓多少面積ZF說了算，國(guó)家不可能一次性讓大量的土地入市，不然的話會(huì)造成房?jī)r(jià)崩盤的危險(xiǎn)，這也符合我們現(xiàn)在的表現(xiàn)，供地就像擠牙膏。

5、政府的土地政策很多都跟香港的很相似，當(dāng)年香港實(shí)施8萬5公租房計(jì)劃，恰逢金融危機(jī)，房?jī)r(jià)一路猛跌，引發(fā)了大規(guī)模的游行。最后香港迫于壓力，停止了之前的8萬5造屋計(jì)劃，于是房?jī)r(jià)又開始上漲，越漲越高，人們反而沒有再出現(xiàn)過對(duì)立的聲音。

空頭：

1、中國(guó)不缺地，中國(guó)人口密度143人/平方公里，世界排名第55。

中國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)到36.6㎡，位列世界第五。（注意，人均居住面積，和上面多軍的人均可居住面積，是兩個(gè)不同的概念）

2、中國(guó)除去山川河流外的宜居面積占全部面積的60%以上。

3、中國(guó)只有少數(shù)幾個(gè)城市土地稀缺，大部分城市都在去庫(kù)存，17年三四線只有漲價(jià)才能去庫(kù)存就是最好的證明。

4、未來，人口都將流向擁有更多工作機(jī)會(huì)和人才的一線城市，農(nóng)村和三四線城市會(huì)慢慢衰落，這些地方的房子會(huì)很難賣出去。

5、至于一線城市，土地也不可能永遠(yuǎn)漲，現(xiàn)在基本上賣地都是限價(jià)賣，更別說租賃用地了。8月23日，上海推出的4塊租賃用地，全都是黃金地段，而樓面價(jià)卻只有5000多/平。

6、土地財(cái)政模式正在改變，“輕租重售”完全被顛覆。

【四回合結(jié)束】

第五回合  收入，房?jī)r(jià)，租金  

多軍：

1、中國(guó)租售比低，一方面是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲的快，房?jī)r(jià)上來了，但租金還沒有跟上來。而且，中國(guó)的租賃市場(chǎng)不規(guī)范，沒有保障，可能會(huì)出現(xiàn)房東突然漲價(jià)等情況。

而在國(guó)外，相關(guān)的法律非常健全，比如租住后多少年不能趕人走，比如每年租金漲幅不能超過多少，等等，所以很大一部分人愿意租房。只要我國(guó)逐漸完善租賃相關(guān)的法律法規(guī)，相信愿意租房的人會(huì)越來越多。

租房市場(chǎng)還有很大的空軍，租金一定會(huì)上來的。

（下圖是世界各大城市買房租房情況情況）

另一方面，中國(guó)是一個(gè)相對(duì)傳統(tǒng)的社會(huì)，人們對(duì)故鄉(xiāng)感情有一種特殊理解；而美國(guó)處于一種遷移社會(huì)文化，人口處于高度流動(dòng)。 所以，美國(guó)人喜歡租房，中國(guó)人喜歡買房，需求點(diǎn)不同，自然造成中國(guó)房?jī)r(jià)高，租金低，美國(guó)房?jī)r(jià)不高，但租金相對(duì)較高。

2、、雖然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到2%，明顯租房劃算。

但是，由于中國(guó)房?jī)r(jià)一直上漲，導(dǎo)致了大多數(shù)人買房是為了財(cái)富增值，變相的擴(kuò)大了購(gòu)房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房?jī)r(jià)高的現(xiàn)象，租售比低，并不意味著房?jī)r(jià)就會(huì)崩盤。

3、、雖然政府現(xiàn)在實(shí)施租收同權(quán)的政策，但是想要上好學(xué)校都是要積分排隊(duì)的，租房的人都要排到后面了，根本不可能上好學(xué)校。

4、房?jī)r(jià)漲，收入也漲：中國(guó)人收入增長(zhǎng)的很快，2016年開大會(huì)時(shí)就明確表示，2020年要實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，所以大家不要擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌。

空頭：

1、房?jī)r(jià)收入比過高，不吃不喝要36年才能買房。

國(guó)外頂級(jí)城市，如曼哈頓，東京，慕尼黑，按照城市均價(jià)和城市人口平均收入水平，基本10年就能買套房。

而深圳，按照平均收入來算，至少需要36年才能買得起房，按照當(dāng)下的收入水平來說是無法支撐起這么高的房?jī)r(jià)。

全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市，20個(gè)房?jī)r(jià)收入比都超過10，說明現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是絕對(duì)過高的。

（下圖中人均收入是半年的，不是全年的）

2、租金收入比過高，大多數(shù)人一半的錢都要交房租。

根據(jù)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2017年6月全國(guó)50個(gè)城市中，超過70%的城市房租過高，其中北京、深圳、上海、三亞等4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過高城市。

也就是說，北上深的大部分人，一半的工資都要交房租，算上房租+日常開銷。房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于租金，租金增速遠(yuǎn)高于收入增速，當(dāng)下的收入，如何支撐虛高的房?jī)r(jià)？

3、租售比過低，買房的錢用來租房可以租100年。

越是房?jī)r(jià)低的城市，租金的收益率就越高，越是房?jī)r(jià)高的城市，租售比就越低。

像廈門，買房子的錢完全可以租房子100年！

但是，美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，人家房?jī)r(jià)也很高，甚至有些高過北上深，但是租金回報(bào)率都能超過3.5%，如下圖：

短時(shí)間的房?jī)r(jià)上漲，是金融屬性的影響，是信貸的推波助瀾，但是房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，還是要靠人們的收入來決定。畢竟，貸款貸的再多，買房買的再多，也是要通過收入，去還銀行錢的。

4、最近出臺(tái)的種種政策顯示，未來租住是會(huì)享受同樣待遇的，就像現(xiàn)在歐美國(guó)家一樣，租房和買房，完全享受相同的待遇，都可以上同樣的公立學(xué)校。

5、當(dāng)大家都愿意多花錢去租房的時(shí)候，買房的人就少了，購(gòu)房的需求也相應(yīng)少了，房子也就不值錢了。

總之，國(guó)內(nèi)這幾十個(gè)大中城市，尤其是北上廣，除了房?jī)r(jià)，租金和收入沒有一個(gè)符合世界上頂級(jí)城市的水平，這必然是有風(fēng)險(xiǎn)的。

【五回合結(jié)束】

以上，就是多空各方近期最常用的觀點(diǎn)，你更偏向于哪一方？

歡迎留言，來說說你對(duì)于2018買房的看法。