以下為計(jì)算題回放
　　再三再四提醒,不學(xué)會(huì)計(jì)算,難以避免被忽悠,被虧錢
　　
　　
　　 房漲通脹比是5倍。 8年來,房價(jià)上漲5倍,鈔票實(shí)際貶值1倍。說明上漲的主要原因不是通貨膨脹,是瘋狂炒作。
　　
　　 【房價(jià)收入比】為25。新房房價(jià)1.6萬元 * 90平米 + 裝修和家具家電5萬 = 149萬/ 全市平均家庭收入6萬（全市2009年平均收入公布數(shù)的2倍） = 2010年春，二線的E市的二等地段的【房價(jià)收入比】為25。
　　
　　 【房價(jià)年供比】為50?？偡績r(jià)149萬 / 【平均年供能力】3萬元 = 2010年春，二線的E市的二等地段的【房價(jià)年供比】為50。其含義是處于平均收入水平的家庭50年的節(jié)余才可以買到一套沒有裝修、平均占地10平米、沒有土地使用權(quán)的一手房。
　　
　　 批駁“多印鈔票和加工資會(huì)使房價(jià)顯得不高”的謬論。
　　 全市平均家庭收入6萬 * 因通膨下降為40％的家庭年收入用于還按揭 = 【平均年供能力】下降為2.4萬元。
　　 總房價(jià)149萬 / 【平均年供能力】2.4萬元 = 二線的E市的二等地段的【房價(jià)年供比】可能因?yàn)閷?shí)際支付能力下降從50提高到62。一家人為買房需要積攢越來越多的時(shí)間,有效自住剛需越來越少。
　　
　　 通過租金分析看房價(jià)已奇高
　　 2010年春，在二線城市的E市的二等地段，帶裝修的總房價(jià)165萬元 / 月租金0.25萬元 = 炒房客張三所買的一手房的【租售比】為660個(gè)月。回跌空間達(dá)到百分59.5。
　　 【房款租金比】 = 買房總花費(fèi)210萬元 / 每年租金凈收益2.4萬元 = 88年后口袋里才收回210萬元。
　　 【每年租金回報(bào)率】 = 每年租金凈收益2.4萬元 / 買房總花費(fèi)210萬元 = 1.14％。
　　 【以租養(yǎng)房率】 = 每年租金凈收益2.4萬元 / 每年還按揭7.84萬元 = 以租金還按揭只夠百分31。
　　 投資額210萬元 / 每年租金凈盈利是負(fù)數(shù)0.94萬元 = 【市盈率】是負(fù)值,是虧本生意。
　　 【租金工資比】是百分25。是指三口之家的打工族每年付出租金與每年收入之比,揭示炒作城市化概念導(dǎo)致高房價(jià),高房價(jià)導(dǎo)致城市化放慢,城市化放慢導(dǎo)致房價(jià)下跌的惡性循環(huán)狀態(tài)。

合理價(jià)的計(jì)算
　　 二線的E市的二等地段的毛坯一手房的【用租售比267個(gè)月計(jì)算的合理價(jià)】= 每月租金0.25萬元 * 267個(gè)月 = 67萬元 / 100平米 = 0.67萬元。目前實(shí)際單價(jià)為1.6萬元。
　　 【用房價(jià)收入比10年計(jì)算的合理價(jià)】。毛坯新房的合理平均價(jià)未知數(shù)Y = 10年 / 90平米 * 6萬元 = 0.67萬元。
　　
　　 【無效上漲高價(jià)區(qū)底價(jià)】和【停買觀望價(jià)】的計(jì)算
　　 目前二線的E市的二等地段的房價(jià)1.6萬元,可能下跌0.382。1.6萬元 * 跌剩0.618 = 可能回跌到1萬元。
　　 如果上漲到2萬元可能下跌0.5,可能回跌到1萬元。
　　 瘋漲到3萬元,可能下跌0.618,3萬元 * 跌剩0.382 = 可能回跌到1.2萬元。
　　 如果上漲到3萬元。經(jīng)計(jì)算得知:【炒房剛需比】大約為44萬套:2萬戶,即供給是有效需求的22倍。【房價(jià)收入比】為45,即平均收入水平的家庭節(jié)余90年才能買到90平米的一手房?！痉靠钭饨鸨取考纯孔饨鸹乇拘枰?62年,而70年里有效出租年限只有60年?！痉績r(jià)市盈率】是負(fù)值,意思是該房產(chǎn)是虧損性資產(chǎn),相當(dāng)于ST虧損股，是虧本生意。超過3萬怎么辦?上神舟飛船好不好?最終還是要回到地面上。
　　 以上計(jì)算說明,【無效上漲高價(jià)區(qū)底價(jià)】是1.2萬元。1.2萬元以上的是高價(jià)區(qū),相當(dāng)于股市4500點(diǎn)以上的高價(jià)區(qū)。高價(jià)區(qū)的上漲是無效上漲,2007年10月,股市即使不是6124點(diǎn)見頂,而是上漲到10000點(diǎn),也會(huì)回到4500點(diǎn)以下。
　　 如果目前價(jià)比【無效上漲高價(jià)區(qū)底價(jià)】高出百分20,買入則可能虧損,沒買則踏空的可能性小,所以這個(gè)目前價(jià)1.44萬元可以認(rèn)定為【停買觀望價(jià)】。
　　 計(jì)算結(jié)果匯總:二線的E市的二等地段,用租售比和房價(jià)收入比計(jì)算得知【合理價(jià)】為0.67萬元,【計(jì)劃買入價(jià)】為1萬元,用波浪理論計(jì)算得知【無效上漲高價(jià)區(qū)底價(jià)】為1.2萬元,【停買觀望價(jià)】為1.44萬元。目前價(jià)1.6萬元屬于【停買觀望價(jià)】。

先租后買節(jié)省按揭率,是指推遲幾年再買房節(jié)省的按揭與現(xiàn)在買房所需按揭之比,以預(yù)測推遲幾年買房更合算的程度。如果在中低位,可以隨意買。在高位就要計(jì)算。
　　 2010年春，張三買房100平米，單價(jià)1.6萬元（包括稅費(fèi)）。按揭112萬元，首付48萬元。
　　 5年后再買房。自有資金53萬 * 1.05 * 1.05 *1.05 *1.05 *1.05 = 到那時(shí)口袋里有68萬元。
　　 按揭112萬元的每年利息7.84萬元 * 5年 = 39萬元血汗錢留在口袋里。
　　 68萬元 + 39萬元 - 五年花費(fèi)租金10萬元 = 五年后口袋里有買房資金107萬元。
　　 2015年,新房價(jià)可能下跌到單價(jià)1.1萬元（包括稅費(fèi)）。根據(jù)房價(jià)收入比10和租售比267計(jì)算的合理價(jià)只有0.67萬元。
　　 需要110萬元 - 口袋里有107萬元 = 需要按揭3萬元。
　　 現(xiàn)在買房需要按揭112萬元 - 那時(shí)需要按揭3萬元 = 五年節(jié)省按揭金額109萬元 / 現(xiàn)在買房需要按揭112萬元 = 【先租后買節(jié)省按揭率】為百分97。
　　 從長期看,通貨膨脹不得不防，但是，近8年人民幣貶值1倍,房價(jià)上漲5倍,瘋狂炒作后的房價(jià)已透支了10年的通貨膨脹;今后5年里,可能2年通貨緊縮,3年通貨膨脹,所以資金是安全的。
　　 即使新房在目前1.6萬元的基礎(chǔ)上上漲到4萬元,超漲就會(huì)下跌0.7,就是跌到1.2萬元，也比目前1.6萬元低,不會(huì)踏空而永遠(yuǎn)買不起。
　　 如果遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī)二次探底,你的收入降低。有買房則月供困難。等待觀望則雖然收入減少10萬元,但100平米的房價(jià)可能多下跌10萬元,即單價(jià)跌到1萬。

供過于求的計(jì)算
　　 城市化將凈增12% * 13.3億人 = 【未來15年城市凈增】1.6億人。
　　 平均每套可住4人 * 7790萬套 = 【全國在建房閑置房可供居住人數(shù)】為3.116億人,減去未來15年城市才凈增1.6億人,還閑置可供1.516億人居住的住房。
　　 凈增1.6億人 / 15年 = 【今后15年每年平均凈增人數(shù)】1067萬人。
　　　　6.6億平米 / 100平米 = 660萬套 * 4人 = 【2009年全國商品住宅銷售面積可居住人數(shù)】為2640萬人。說明今后15年城市每年建造的房子不但足夠每年凈增人口1067萬人的居住需求,【新盤閑置率】還以百分60的速度在不斷增多。
　　 在二線的E市，表面上目前“副市長”靠工資也買不起，實(shí)際上連“清潔工”、“5年以內(nèi)進(jìn)城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
　　 總?cè)丝?00萬（包括流動(dòng)人口），睡在室外的犀利哥小于4000人，說明99.9％的人住在房子里。沒有自住房的有210萬人 / 7人 = 出租房大約有30萬套。
　　 近15年合計(jì)蓋房50萬套 * 閑置百分20 = 大約閑置10萬套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大聲地說出這句話:“尚未住人的閑置房、在售房等，總數(shù)大于10萬套。” 由此得知：大城市里的住房，不管是靜態(tài)還是動(dòng)態(tài)都是過剩，毫無疑問的過剩，大于10萬套的過剩，幾十年都過剩！
　　 我們來一個(gè)【供過于求狀況的沙盤作業(yè)】。在二線的E市，總?cè)丝?00萬，投資投機(jī)房，即出租房、閑置房、在售房大約有40萬套。將家庭月供能力低于2000元、拿不出首付20萬元的全部安排回家過年，有這種能力的無房戶（未婚的100男100女計(jì)算為100家），每家安排一套后，一定會(huì)剩余30萬套以上。
　　
　　 房價(jià)何時(shí)由漲轉(zhuǎn)跌?
　　 【炒房剛需比】是指投資投機(jī)房套數(shù)與有效自住剛需戶數(shù)之比,從實(shí)質(zhì)上反映供過于求的程度。2010年春,在二線的E市的二等地段,房價(jià)1.6萬,炒房剛需比已經(jīng)達(dá)到40:10,即供是求的4倍。
　　 【有效自住剛需的首付能力天花板】= 總房價(jià)200萬元 * 首付百分30 = 首付需要60萬元?？偡績r(jià)超過200萬元,則剛需們幾乎首付款都不夠。
　　 【有效自住剛需的年供能力天花板】= 總房價(jià)200萬元 * 按揭百分70 * 每年還按揭百分7 = 按揭140元 * 0.07 = 9.8萬元 = 年供需要10萬元。
　　 漲價(jià)超過這二個(gè)天花板，二線的E市, 【炒房剛需比】就會(huì)達(dá)到44:2,即供是求的22倍。
　　 王石已經(jīng)闖入【海拔6000米的高原人稀地區(qū)】。海拔6000米,有效自住剛需已經(jīng)人煙稀少，寥寥無幾。

 降價(jià)普及之路
　　 【漁鉤不斷縮小】。炒房客是漁夫，因?yàn)樨澬?漁鉤越來越大，最終把鯨魚（年供能力10萬元的有效自住剛需）釣完了,不得不縮小漁鉤來釣鯊魚（年供能力8萬元的有效自住剛需）,接著縮小漁鉤來釣中華鱘（年供能力6萬元的有效自住剛需）。將漁鉤換小的這個(gè)拐點(diǎn)的到來只是遲早的問題。拐點(diǎn)不是年供能力10萬元,那就20萬好不好? 一樣有拐頭的時(shí)候。難道400萬人的二線的E市有40萬個(gè)年供能力20萬元的鯨魚嗎?
　　 站在遠(yuǎn)處看年線圖,【房價(jià)拋物線圖型】。例如二線的E市,2011年之前的房價(jià)可能是0.3萬元,0.5萬元,0.8萬元,1.1萬元,,1.4萬元,1.7萬元,2萬元,2.5萬元。物極必反,2012年之后的房價(jià)可能是2萬元,1.6萬元,1.3萬元,1萬元,0.9萬元。
　　 【住房普及率】,是指有房戶占城市總戶數(shù)的比例，必然呈現(xiàn)40％、45％、50％、55％、60％、......增多的趨勢。堅(jiān)信漁鉤將逐年縮小的必然性,堅(jiān)信消費(fèi)者最終是衣食父母是上帝的必然性。
　　
　　 未來供求狀況
　　 目前典型的家庭結(jié)構(gòu)是一家8個(gè)人。2010年,在老居珉里,張三和李四是夫妻,都是80后,都是28歲，都是獨(dú)生子女。有獨(dú)生子小強(qiáng)，1歲。張三的父母和李四的父母都是50后,都是58歲,都沒有其他子女。張三的奶奶同住,80歲。
　　 大約在25年后，2010年1歲的小強(qiáng)和小花結(jié)婚，生育1個(gè)孩子。這2個(gè)家庭目前共16人,25年后只剩下7個(gè)人。7 / 16 = 0.44,說明計(jì)生將導(dǎo)致25年后城市老居民人口只剩余大約百分44。
　　 2010年1歲的小強(qiáng)和小花,在25年后結(jié)婚，各自最終繼承了父母、爺爺奶奶、外公外婆的3套房。說明計(jì)生導(dǎo)致許多“00后”、“10后”最終會(huì)擁有6套房。如果是官商家庭，有一二十套很正常。房子不斷建設(shè)，人口減少，幾十年積累下來，必然嚴(yán)重過剩，閑置房將隨處可見。
　　 30歲當(dāng)高負(fù)債房奴 + 20年月供 = 50歲已經(jīng)沒有老板要雇傭你夫妻二人了,兒女要來啃老買房了。30歲當(dāng)高負(fù)債房奴 + 30年后房子退休待拆遷了 = 60歲需要再花錢買一次房，但老了后，錢缺很多，借貸不到，也還不起，只好去租房。雖然使用權(quán)有70年，30年后拆遷已是“無房戶”了。主動(dòng)伸長脖子讓人宰，活得窩囊，繁忙一生，兩手空空。最終還是回歸到租房里去。